Цены на квартиры в Ярославле

Кризис: рынок недвижимости в 1998-м и 2009-м. Сходства и отличия
Текст : Седа Сардарян Дата: 30 апреля 2009 | www.metrinfo.ru

Финансовые катаклизмы случались не раз. Переживала такой опыт и наша страна, когда в августе 1998 года в одночасье обрушился кризис, спутав все карты и на зарождавшемся рынке недвижимости. Десять лет спустя, когда что-то похожее уже пройдено, вполне закономерным представляется желание провести параллель между кризисами 1998 и 2008 - 2009 гг. Разумеется, проводить полный сравнительный анализ пока ещё рано, так как текущий кризис ещё не завершился. Однако некоторые предварительные оценки с помощью экспертов нам сделать удалось.

Разделительное начало
Очевидным и основным различием между кризисами 1998 и 2008-2009 гг. является, конечно, же, масштаб бедствия. Тогда кризис охватывал только территорию России. И хотя поводом дефолта 1998 года послужили падения фондовых рынков Юго-Восточной Азии, подлинные причины были связаны с просчетами в кредитно-денежной политике правительства: огромный долг по государственным краткосрочным обязательствам (ГКО), искусственное поддержание многократно переоцененного курса рубл@ и т.д.

«Наша экономика в то время только зарождалась, и когда курс рубл@ по отношению к доллару рухнул, трудности испытывали многие, - рассказал Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru Николай Андреев, генеральный директор компании «Пересвет - Недвижимость». - У кого оплата труда была в долларах, не слишком потеряли, но в целом кризис сказался практически на всех, особенно на владельцах различных ценных бумаг, в том числе и Государственных облигаций Казначейства. Многие банки разорились в то время из-за того, что обязательства по государственным облигациям не были погашены».

Кризис 2008-2009 гг. также больно ударил по банковским учреждениям, однако, на сей раз, причины происхождения были далеко не внутренними. «Текущая ситуация является для России, скорее привнесенной и связана главным образом с просчетами банковской системы США, - оценивает ситуацию Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». – В 2001-2005 гг. в связи с ростом спроса на жилье в США, что сопровождалось повышением цен, на рынке страны появилось бесчисленное количество кредитных учреждений, выдававших ипотечные кредиты. Это были, в том числе кредиты subprime - с наиболее низкими требованиями к заемщику. Раздача всем желающим необеспеченных кредитов закончилась в результате массовыми задолженностями. Так начался кризис банковской системы США».

Осенью 2008 года стало определенно ясно, что кризис достиг границ нашей страны. Сказалось это, в первую очередь, отсутствием кредитования со стороны иностранных инвесторов, которое, разумеется, отразилось и на рынке недвижимости. Впрочем, данное обстоятельство, тем самым, является следующим немаловажным отличием между двумя кризисами.

Кредитные параллели
Десять лет назад кредитование в России не было так развито, а понятия ипотечного кредитования, можно сказать, практически не существовало и вовсе. Сегодня же кризис существенно повлиял на ипотеку, приведя к значительному падению покупательского спроса. «Выросли процентные ставки, многие банки отказались от ипотечных услуг и, как следствие, ипотечные покупатели практически исчезли с рынка, а это 10% в Москве и до 40% в Подмосковье и регионах», - констатирует Николай Андреев («Пересвет - Недвижимость»).

Не стоит упускать и тот факт, что кредитование застройщиков также не было столь актуально как сейчас. Как свидетельствуют эксперты, тогда рынок состоял из небольших компаний, накладные расходы у которых были несравнимы с нынешними. Не было и огромных корпораций, затевавших мегапроекты сроком на несколько лет. Собственно, поэтому и не возникало необходимости в миллионных кредитах, деньги вкладывались только в необходимое, ни о каком перспективном развитии и расширении бизнеса в основном речи не было.

Сейчас же компании несут множество обременений, в частности, снижение кредитования строительной отрасли вынуждает застройщиков отказаться от многих проектов. «Сегодня застройщикам стало гораздо труднее получать кредиты у банков, - сообщает Юлия Гераськина, директор по продажам компании «МИЭЛЬ-Новостройки». - Изменения лимитов и требований направлены на реализацию проектов с высоким уровнем проработки документации, степени готовности и более жесткими целевыми назначениями кредитования». И хотя некоторые крупные банки (например, Сбербанк России) продолжают активно кредитовать стройку, Юлия Гераськина убеждена: чтобы сегодня получить кредит, нужны «идеальные» проекты.

Строительный парадокс
Кардинальные отличия кризисных ситуаций связаны также с объемами строительства. При этом, как ни парадоксально, если в 98-ом году довольно хрупкая экономика дала импульс для ускоренного развития рынка недвижимости, то нынешний кризис сработал как тормоз, спровоцировав сильные сокращения объемов строительства.

По мнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», в тот кризис Москва старалась больше строить, больше продавать. Причем строилось тогда в основном жилье массовой застройки. Это был период активной застройки районов Митино, Бутово, Марьинского парка и т.д. Сегодня ситуация на рынке обратная, - констатирует эксперт. Строить стали меньше, к тому же стройки замораживаются, значительная доля жилья строится по госзаказу, соответственно, на рынке практически ничего не остается. А в 1998 году такого не было.

Похожий сценарий
И все же, несмотря на десятилетний разрыв и неодинаковую природу происхождения, кризисные ситуации разнятся не во всем. Взять хотя бы то, что на рынке недвижимости, как тогда, так и сейчас, значительно упал спрос, цены в течение длительного периода корректировались вниз, количество сделок существенно уменьшилось. Более того, что касается ценовой динамики, то, по предварительным оценкам экспертов, ситуации очень похожи. Если сопоставить данные участников рынка недвижимости с результатами исследований аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», получается следующая цифровая картина.

В результате кризиса 1998 года цены на московские квартиры упали в среднем на 35%. По данным IRN.RU, на тот период времени средний уровень цен составлял порядка $650-700 за кв.м, в то время как перед кризисом стоимость квадратного метра была равна $1000. Сегодня ситуация практически повторяется. Если до кризиса стоимость жилья находилась в диапазоне $6000-6200 за кв.м, то в настоящий момент ценовая отметка колеблется в районе $4200 за кв.м. Это значит, что падение уже приблизилось к 30%.

Олег Репченко не исключает, что «хвост» падения на 5% еще может набежать. В конечном счете, полагает эксперт, задача заключается не в том, чтобы подогнать цены, тем более что с высокой точностью просчитать это практически нереально. Однако в целом, аналогии достаточно близкие и похожие.

Олег Репченко замечает и другую общую черту между кризисами - соответствие по срокам. Причем сравнение настолько точное, что совпадает вплоть по месяцам от начала кризиса. «Нынешний кризис, по сути, также начался в августе (на фондовом рынке, политический кризис, связанный с Грузией), - проводит параллель эксперт. – При этом, в 98-ом году рынок недвижимости почувствовал влияние кризиса не моментально, а только к октябрю, отреагировав незначительным падением цен. Заметное снижение началось ближе к концу года, а основное падение пришлось на конец 98-ого и на первую половину 99-ого. Пока что инерция событий на рынке идентичная».

http://metrinfo.ru

Цены на жилье в Москве: 140 018 руб/кв.м.
Изменение к прошлой неделе: -2.1%

хорошая скорость - 10% в месяц, 150% в год?

погодите дно кризиса мы еще не прошли ... оно еще впереди .. да и многие предприятия еще не банкроты, нагуляный за 10 лет жирок позволяет им пока держаться ... подождем 2010 года когда деньги кончатся, когда настанет пора отдавать кредиты, а спроса не будет ... придется распродавать себе в убыток чтобы хотя бы частично погасить долги

madcat
проще банкротить)
Заранее продав в новую контору, списав, сломав основные средства

А если в залоге основные средства?

ЙоПтИть
тут будет много работы банковским коллекторам ... по суду будут изымать имущество и продавать с аукционов явно не по рыночной сегодняшней цене

жжжжж
дык тогда и терять то нечего) ибо все уже потеряно

А какая разница - активы под обязательства или под кредит? Вы ведь предлагаете переводить на другую фирму, чтобы долги не платить. А кредитуются практически все работающие предприятия, тем более, когда пытаются как-то бизнес вытянуть.

А вот, наверное, классичесий пример капиталистического перепроизводства:
Построенные дома сносят потому, что это дешевле, чем их продать.


"
В США начали сносить дома неплатежеспособных ипотечных заемщиков

Из-за финансового кризиса, который привел к рекордному падению цен на недвижимость, техасский Guaranty Bank of Austin вынужден сносить изъятые у неплатежеспособных ипотечных заемщиков дома. Об этом пишет The Wall Street Journal.
По данным банка, в городке Викторвилль (Victorville) в Южной Калифорнии, практически снесены 16 зданий, из которых четыре были готовы к заселению, а остальные были построены лишь наполовину.
...

...банк решил снести недвижимость из-за невозможности продать ее в условиях кризиса. По информации экспертов, банку пришлось бы потратить более миллиона долларов на достройку домов. При этом расходы на снос составят около 100 тысяч долларов.
...

"
более полно http://realty.lenta.ru/news/2009/05/05/foreclosure/

Прогноз рынка недвижимости Ярославля и Москвы.
Рынок недвижимости молоподвижен и инертен. Приведу пример из практики Екатеринбурга.
Там своя особенность - близость северных денег, на приезд северян были большие надежды.
В конце 2006 г. квартиры выросли достаточно (например, двушка 42 стоила, по крайней мере просили, 3200-3600 тыс.руб.). Это опредлялось тем, что агенства, во-первых сами, накупились и пытались нажиться побольше, во-вторых, в 2006 г. брали 3-5% от суммы сделки и поднимали цены от своих же прайсов на 150-200 тыс.руб. в тот же день. Пружину растянули, но она имеет свойство сжиматься, если ее отпустить: Чем сильнее растянул, тем сильнее она уйдет в минус.
Однако, подкрепления деньгами покупателей такие цены не нашли, в 2007 г. начался откат, пока медленный, потом в конце года он остановился. Но покупателей не было, началась вторая волна, которая длилась до середины 2008 г. В этот период агентства стали провоцировать продавцов на снижение цен. Падение цен на квартиры на севере обеспечило отсутствие денег у приезжих покупателей.
Покупателей не было, зачем брать, если будет еще дешевле. Поэтому пошла третья волна, которая продолжается сейчас, цены достигли уровня начала 2006 г. А сделок все равно нет.
Возможно, добавил проблем кризис, но изначально цены были искусственно раскручены агентствами. Это же наблюдалось в 2007-2008 г. в Ярославле, в 2005-2006 г. в Москве, в 2007-2008 в Ростове-на-Дону и т.д.
Однако, в Ярославле идет движение своих денег, северного притока нет, низкая доля и ипотечных сделок, поэтому такого падения не будет.
Цены сейчас достигли середины 2007 г., т.е. того момента, когда агенства еще не начали искусственную раскрутку, поэтому можно ожидать продолжения просадки на 10-15% (по инерции рынка и мнения покупателей), но объективных причин для кризиса нет.
В Москве же ипотека носила фатальный характер - брали на всю стоимость квартиры, на 2-3 квартиры, бросали в новостройки. Наблюдалось три волны роста (на панике недостроя осенью 2005 г., на ажиотаже ипотеки весной 2006 г., на ажиотаже хватательного рефлекса весной-летом 2007 г.) Сейчас имеется необходимость погашать кредиты, будут массовый сброс. Наблюдается временный столбняк, продавцы должны привыкнуть к новым ценам, переживают удар по самолюбию. Но притока денег нет, ипотека в загоне - через 3-4 месяца следует ждать продолжения падения. Однако это осень - традиционный сезон роста цены на недвижимость (в Екатеринбурге он не оправлаля в 2007-2008 г), поэтому столбняк продолжится до октября-ноября. Но поскольку ожидаемогого роста не будет, то начнется быстрое падение.
Таким образом, к концу года можно ожидать 15-20% падение в Москве и 20-25% в Подмосковье.

Калина

А сейчас все дают диаметральные прогнозы и вероятность 90% что они не сбудутся.
Упадут на 15-20% по отношению к каким ценам? Пиковым 2008-го или нынешним?
Если пиковым то снижение на эту величину в рубл@х УЖЕ случилось, если в долларах считать то на все 40% упал рынок. При этом сделок нет.
В тоже время возможен финт со стороны правительства как датирование ставки по рублевым ипотечным кредитам, на примере автокредитования российских авто, ведт кв-ра тоже товар отечественный... В итоге ставка может вернуться на адекватные 11-13% годовых, и тогда желающих купить будет более чем достаточно, с учетом случившегося падения цен, отсутствия новых проектов в 2008-2009 годах.

Ответы на вопросы:

Упадет к нынешним ценам

Правительство не будет спасать застройщиков, потому что они гнут цены

Выкуп квартир будет только в пределах установленных госцен и только соответствующих СНиП и пр., а "элитные" сараи из монолита сюда не подходят, а это быстростроящаяся и дешевая основа новостроящегося рынка недвижимости в настоящее время

Ипотека изначально была недоступна большинству хоть под 10 хоть под 30 процентов (отсчет дохода от 30 тыс в банке), брали в регионах в основном на доплату к своей сумме на расширение, поэтому здесь ипотека роли не играет

Правительству выгодно падение цен на недвижимость (кроме правительства Москвы, которое пыжится надуть цены, даже путем сноса нормальных домов)

Цену определяет не продавец, а покупатель, не верьте западному экономиксу и лохотрону "креста Кейнса" - есть деньги - будет спрос и покупки, нет денег - хоть заснижайся. Следует учесть и ожидания потребителей

Правительство, выкупая квартиры, спасает от нового роста цен, чтобы не "заморозились" деньги застройщиков, что может привести к новому витку кризиса

Застройщики в целях фиксации прибыли (или ее получения) будут снижать цены - нужно гасить кредиты

Калина

А мне кажется что в Ярик многие с севера переезжают.

Alfey - а зачем с севера в Ярославль ехать? Возможно только кто-то возвращается домой, ну так у них здесь или квартиры или родители. С большими северными деньгами люди едут в Москву или заграницу.

Да и денег на севере тоже не очень много и распределены они очень не равномерно (не у многих большие деньги, у отдельных людей только, а остальные по их меркам тоже близко к бедности).

ПС: я не с севера, но ситуацией владею.