АУ председатели - поделитесь опытом, Давайте дружить и помогать друг друг

kvadrat - а вы случайно не из "Гильдии ТСЖ"?

Нет, я пока только бухгалтер своего ТСЖ. Вице-президент Гильдии Овчиникова Ю.А. недавно учебу проводила - специалист высочайшего класса в области ЖКХ. Ну, а в плане общественной работы, честно, не в курсе.
Я сам изучал возможность объединения ТСЖ, нет глобальной идеи - нет объединения.

Izumov

1. ЖК предусматривает право собственников выбрать способ непосредственного управления домом, при котором договоры на коммунальные услуги заключаются каждым собственником от своего имени.
Однако не все знают, что аналогичный порядок расчетов вправе применить и члены ТСЖ. Они вносят платежи за коммунальные услуги в порядке, установленном органами управления этих объединений (ст. 155 ЖК РФ).
Вопрос лишь в том, как реализовать на практике и юридически обосновать этот порядок на переговорах с монополистами, ведь они будут этому сопротивляться.
Ст. 137 ЖК РФ наделяет ТСЖ правом заключать договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов ТСЖ. Именно правом, а не обязанностью, и именно в интересах своих членов – потребителей коммунальных услуг. При этом надо учитывать, что интересы членов ТСЖ в большинстве случаев не совпадают с интересами энергоснабжающих организаций, выискивающих любые предлоги, чтобы не признавать собственников помещений абонентами и не устанавливать с ними прямые договорные отношения как с потребителями услуг энергоснабжения.
Ст. 155 ЖК РФ устанавливает порядок внесения платы за коммунальные услуги. При этом, п.5 не определяет в качестве сторон правоотношений только ТСЖ и собственников помещений. Порядок внесения платежей за коммунальные услуги, установленный решением общего собрания, может вообще исключать ТСЖ из числа участников таких правоотношений (функция предоставления коммунальных услуг жителям не является предметом уставной деятельности ТСЖ, равно как и предметом возмездного договора оказания услуг ТСЖ своим членам – некоммерческая деятельность исключает реализацию услуг).
Ст. 164 ЖК предписывает заключать договор энергоснабжения с поставщиком (между прочим, и предоставления услуги, и поставки ресурса одновременно, что называется, в одном флаконе) каждому собственнику, осуществляющему непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
При этом п.3 этой статьи устанавливает, что в отношениях с третьими лицами вправе действовать лицо, имеющее соответствующее полномочие.
Таким лицом является ТСЖ. А это означает, что ЖК предоставляет ТСЖ право заключать договоры энергоснабжения в качестве уполномоченного собственниками помещений лица (например, на условиях представительства или посредника).
Если общее собрание членов ТСЖ примет решение об раздельной оплате потребителями жилищно - коммунальных услуг РСО, то в счетах - квитанциях указывается информация, р/с и размер платы в адрес каждого поставщика услуг.

Izumov

2. Несмотря на разъяснения компетентных органов, агентский договор на обеспечение жилых помещений коммунальными услугами заключить можно только через суд, из-за активного нежелания поставщиков коммунальных ресурсов заключать такие договоры – иначе становится очевидной необходимость признания ими потребителей коммунальных услуг абонентами.
Для поставщиков гораздо выгоднее считать управляющую организацию любой формы (коммерческую или некоммерческую – в виде ТСЖ ) исполнителем коммунальных услуг, которому они продают ресурсы, необходимые для оказания этих услуг.
Ими упорно игнорируется, несмотря на неоднократные подтверждения в судебных решениях, тот факт, что по законодательству о защите прав потребителей исполнителем услуг может быть только организация, оказывающая услуги по возмездному договору. Следовательно, некоммерческие организации ТСЖ нельзя отнести к исполнителям коммунальных услуг, не нарушив требований законодательства.
И договор с РСО может быть признан недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, как заключенный с нарушением ст. 539 ГК РФ, статей 155, 137, 164 Жилищного Кодекса РФ.
Наиболее существенную роль играет постановление пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5.10.2007 № 57, в котором на основании всестороннего анализа правового статуса ТСЖ арбитражным судам дано важное разъяснение. Оно, в частности, устанавливает, что «обязательства ТСЖ перед организациями, непосредственно оказывающими услуги (выполняющими работы), не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жителями – членами ТСЖ».
Если следовать этому, то становится бессмысленной борьба поставщиков против прямых договоров с населением и их противодействие заключению договоров с ТСЖ на взаимовыгодных условиях.
Прямые расчеты по индивидуальным квитанциям между поставщиками и потребителями действуют во многих малых городах, реже они применяются в крупных. Именно таким образом, например, в Челябинске собственники оплачивают тепло, в Петрозаводске и Новороссийске – воду, почти повсюду – электроэнергию.
Последнее обстоятельство показывает, что поставщики выборочно применяют статьи 539–544 Гражданского кодекса в части обязательности наличия у абонента энергопринимающего устройства.
Они признают наличие его в случае расчетов за электроэнергию, но стараются не замечать в остальных случаях.
Заключение прямых договоров с гражданами на поставку тепла и воды даже при наличии квартирных приборов учета во многих городах блокируется ссылками на упомянутые статьи ГК РФ.

В решении от 22.04.2002 Верховный Суд указал, что коммуникации – оборудование жилого дома, присоединенное к сетям поставщика, при наличии которого закон предусматривает заключение прямого договора электроснабжения, принадлежат каждому собственнику помещения – участнику права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома. У поставщика не остается легитимного предлога отказываться от заключения прямых договоров энергоснабжения с собственниками помещений многоквартирного дома, принявшими такое решение на общем собрании.

Я надеюсь вы как "молодой председатель" уже начали судебную процедуру. Хоть у нас в стране не прецедентное право, но Ваш случай очень продвинет нас в заключении "правильных" и "не правильных" договоров

Соколов Алексей
Планирую создать ТСЖ из "своего" и вероятно 2-ух соседних домов.
Подскажите,кто в курсе(не обязательно топикстартер)---Кто ремонтирует трубы гор. хол. воды,отопления подходящие к дому?А если в доме есть пристройка и там находится большой магазин?В другом доме-тоже пристройка-магазин и некоторые учреждения.
И если лопнула труба гор. водоснабжения или отопления,на чьи средства ремонт?И если за них(при создании ТСЖ) отвечают собственники,то каковы границы их ответственности?
Прошу ответить
ЗЫ ТСЖ(председатель,и.т.д.) планируем создать из числа жильцов дома,для себя,без на@балова.(сenzored,sorry,но лучше не скажешь).

Для этого как минимум необходимы схемы дома и схемы коммуникаций подходящих к дому. Границы ответственности определяются в договоре (водокаал, теплоснабжающая).
Пристройки то же имеют разную юристдикцию и по разному подключаются к комуникациям дома.

kvadrat
Огромное спасибо за ответ.
Следующий вопрос:существуют ли в нашем городе какие-либо организации(муниципальные наверное?) помогающие соорентироваться потенциальному председателю создаваемого ТСЖ в море вопросов и получить ответы более опытных людей,не одну собаку в этом бизнесе съевших?

подскажите что с должниками делать??? задолженность уже более 300 тыщ, и платить по ходу не собираются причем квартиры даже не в собственности!!! в Администрацию обращались-те отписки тока шлют, что мол сами разбирайтесь... что делать? ТСЖ то у нас молодое совсем, дак опыта еще нет в данной ситуации...

Marisha
В суде с собственником - Администрацией разберитесь

Если по-серьезному, то нет. Есть ДГХ могут иногда отвечать на конкретные вопросы, но систему не дадут. Есть Гильдия ТСЖ - реальные профессионалы, но за деньги. Бывают учебы (информация из ДГХ приходит по неизвестному принципу), в ноябре 2010 была бесплатная, вот тут реально можно много познать. Будут вопросы, пишите в личку чем смогу помогу.

verdyuchka
Иски о невнесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги, потребленные нанимателями, к Администрации предъявляются?..

Marisha
Путь один - судебное разбирательство. Исковые заявления к собственникам и нанимателям жилых помещений. Решения будут в Вашу пользу, но дальше встает вопрос получения денежных средств... Служба судебных приставов Вам в помощь. Арестуют все счета в банках, из зарплаты вычитать будут, имущество могут выйти арестовать (вряд ли кому-то нужное)... Однако, если неплательщики совсем неплатежеспособные, тогда не знаю, как вариант - расторжение договора соц.найма (пока о такой практике не слышала). Но в большинстве случаев люди начинают платить, хотя бы по сколько могут. Психология...

MilaYA
Почему нет? Администрации (по доверенности) собственники муниципальных помещений и должны отвечать за помещения, которые в их собственности находятся. Администрация вызовет нанимателя, с ним разберется (договор о найме). Допускаю, что не к администрации а к г. Ярославлю (владельцу муниципальной собственности).
Или ошибаюсь?

Тык мы уже, вроде, выяснили, что в суде истцами мэрия выступать не может по причине неоформления надлежащим образом прав собственности на жилые помещения. Или я что-то упустил? Уже оформили?

ЖК РФ Статья 14. Компетенция органов местного самоуправления в области жилищных отношений

1. К компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся:
1) учет муниципального жилищного фонда; ........

ЖК РФ Статья 19. Жилищный фонд.
ЖК РФ Статья 60. Договор социального найма жилого помещения

1. По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Если помещение в найме в ЖК определен собственник
А учет муниципального жилфонда велся и задолго до ввода ЖК, все муниципальные квартиры внесены в реестр объектов муниципальной собственности. Можно сделать запрос в КУМИ, чтобы убедиться, что квартира муниципальная.
По-моему ответчиком может быть и администрация, и мэрия, и г.Ярославль.

Это сообщение отредактировал verdyuchka - 15.02.2011 - 22:29