Имущественный вычет, задавайте вопросы

Уважаемые форумчане

Многие из Вас знают, что при покупке или строительстве жилой недвижимости можно вернуть уплаченный подоходный налог с суммы, потраченной на приобретение (строительство) жилья (не превышающей 2 млн. рублей) и с процентов, уплаченных по ипотечному кредиту (не более 3 млн. рублей). Но есть отдельные нюансы, которые налоговая инспекция особо не афиширует, а зачастую инспектора отрицают возможность предоставления вычета, в случаях, когда по закону вычет возможен.

В общем частенько оказывается что, то, что порой мне кажется абсолютно прозрачным, неизвестно моему собеседнику.

Я очень надеюсь, что мой пост будет кому-то полезен. Если возникнут вопросы – задавайте, не стесняйтесь. На интересные вопросы отвечу в теме. Или в личке, если считаете, что не стоит предавать Ваш вопрос гласности.

Итак, что с моей точки зрения, полезно знать новоиспеченному собственнику.

• Вычет может быть распределен между супругами в любой пропорции, в том числе 100/0, независимо от того на кого из супругов оформлена недвижимость (при условии, что супруги состоят в зарегистрированном браке).
• Если квартира, приобретенная в браке, стоимостью более 2 млн. рублей оформлена в собственность одного из супругов, то размер максимально предоставленного вычета для супругов составит 4 млн. рублей. (Например, стоимость квартиры 3,5 млн. рублей. Квартира оформлена в собственность супруги. Имущественный вычет супруги ранее не получали. При этих условиях супруги могут распределить вычет, например 2 млн. заявляет один и 1,5 млн. второй. При этом у второго супруга остаток вычета, который может быть использован при приобретении жилой недвижимости в дальнейшем, составит 500 тыс. рублей).
• Пенсионеру, независимо от того работает он или нет, вычет предоставляется в том числе и за 3 года, предшествующих году возникновения права на вычет. (Например, квартира куплена в 2014 году, в 2015 году заявляется вычет за 2014, 2013, 2012, 2011 годы). Данный случай является исключением по сроку возмещения переплаты по налогу (3 года), это прямо прописано в налоговом кодексе. Особенность заполнения деклараций: декларации заполняются в обратном порядке.
• При строительстве квартиры по договору участия в долевом строительстве право на вычет возникает с момента подписания Акта приема-передачи квартиры и не зависит от момента оформления права собственности.
• Право на вычет не утрачивается в случае продажи квартиры. Например, если Вы купили квартиру в 2014 году, продали ее в 2015 году, и не заявляли свое право на имущественный вычет, то Вы можете его заявить, подав декларацию за 2014 год и соответственно неиспользованный остаток вычета переносить на каждый следующий год.
• Право на вычет не сгорает. Т.е. если Вы купили квартиру более 3 лет назад, то Вы при наличии доходов Вы можете заявить вычет за 3 года, предшествующих текущему. Например, купили квартиру в 2009 году. Право на имущественный вычет не заявляли. В 2016 году можете заявить право на вычет и подать декларации за 2013, 2014, 2015 годы. Соответственно государство вернет Вам НДФЛ, уплаченный за этот период.
• Если Вы получали вычет на приобретение квартиры до 2001 года, то Вы имеете право получить вычет повторно, так как право на имущественный вычет регламентируется налоговым кодексом Рф, который вступил в силу в 2001 году. Вычет, предоставленный ранее, налоговым кодексом не регламентировался.
• Право на имущественный вычет при покупке земли для строительства дома возникает только после оформления дома в собственность. При этом дом должен быть оформлен именно как ЖИЛОЙ ДОМ (не жилое строение).
• Вычет можно оформить не только на землю ИЖС, но и на землю ЛПХ или сельхоз. назначения с видом разрешенного использования под дачное строительство, если на участке построен ЖИЛОЙ дом. (Проверено и на земле ЛПХ и на земле сельхоз. назначения под дачное строительство )
• Имущественный вычет при строительстве жилого дома можно заявить также на расходы на достройку и отделку дома, понесенные уже после оформления права собственности на дом (в 2016 году разослано письмо ФНС по этому поводу, уже проверили на практике ).
• Имущественный вычет на % по ипотеке и на покупку жилой недвижимости может быть предоставлен по разным объектам. (Думаю, что позиция ФНС по этому вопросу может меняться, но сейчас она в пользу налогоплательщика.)
• ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если Вы уже воспользовались правом на вычет при приобретении/строительстве жилой недвижимости по имуществу, приобретенному/построенному до 1 января 2014 года в размере менее 2 млн. рублей, то остаток вычета СГОРЕЛ и использовать его Вы не можете. Для имущества, приобретенного после 1 января 2014 года, неиспользованный остаток имущественного вычета не сгорает и может быть использован при приобретении следующего объекта жилой недвижимости.
• Если Вы заявляете только имущественный вычет, то срок подачи декларации не ограничен 30 апреля, та как это Ваше право, а не обязанность. Вы можете подать декларацию в течение 3 лет, после истечения налогового периода, за который хотите вернуть налог.

Основной вычет на покупку подходит к концу. Как используем вычет на проценты.
в связи с тем, что многие задают один и тот же вопрос постараюсь как можно более понятно описать порядок получения вычетов по уплаченным процентам по ипотеке.
Сначала, вы возвращаете налог по основному вычету. Пока его не вернули, не имеет смысла заявлять вычет по уплаченным процентам (будете просто отражать эту сумму в декларации, да и сумма уплаченных процентов год от года увеличивается. Так что, вспомним про этот вычет, когда основной будет подходить к концу).
Итак, когда Вы поймете, что налогооблагаемая база за год превышает остаток основного вычета, дождитесь окончания года, сходите в банк и возьмите справку об уплаченных процентах по ипотеке за весь период выплаты ипотеки. Эту сумму заявляете в декларации, как вычет по процентам.
Далее можете ежегодно брать справку по уплаченным процентам и корректировать сумму уплаченных процентов в декларации (сумма указывается нарастающим итогом за весь период уплаты).
Вычет по процентам не сгорает. И если Вы платили ипотеку 10 лет и не заявляли право на вычет, то когда придет время, заявляете вычет по всей сумме процентов, уплаченных за эти 10 лет. И если выплаты еще не закончились, то каждый следующий год "плюсуете" текущие выплаты по процентам к уже задекларированной на вычет сумме.
Единственный нюанс. Если ипотека взята на строительство, то право на вычет по процентам возникает в момент подписания акта приема-передачи на квартиру. (например, взяли ипотеку в 15, подписали акт приема-передачи в 18. Соответственно Вы не можете заявить вычет в 16 или 17 году по уплаченным процентам по ипотеке, так как квартира еще не передана. Заявить возврат сможете только начиная с 18 года, но заявлять вычет будете на всю сумму процентов, уплаченных с начала выплат по ипотеке).

Ну а теперь, что полезно знать при продаже недвижимости.

• При продаже объектов недвижимости, право собственности на которые возникло до 1 января 2016, при владении указанной недвижимостью более 3 лет, доходы от продажи декларировать не нужно. (По имуществу, приобретенному после 1 января 2016 года срок увеличен до 5 лет).
• По имуществу, приобретенному после 01.01.2016 года минимальный срок владения составляет 5 лет. Если право собственности перешло по наследству, по договору дарения либо в результате приватизации, то 3 года.
• Если проданное имущество является единственным жильем, то минимальный срок владения составляет 3 года. При этом имущество считается единственным жильем, если не ранее чем за 90 дней до его продажи (перехода права собственности), налогоплательщиком было приобретено другое жилье. Положение действует с 01.01.2020 года
• Если квартира куплена по договору участия в долевом строительстве, либо по договору уступки прав требования по ДДУ (приобретение строящегося жилья), срок владения при расчете периода владения с целью продажи рассчитывается с момента полной оплаты по договору. Данное положение действует, начиная с доходов, полученный с 01.01.2019 года. (поправки внесены Федеральным законом 374-ФЗ от 23.11.2020)
• Если имущество находилось в собственности менее 3 лет (5 лет), то декларацию нужно подать, даже если налог к уплате = 0. В случае неподачи декларации при отсутствии налога к уплате сумма штрафа, равная минимальному значению, составит 1 тыс. рублей.
• При продаже имущества, находившегося в собственности менее 3 лет (5 лет), может быть предоставлен фиксированный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей для жилой недвижимости и 250 тыс. рублей для иного имущества, либо доход может быть уменьшен на фактически подтвержденный расход на приобретение указанного имущества.
• По одному объекту недвижимости при продаже не могут быть применены 2 вычета (фиксированный и подтверждение расходов на приобретение) одновременно.
• Если квартира находится в ОБЩЕЙ долевой собственности, срок владения менее 3 лет, стоимость квартиры более 1 млн. рублей, а расходов на приобретение не было (приватизация, наследство, дарение), то выгоднее с точки зрения налогообложения продать квартиру «по-частям», т.е. разнести продажу долей во времени. Тогда продажа каждой доли будет являться самостоятельной сделкой и на нее будет предоставлен фиксированный вычет в полном объеме. В ином случае продажа долей будет рассматриваться как единая сделка и фиксированный вычет будет предоставляться на единый объект «квартира», сособственники смогут уменьшить свой доход на размер фиксированного вычета, пропорционального его доле.
• Обратите внимание: расходы на продажу не уменьшают доход от продажи. Например, Вы не сможете уменьшить доход на стоимость услуг риэлтора.
• Если продаваемая квартира была куплена в ипотеку, то при расчете налогооблагаемой базы Вы можете уменьшить доход от продажи не только на расходы, понесенные при покупке этой квартиры, но и на проценты, уплаченные по ипотеке. Письмо ФНС России от 22.06.2015 N БС-4-11/10707@ "О порядке определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц", Письмо ФНС от 14.12.2021 № БС-19-11/420@

Жду Ваших вопросов. Постараюсь отвечать по возможности оперативно .

И еще минуточку внимания.
Уважаемые форумчане,
очень прошу Вас не задавать вопросы по порядку заполнения декларации (на это есть Инструкция) и по порядку работы программы ФНС (в какую ячейку, что поставить; почему отражается так, а не иначе и т.п.). Мне это совсем неинтересно и отнимает много времени. В налоговой инспекции консультанты помогут заполнить Вам декларацию на компьютере бесплатно, а я это делаю за довольно небольшую плату.
Мне интересны вопросы, касающиеся нюансов получения вычетов.
Спасибо за понимание smile.gif

Это сообщение отредактировал nnn1 - 16.10.2024 - 10:47

Ну и конечно ссылка на программное обеспечение для заполнения деклараций, любезно предоставленное ФНС России <noindex><a href="https://www.nalog.ru/rn18/program//5961249/" rel="nofollow" target="_blank">https://www.nalog.ru/rn18/program//5961249/</a></noindex>

Кстати, если Вы не против не получать налоговые квитанции на бумаге, то всем очень рекомендую завести себе личный кабинет налогоплательщика. С 20 года заполнение декларации в личном кабинете очень интуитивно понятно. Это действительно так. К тому же Вам будет доступна вся информация о доходах, начисленных налогах и имуществе, имеющаяся у налоговой относительно Вас. А также можно будет общаться с налоговой не выходя из дома.


Это сообщение отредактировал nnn1 - 3.12.2020 - 16:58

Вопрос: у пенсионера возникло право собственности на квартиру в 2010ом году. Подавались декларации за 10,11,12 на возмещение НДФЛ. 13,14 уже не работал пенсионер.
Возможно ли подать сейчас на возмещение за 3 предыдущих года ,т.е. 9,8,7 или только предыдущие 3 года от нынешнего года?

dvo
За 9,8,7 срок давности истек. Только 3 предыдущих от нынешнего.
В данном случае исключение пенсионерам состоит в том, что вычет предоставляется за 4 года, если заявить о своем праве непосредственно в году, следующем за годом приобретения недвижимости.

Понял.
Еще вопрос: какими временными рамками ограничены возмещаемые затраты на строительство жилого дома на землях ИЖС (земля в аренде)? Т.е. все затраты на строительство должны быть произведены в период между получением разрешения на строительством и получением свидетельства на собственность на дом или при постановке на кадастровый учет дома?

Получением свидетельства на собственность.

Причем учтите, что затраты на инструмент не возмещаются (лестницы, УШМ, бензопила, бетономешалка и т.п.). Возмещаются именно материалы и стоимость услуг подрядчиков, а также расходы на проектную документацию и на подключение коммуникаций.

Это сообщение отредактировал nnn1 - 29.12.2015 - 01:15

Понял,спасибо.

Да,я в курсе,что капзатраты не возмещаются.
Возмещение затрат по отделке и проведению коммуникаций в доме не имеет каких либо специфических подводных камней?

dvo
Думаю, все расходы, которые понесены до оформления собственности имеют право быть . Дом не может быть жилым без коммуникаций, инженерного оборудования и отделки. На то он и жилой. И пусть кто-то попробует сказать против.
В НК перечень расходов постатейно не приводится, а все неустранимые толкования толкуются в пользу налогоплательщика.

Спокойной ночи .

Спасибо!

nnn1
Здравствуйте, при получении вычета, возвращается налог уплаченный за последний год или за несколько?

Здравствуйте, вот такая ситуация: например, приобретена квартира по ДДУ в равных долях, допустим стоимостью 2300 тыс. Супруг внес денежные средства в размере 200 тыс., остальные 2100 тыс. внесла супруга, причем, супруг уже воспользовался налоговым вычетом в полной мере.
Вопрос, может ли супруга получить в данном случае максимальный налоговый вычет с 2000 тыс. или она может получить вычет только с суммы 2300 / 2 = 1150 тыс, а оставшаяся сумма в размере 850 тыс. останется не использованной, даже если сумма, внесенная супругой, составляет 2100 тыс. ?

Это сообщение отредактировал devel - 29.12.2015 - 10:26

Возвращается удержанный (уплаченный) налог за годы, за которые подаются декларации (при условии, что за эти годы Вы имели право на вычет).
Право на вычет возникает с момента регистрации права собственности (либо с момента подписания акта приема/передачи прав при долевом строительстве).
Подать декларации можно за 3 года, предшествующих текущему. Ранее удержанный (уплаченный) налог возврату не подлежит.

Ну и если декларации подали сразу за несколько лет, то деньги обычно возвращают за каждый год отдельной суммой. Причем, если налог в одном налоговом периоде (году) был удержан в разных регионах, то сумма к возврату за год также придет несколькими траншами.

Это сообщение отредактировал nnn1 - 29.12.2015 - 10:29

Да может в полном объеме (2 млн.). Не имеет значение как оформлена квартира в собственность. Согласно семейного кодекса (ст. 33, 34) имущество супругов, приобретенное в браке, находится в режиме совместной собственности, независимости от способа его оформления, если иное не установлено брачным договором.

Пунктик : Брак должен быть официально оформлен.

Спасибо.

Мой отец (работающий пенсионер, ушел на пенсию по льготе, 60 лет еще нет) купил квартиру по ДДУ, акт подпишет в январе-феврале 2016 года. За какой период ему полагается налоговый вычет? И какие нужно указывать ссылки в заявлении на налоговый вычет (чтобы вернули налоги как я понимаю за 3 предшествующих года)?