Имущественный вычет, задавайте вопросы

nnn1, добрый день.
Подскажите, пожалуйста, следующий момент:
Квартира была в собственности менее 3 лет. Куплена за 1 200 000 в 2014, продана за 1 800 000 в 2016. Сейчас покупается квартира за 2 500 000. Вычетом не пользовались.
Как лучше заполнить декларацию, чтобы остаться в "плюсе".
Заранее спасибо!!!

Palubovi4
Здесь Важен момент, что вычеты ранее не использовались.
А дальше делаем так:
заявляем имущественный вычет за 2014 год в размере 1 млн. 200 тыс. (если были доходы в 2014, 2015 году, то можно сдать декларации за 14, 15 годы и вернуть удержанный налог)

Далее, если "сейчас" при покупке квартиры это 2016 год, то мы можем в случае если налоговая база не покрывается остатком имущественного вычета заявить имущественный вычет на покупку новой квартиры в размере разницы между 2 млн. и уже предоставленным имущественным вычетом (2 млн. - 1,2 млн. = 0, 8 млн.):

доход от продажи квартиры 1,8 млн.
Имущественный вычет в размере расходов, понесенных на покупку этой квартиры 1,2 млн.
Налоговая база = 600 тыс.

Заявляется остаток неиспользованного вычета на квартиру, приобретенную в 2014 году.
Заявляете имущественный вычет на квартиру, приобретенную в 2016 году (в размере неиспользованного остатка (2 млн. - 1, 2 млн.) = 800 000 руб.
Таким образом, даже если за 14,15 годы Вы использовали весь имущественный вычет на квартиру, приобретенную в 2014 году, то имущественный вычет на вторую квартиру покроет налогооблагаемую базу, еще и останется.

К тому же, если новая квартира приобретается в браке, то можно написать заявление о распределении понесенных расходов между супругами в целях получения налогового вычета в пропорции 800 000 одному супругу (на которого оформлялся вычет на 1 квартиру) и 1 700 000 второму супругу. Тогда второй супруг также заявляет имущественный вычет на приобретение второй квартиры в размере 1 700 000 и получает возвраты по НДФЛ.

если же "сейчас" это 2017 год, то
Имущественный вычет на покупку новой квартиры заявить сможете только в 17 году, соответственно Ваша задача сделать обнулить налог за 2016 год. Для этого нужно, чтобы остаток имущественного вычета от покупки старой квартиры, переходящий на 2016 год был не менее 600 тыс. рублей (чтобы покрыть налогооблагаемую базу от ее продажи).
Если остаток меньше, что Вы просто не подаете декларацию за 14 год, или за 14, 15 годы (это уже зависит от размера дохода за эти годы).


Например,
доход за 2014 год = 300 тыс.
доход за 2015 год = 500 тыс.
доход за 2016 год = 700 тыс.
а) новая квартира куплена в 2016 году
б) новая квартира куплена в 2017 году

а) Заявляем вычет за 14 год = 300 тыс. Переходящий остаток 1,2 млн. - 0,3 млн. = 0,9 млн. Заявляем вычет за 15 год = 500 тыс. Переходящий остаток 0,9 млн. - 0,5 млн. = 0,4 млн.
Налоговая база с продажи квартиры = 1,8 млн. - 1,2 млн. = 0,6 млн.
Имущественный вычет на новую квартиру = 0,8 млн.
Налоговая база с учетом ранее предоставленного имущественного вычета и вычета на новую квартиру = - 0,4 млн. +0,6 млн. - 0,8 млн. = - 0,6 млн. Соответственно остается неиспользованный остаток имущественного вычета на новую квартиру, переходящий на следующий год в размере 600 тыс. рублей. Налог к уплате = 0

б) Мы не можем воспользоваться имущественным вычетом на покупку новой квартиры, соответственно проверяем размер переходящего на 16 год имущественного вычета.
доход за 14 + доход за 15 = 800 тыс. это больше 600 тыс., соответственно вычет за 14 год не заявляем.
Заявляем вычет за 15 год = 500 тыс. Переходящий остаток 1,2 млн. - 0,5 млн. = 0,7 млн.
Налоговая база с продажи квартиры = 1,8 млн. - 1,2 млн. = 0,6 млн.
Налоговая база с учетом ранее предоставленного имущественного вычета = 0,6 млн. - 0,7 млн. = -0,1 млн. Остается переходящий остаток неиспользованного имущественного вычета. Налог к уплате = 0


Надеюсь, понятно объяснила. Кину Вам телефон в личку.

Это сообщение отредактировал nnn1 - 29.11.2016 - 09:08

Здравствуйте. Подскажите по такой ситуации.
Муж купил квартиру в 2014 г, получает на нее вычет (остаток еще есть). В 2016г. он эту квартиру продает (сумма продажи = 1 млн, в собственности менее 3 лет). Плюс есть еще квартира, полученная в дар от супруги (меня) в том же 2016 году. Это все нужно отразить в одной декларации за 2016 год? и вычет, и задекларировать продажу, и дарение от супруги?

annkod

Доход от продажи квартиры с вычетом на продажу квартиры (1 млн. руб.) и оставшуюся часть имущественного вычета заявляете в одной декларации.
Квартиру, полученную в дар от супруги не декларируете, на основании абз. 2 п. 4 ст. 229, абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ.
Росреестр сам уведомит налоговую о том, что произошел переход права собственности на имущество в порядке внутриведомственного взаимодействия. Вы можете сами написать в налоговую уведомление в свободной форме с приложением копии договора дарения и свидетельства о браке, чтобы лишний раз не дергали.

Согласно абз. 2 п. 18.1 ст. 217 "Доходы, не подлежащие налогообложению" НК РФ
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

согласно абз. 2 п. 4 ст. 229 "Налоговая декларация" НК РФ
Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 настоящего Кодекса (за исключением доходов, указанных в пунктах 60 и 66 статьи 217 настоящего Кодекса), а также доходы, при получении которых налог полностью удержан налоговыми агентами, если это не препятствует получению налогоплательщиком налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 настоящего Кодекса.

Spasibo

Это сообщение отредактировал annkod - 5.12.2016 - 17:54

Добрый вечер!

Продаю квартиру, в собственности у клиента менее года, сделка зарегистрирована 29.12.2015г.

Продаем за 5400. Кадастровая 3600. В предыдущем договоре купли-продажи 2500.

Покупатель с ипотекой... Подскажите, сейчас можно еще в договоре указать стоимость квартиры, в нашем случае по стоимости покупки 2500 или 3600 а разницу, как неотделимое улучшение!? Соответственно налог будет с 2600*13% (3600 - 1000) это 338т.руб. А то как то с 4400*13% (5400-1000) это перебор 572т.руб.

Весь мозг сломал как оптимизировать налоги, а то клиент угорает по полной!

Товарищи по цеху подсказывают - "если собств 16 года - будет по кадсастровой, если 15 го - можете хоть 1 млн указать, по кадастру начали с 16 считать "

С уважением, Александр.

Nata81
Ваши коллеги абсолютно правы. Статья 217.1 (относительно нового порядка налогообложения продажи жилой недвижимости) принята законом № 382-ФЗ от 29.11. 2014 г.
Согласно п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ
Положения ........ статьи 217.1 .......... части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.
Таким образом, при определении налогооблагаемой базы кадастровая стоимость имущества не имеет значения.

Только учтите, что имущественный вычет с продажи у клиента будет не 1000, а 2500 (соответственно = стоимости покупки продаваемой квартиры). Соответственно, если укажите всю продажную стоимость, то налог к уплате будет (5400-2500)*0,13 = 377 тыс.

Поинтересуйтесь, возможно Ваш клиент еще ни разу не использовал имущественный вычет на покупку жилья, тогда за счет него можно было бы снизить налогооблагаемую базу, заявив вычет в размере 2 млн. на покупку квартиры за 2500.

Относительно выделения стоимости квартиры и неотделимых улучшений. Если Вы вынесете неотделимые улучшения в отдельный договор и при этом не покажете этот договор никому, кроме покупателей (скроете полученный доход )), тогда, конечно, снизите налогооблагаемую базу, НО:

• устроит ли данный порядок оформления банк (сделка ведь ипотечная)
• Устроит ли данный порядок оформления покупателя (если покупает семья, то они могут претендовать на имущественный вычет в размере 4 млн. рубл

ей)
Если же сумма неотделимых улучшений будет показана в одном договоре со стоимостью непосредственно квартиры (ипотечный договор, договор купли-продажи), то Продавец должен задекларировать полученный доход полностью, а не только доход в размере стоимости непосредственно квартиры, так как договор купли-продажи прилагается к декларации. В данном случае стоимость неотделимых улучшений является иным доходом (пп. 10 п. 1 ст. 208 НК РФ), и внимательный инспектор налог доначислит.
Как-то так.

у меня есть проигнорированное мною до сих пор "Уведомление о необходимости представления декларации 3-НДФЛ за 2013 год" от ФНС по причине "Сведения об отчуждении объекта(ов) собственности" по поводу подаренной родному брату квартиры в 2013 году, но и штрафа, тфу,тфу, тфу, не шлют...

nnn1

сходил, послали в ЛК, т.к. с 2005 года и я переезжал и в ФНС успело смениться ПО, всё в архиве, в бумажном виде,
написал запрос, пришел ответ: заявленный вычет за 2004 год 350000 (полная цена квартиры), предоставленный вычет 97000, переходящий остаток - 253000
1 вопрос: правильно ли я понимаю, что мой остаток вычета ни как не перекрывает налоговую базу от проданной квартиры 800000 и мне придётся платить 13% с разницы?
2 вопрос: т.е. я плачу налог в 2017 году по своей декларации, а супруга по своей декларации с приложением заявления о распределении вычета возвращает налог в 2017 году, причем раньше, чем у меня срок оплаты и в размере 13% (своего НДФЛ за 2015, 2016гг и т.д.) от стоимости ДДУ проданной квартиры?

nikanMIX

Ну как бы дохода Вы не получали (произошел переход прав на основании договора дарения) и декларацию подавать были не должны. Не штрафуют, потому что в переданных Росреестром документах указано основание перехода прав - договор дарения.

Это сообщение отредактировал nnn1 - 8.12.2016 - 11:04

nikanMIX

1. Если налогооблагаемая база = 800 т.р. (разница между продажной и покупной стоимостью квартиры), то уменьшаем ее на остаток неиспользованного вычета 253 т.р. Соответственно база, с которой нужно будет заплатить налог = 800-253 = 547 т.р. а налог к уплате будет 547*0,13 = 71 110 руб.
Налог должны будете оплатить до 15 июля 2017 года.
2. Абсолютно верно, только если стоимость ДДУ больше 2 млн. рублей, то заявить она сможет только 2 млн. рублей.[b]

Это сообщение отредактировал nnn1 - 8.12.2016 - 11:05

nnn1
Спасибо.
ещё вопросик: помница было такое поверие, что если продаёшь недвигу, подпадающую под налог и покупаеш в тот-же год другую на ту-же сумму или дороже, то платить не приходится,
да что там говорить, и сам таким образом пару раз улучшал свои жилищные условия, неужели это только через вычет происходило, а кто однажды воспользовался вычетом, тот в следующий раз платил?
я ведь с 2005 года ни одной декларации не подавал и налогов мне не выставляли...
по этому и гадаю, перекроется ли налогооблагаемая база (800 т.р.) от покупки следующей квартиры (до конца года) и на какую сумму?

nikanMIX
Налога с продажи жилой недвижимости не возникает если:
1. Недвижимость находилась в собственности более 3 лет (для приобретенной до 1 января 2016, если приобретена после 1 января 16, то 5 лет за исключением опред. случаев)
2. Продажная стоимость меньше или равна покупной стоимости этой же недвижимости
3. Продажная стоимость недвижимости меньше или равна 1 млн. рублей независимо от того сколько времени недвижимость находилась в собственности (вычет на продажу жилой недвижимости ограничен 1 млн. рублей в год в совокупности по всем объектам. Т.е. этот вычет можно использовать, если недвижимость находилась в собственности менее 3 лет, не было расходов на ее приобретение, либо расходы были менее 1 млн. рублей)

Все, в иных случаях возникает налог, перекрыть который можно только другими имеющимися вычетами, например на приобретение жилой недвижимости (как раз стоимость новой квартиры больше стоимости старой ). Но имущественный вычет на покупку новой квартиры дается только один раз.

Вы с 2005 года много недвижимости продали, которая не удовлетворяла перечисленным в данном ответе пунктам 1-3? Если да, то Вам просто повезло (взаимодействие с Росреестром было налажено года 3-4 назад, соответственно сейчас сделка с переходом прав собственности на регистрируемый объект вряд ли останется незамеченной).

Про перекрытие налогооблагаемой базы я Вам ответила в предыдущем посте.

nnn1
Спасибо, извините за беспокойство, тема действительно про вычеты, а у меня пошли вопросы про налоги.

некоторые пишут имущественный, а другие - налоговый вычет, в чём разница? и что есть "другой имеющийся вычет"?

Налог, это не только НДФЛ, есть еще и другие виды налогов, по котором предусмотрены вычеты (Налог на имущество, НДС). Так вот налоговый вычет понятие применимое не только к НДФЛ, но и к другим налогам, по которым предусмотрены вычеты.
А вот имущественный вычет - это понятие, сформулированное непосредственно гл. 23 НФ РФ "Налог на доходы физических лиц"

Послала бы я Вас к Налоговому кодексу (статьи 218, 219, 219.1, 220).

А кратенько будет так.
Так как Вас интересует непосредственно НДФЛ, то относительно данного вида налога существует 4 вида вычетов:
1. стандартные - вычеты на детей, вычеты отдельным категориям граждан (ликвидаторы определенных аварий)
2. Социальные вычеты - вычет на лечение свое и близких родственников, вычет на обучение свое, детей и некоторых категорий родственников, вычет на расходы на пенсионное страхование, вычет на расходы связанные со страхованием жизни и здоровья (при условии соблюдения определенных условий)
3. Имущественный вычет -

• вычет по расходам, связанным с приобретением или строительством жилой недвижимости
• вычет по расходам, уплаченным по целевом кредитному договору на приобретение или строительство жилой недвижимости.
• вычет при продаже жилой недвижимости в размере 1 млн. руб. в год в совокупности на все объекты недвижимости, но не более стоимости продаваемого объекта
• вычет при продаже иного имущества в размере 250 тыс. рублей в год в совокупности.

4. Инвестиционный вычет - вычет, предоставляемый на суммы, внесенные на ИИС (индивидуальный инвестиционный счет).