Новый договор управления многоквартирным домом, с 1 января 2013

нормальный такой бизнес..сторонние люди решают и устанавливают какую ты должен иметь прибыль..

а кто это мы,стесняюсь спросить?

ааа

На это можно ответить словами нашего уважаемого бывшего президента на заседании президиума Госсовета 23.11.2010 г.: «Если ничего не делать, то через 5 - 7 лет наступит катастрофа».

ааа

Здесь следует сразу разграничить собственников на «приватизировавших» квартиры и «вложившие «свои кровные».
1. Собственники, вложившие «свои кровные» в 70-90 годы (ЖСК), являются хозяевами своего дома примерно 30-40 лет, достигли неплохих результатов, при этом получили помощь государства по 185 ФЗ, вовремя перейдя из статуса ЖСК на ТСЖ.
Похожую картину мы наблюдаем у наших соседей ТСЖ в г. Ярославле (жилая площадь 7000 м2), которое также ранее было ЖСК.
Собирая примерно по 10 руб., указанное ТСЖ обеспечивает содержание и ремонт своего дома, вовремя оплачивают коммунальные ресурсы (при 5% неплатежей), имеет накопления, получило помощь государства по 185 ФЗ, собирается перейти на прямые договора собственников с РСО.
Финансовые потоки в таких ТСЖ контролируются собственниками – хозяевами дома.
Менталитет собственника, как хозяина своего дома, в таких ТСЖ (ЖСК) сложился давно и механизм управления домом и взаимоотношений с администрацией так же отработан. И частая смена председателей (через 2 года) не имеет большого значения – так как все они работают по отработанной схеме. Каждый новый председатель (и новое правление) учится управлять и вносит какое-то улучшение.
2. Собственники МКД, «приватизировавшие» квартиры, находятся в других условиях.
Как бы по решению «несведущих» собственников, такими МКД государство «доверило» управлять УК-ям, где финансовые потоки становятся подконтрольными этими УК, согласно Договору с «несведущими» собственниками.
Такие собственники МКД пока ещё не являются специалистами по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества, а также по экономическим и юридическим вопросам, и у них еще не сформировался менталитет хозяина МКД.
В этой ситуации собственники оказываются только номинальными хозяевами (общего имущества), а реальными хозяевами – УК (над финансовыми потоками).
Причем обвинять УК здесь не стоит, это результат несовершенства нашего законодательства, которое позволяет УК использовать несовершенство законов в своих целях.
По поводу деятельности таких УК-ий, можно оценить: «Работала плохо, только деньги собирала хорошо, но расставаться с жителями не хотела».
Собственникам, «приватизировавшим» квартиры, СМИ и ОМС постоянно напоминают «если никак контролировать и требовать не будете – достигнет (о кредиторской задолженности перед собственниками). Но это ведь от вас зависит!!!».
Однако, в большинстве своем, «несведущие» собственники не в состоянии контролировать финансовые потоки УК-нии самостоятельно, а только через госжилинспекцию, прокуратуру или суды. Т.е., руками «несведущих» собственников государство пытается заставить УК «хорошо» выполнять свои обязательства по «содержанию и ремонту» согласно Правилам эксплуатации жилого фонда № 170, которые имеют статус ФЗ, и, независимо от того указаны они в Договоре или нет, УК-ния эти обязательства обязана выполнять.
У нашей УК под управлением находится более 500 МКД и по каждому МКД следовало бы выполнить примерно 250 видов работ в год, согласно Правилам №170.
По строительным нормативам, применяемым в ЖКХ, УК на нормативные расходы и сметную прибыль отсекает 55-60% от выручки (по статье «содержание и ремонт»). При этом себе устанавливает сметную прибыль в 20-30%.
Суды могли бы квалифицировать это деяние как мошенничество и самоуправство (ст.ст.159, 330 УК РФ), так как согласно п. 1.1 МДС 81-25.2001 «Для строек, финансирование которых осуществляется за счет собственных средств предприятий, организаций и физических лиц, положения настоящего документа носят рекомендательный характер». Т.е. указанные нормативы УК-ия должна согласовывать с собственниками.
Так как УК никогда эти нормативы не согласовывает, то оставшаяся часть по статье «содержание и ремонт» распределяется на рабочих, механизаторов и материалы, при этом ФОТ получается настолько малый, что рабочие, чтобы заработать, вынуждены обслуживать не один дом.
Так если наши соседи в ТСЖ (ЖСК) платят своему сантехнику – 10 тыс. руб., за обслуживание одного дома, то наша УК платит сантехнику тоже 10 тыс. руб., но за обслуживание 8 домов. О каком качестве обслуживания может идти речь? Рабочие успевают латать дыры только по аварийным ситуациям и с большими задержками. И это только один момент.

ааа

Действительно, для «несведущих» собственников, «приватизировавших» квартиры, это, казалось бы, не преодолимая проблема.
Однако эта проблема решаемая, в нашем новом Договоре с УК.
Как правило, УК-нии ведут двойную бухгалтерию. Одна с использованием «1С бухгалтерия» для официальной отчетности, другая для решения оперативных финансовых вопросов и предназначена для внутреннего потребления, которая является коммерческой тайной.
Вот это «вторая» бухгалтерия и предлагается для обозрения собственникам, которая позволяет прослеживать все финансовые потоки по дому в режиме «on-line» ежемесячно. В разработанном модуле не так уж и сложено разобраться (не такие уж наши собственники бестолковые, было бы желание). Но если имеется у собственника желание разобраться, то из «несведущего» собственника он превращается в «сведущего» по всем финансовым вопросам УК-нии и не позволит нерационально использовать свои «кровные» не только УК-ям, но и ТСЖ.

ааа

В нашем новом Договоре с УК ничего «недостижимого» нет, так как он разработан в соответствии с современным законодательством, которое, кстати, не блещет своей четкостью.
Наш новый Договор с УК и есть «другая область реальной жизни» при условии строгого соблюдения законодательства, которая не позволяет работать по принципу: «Закон что дышло, куда повернул туда и вышло».

Iqsuk
«нормальный такой бизнес ... сторонние люди решают и устанавливают, какую ты должен иметь прибыль»

«Сторонние люди» - это те люди, которые инвестируют деятельность вашей, извините за выражение, «Верхневолжской управляющей компании», которая раньше была ООО «Брагино», и с которой нам приходилось иметь дело, и которая «Работала плохо, только деньги собирала хорошо, но расставаться с жителями не хотела».
А по новому Договору с УК, собственники становятся полноправными и цивилизованными участниками рыночных взаимоотношений с коммерческими организациями, где собственники не будут просить УК-нию выполнить ту или иную работу по Правилам №170, а сами коммерческие организации будут стоять в очереди с просьбой дать работу, чтобы получить свою несчастную прибыль в 5%.
Кстати, на «гнилом» Западе эта прибыль составляет 2-3%, и не жалуются.

я отчасти со многим согласен.но при одном но..
пока не будет четких прописанных условий рыночных отношений,все будет идти как оно идет сейчас.
и бизнес и собственники должны играть по одним правилам.без перегибов..
к примеру,правила обслуживания Жилфонда гласят..
очистка кровли от снега по мере необходимости
это как?один раз?пять раз?или каждую неделю??
деньги то собираются,но они мизерные.и соответственно никто не будет чистить эту кровлю столько раз,сколько требуется для безопасной эксплуатации.
вот если бы было четко прописано,что очистка кровли 2 раза в год,а все что больше,отдельной платежкой выставляется жителям.
почистил один раз,деньги перешли на следующий год.
та же история с покосом травы...
по мере необходимости,но не менее 2-х раз в год..
а если нужно косить траву 15 раз?это как?за счет каких средств?
нужны четко прописанные правила,а не размытые понятия..типа
красьте забор отсюда,и до обеда..

По закону любой дом в любой момент может собрать ОСС и распрощаться со своей УК, уйдя в одиночное плавание. Только вот, сможет ли?

Iqsuk

Общеизвестно, что часть услуг/работ (примерно из 250 наименований по Правилам эксплуатации жилфонда за №170) выполняется непрерывно в течение действия договора, а другая часть выполняется регулярно или по мере возникновения необходимости. А относительно работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества, устанавливается только дата начала и завершения но, ни как не количество повторений в год, месяц.
Для проведения всех мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества УК не требует согласия собственников, напротив, УК обязана предоставить собственникам весь спектр услуг/работ в силу принятых обязательств по договору и согласно перечню услуг/работ по Правилам эксплуатации за №170 и уровня благоустройства.
Располагая информацией о сущности всех работ и услуг, можно сделать вывод, что доходы и расходы, связанные с оказанием услуг по управлению и работ по содержанию общего имущества, его текущему и капитальному ремонту, должны признаваться в бухгалтерском учете по-разному, независимо от факта начисления и поступления соответствующей платы.
Договор управления собственников с УК в той его части, которая посвящена исключительно мероприятиям по содержанию объектов жилфонда, регулируется общими положениями гл. 39 ГК РФ о возмездном оказании услуг. При этом полагается, что содержание общего имущества – это комплексная и длящаяся услуга.
Следовательно, при согласовании условий договора с УК на календарный год уместно признавать плату по оказанию услуг и работ по содержанию общего имущества на конец каждого отчетного периода, то есть ежемесячно, в определенной части от годовой стоимости (далее «ежемесячно в размере 1/12»), согласованной в договоре.
По указанному правилу, закрепленному в ст. 155 ЖК РФ, собственники обязаны вносить плату на основании платежных документов «ежемесячно в размере 1/12» от годовой стоимости.
Соответственно в смете все услуги/работы (примерно 250 наименований по Правилам эксплуатации жилфонда за №170) оцениваются в определенной пропорции «ежемесячно в размере 1/12», исходя из утвержденного тарифа на содержание, текущий и капитальный ремонт.
Так как ПБУ для ЖКХ на настоящий момент не разработан, то УК использует общий принцип признания доходов, который закреплен в ПБУ 9/99.
По общему правилу (п. 12 ПБУ 9/99) выручка в бухгалтерском учете УК признается при соблюдении пяти условий:
Первое – УК имеет право на получение выручки, вытекающее из конкретного договора. УК такое право имеет;
Второе – сумма выручки может быть определена. УК в состоянии определить сумму выручки в части содержания общего имущества, поскольку стоимость данной услуги согласуется на этапе заключения договора;
Третье – имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации. Согласно ПБУ 9/99, говорить об уверенности в увеличении экономических выгод можно тогда, когда организация получила в оплату актив;
Четвертое – расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены;
Пятое – право владения, пользования и распоряжения результатами услуги/работы переходит от УК к собственнику или услуга/работа принята собственником (услуга оказана).
Итак, для признания выручки по содержанию и ремонту общего имущества необходимо, чтобы услуга была оказана.
Согласно п. 13 ПБУ 9/99, УК может признавать в бухгалтерском учете выручку с длительным циклом от выполнения работ, оказания услуг:
–по завершении выполнения работы, оказания услуги,
–по мере готовности работы, услуги.
Выручка от выполнения конкретной работы, оказания конкретной услуги, признается в бухгалтерском учете УК «по мере готовности», если возможно определить готовность работы, услуги.
Согласно п. 17 ПБУ 9/99, если УК предусматривает в учетной политике порядок признания выручки от оказания услуг по содержанию общего имущества «по мере готовности», то в составе информации об учетной политике УК подлежит раскрытию информация о том, каким способом определяется готовность.
И если УК без согласия собственников установит, что готовность услуги определяется «ежемесячно в размере 1/12» по договору и подтверждается соответствующим актом, например, подписанным со стороны собственников МКД председателем правления ТСЖ, то она будет действовать в рамках законодательства.
В этом случае в учете УК на каждую отчетную дату стоимостные показатели реализации услуг по содержанию и ремонту общего имущества и начисленной платы совпадут.
Используя это обстоятельство, УК-ния (как посредник, как коммерческая организация) предлагает "несведущим" собственникам в договоре утвердить обобщенный перечень услуг/работ по содержанию и ремонту, тем самым снимается ответственность УК-нии за не выполнение всего спектра услуг/работ согласно Правилам эксплуатации жилфонда за №170.
Учитывая, что услуги/работы выполняются нерегулярно, в конце каждого отчетного периода образуется естественный «Остаток» или кредиторская задолженность перед собственниками за не выполненные, но оплаченные собственниками, услуги/работы.
Это напоминает оплату собственниками коммунальных ресурсов при завышенных объемах потребления, где собственники оплачивают за не поставленные ресурсы, т.е. оплачивают «воздух».
В соответствии с п. 10.4 ПБУ 9/99 "Доходы организации", кредиторская задолженность перед собственниками, по которой срок исковой давности в три года истек, включается УК-нией в состав своих прочих доходов в сумме, в которой эта задолженность была отражена в бухгалтерском учете организации.
Но нужно ждать три года. А если хочется быстрее получить дополнительную прибыль – завышаются объемы услуг/работ.
Формирование кредиторской задолженности УК-нии складывается из «Остатков» и «внереализационных доходов», где:
«Остатки» - включают обязательные платежами населения за предыдущий год (или месяц) по статье «содержание и ремонт» согласно тарифу за вычетом «неплатежей» за Жилищные услуги и стоимости фактически выполненных и оплаченных услуг/работ по рыночным ценам.
«Внереализационные доходы» - содержат:
- возвращенные «неплатежи» и пени по статье «содержание и ремонт», «остатки» после ежегодной корректировки коммунальных ресурсов и др.;
- банковские депозиты на временно свободные денежные средства;
- результаты хозяйственной деятельности УК-нии при управлении МКД и др.
Гипотетическая расчетная величина кредиторской задолженности УК-нии по-нашему МКД за период 2008-2011 гг. составила 3 542, 9 тыс. руб., включая невозвращенные «остатки» после корректировки объемов коммунальных ресурсов в конце каждого года за этот период в размере 837,98 тыс. руб.
А к концу 2012 года кредиторская задолженность УК перед собственниками достигнет 5 049 507 руб. А это величина капитального ремонта.

Так что, дорогой Iqsuk, деньги имеются на выполнение всех услуг/работ по рыночным ценам и даже можно накапливать на капитальный ремонт, необходимо только исправить учетную политику, согласовать нормативы на накладные расходы и сметную прибыль. Иначе деньги будут плавно уплывать, а собственники возмущаться «Куда же уплывают деньги?». А мы на форумах по-прежнему будем сетовать, что нет каких-то «четких прописанных условий рыночных отношений».

klt
Понимаете, какая бяда. В стране до хрена лысого всяких юристов-бухгалтеров и прочих бумажных 3,14здоболов, кои могут развести правильный теоретический базар типа того, что бы тут настрочили. С практиками проблема.... а без них, увы, ваши замечательные выкладки гроша ломаного не стоят.

Izumov

Если в доме собственники, «приватизировавшие» квартиры, то с большей вероятностью не смогут существовать в «одиночном плавании» и снова запросятся под крыло УК.
Так как такие собственники не являются специалистами по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества, а также по экономическим и юридическим вопросам, то не следует менять УК или уходить в «одиночное плавание».
Необходимо заключить предлагаемый новый Договор с УК, оставив за собой только контроль технических и финансовых потоков. А управлением, содержание и ремонтом пускай занимаются сертифицированные коммерческие организации.

klt
а вот интересно эти теоретики,статьи которых вы тут отчаянно постите,наверняка даже не понимая о чем идет речь,в жизни сталкивались с реалиями?
я вам привел простой пример с крышами и травой,что ответите на это?с каких денег и как именно обслуживать эти эфемерные понятия как по мере необходимости

klt

Осталось только найти идиотов со стороны УК, которые его подпишут.
Съест-то он съест, но кто ему даст? (с)

Журнал "Управление многоквартирным домом", № 07, 2012
Автор: С.Л Филимонов, заведующий кафедрой «Правовое регулирование строительства и ЖКК» Федерального автономного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы» доцент, главный эксперт системы «Жилкоммунстройсертификация»

Тема: Управление землей и имуществом, жилищным фондом

Зачем нужна классификация договора

http://www.gkh.ru/journals/9042/74143/?utm...2_marketion_gkh

deti
Где можно взять (скачать) полный текст статьи?

Мы пару лет назад на него подписывались. Сейчас ничем помочь не могу.

Iqsuk

Рассмотрим подробнее эти «жизненные реалии».
Не секрет, что РСО не возвращает «разницу» добропорядочным собственникам дома (разница между стоимостью завышенных (35-40% по РФ) нормативных объемов потребления и стоимостью реальных объемов потребления ресурсов или плата «за воздух») в конце каждого года, которые, за период от 2008-2011гг. по нашему дому, составили 837 981 руб.
Если примем, что в среднем «неплатежи» составляют ~ 5% от обязательных платежей населения за коммунальные ресурсы, то указанные «неплатежи» нашего дома перед РСО составят: 544 303 руб. По этому поводу УК официально уведомляет нас, что: «… задолженность жителей … составляет 587 816 рублей, что не позволяет обеспечить необходимый комплекс работ по содержанию и ремонту дома».
Как мы видим, в реальности «разница» с лихвой компенсирует «неплатежи». РСО об этом помалкивает и не предъявляет претензий к собственникам.
Да и причем здесь собственники, ведь добропорядочные собственники все долги неплательщиков оплатили по завышенным нормативам, поэтому неплательщики оказываются виноватыми не перед РСО или УК, а перед добропорядочными собственниками.
А «жизненные реалии» здесь таковы, что УК является коммерческой организацией и с ними РСО ведет бизнес по другим правилам. Но УК не имеет иных источников, кроме как по статье «содержание и ремонт», и УК оказывается всегда в долгах перед РСО. Но причем тут собственники?
В этой ситуации, УК начинает шантажировать собственников, утверждая, что именно «неплатежи» за коммунальные ресурсы являются всему виной (по новому закону о клевете, УК можно будет привлекать к уголовной ответственности). И что не плохо бы собственникам дополнительно «скинуться» на ремонт и содержание, на общедомовые счетчики, на текущий и капитальный ремонт и т.д. и т.п. Но добропорядочные собственника эти «неплатежи» оплатили!!!
А если «скинуться» не удается, то УК, для оплаты своих долгов перед РСО, начинает использовать активы по статье «содержание и ремонт», не забывая и о своем благополучии.
Но как взять эти деньги? Вот вопрос. Ведь они имеют целевое назначение и не могут использоваться на иные цели, кроме как на управление, содержание, текущий и капитальный ремонт по Правилам №170, которые УК обязана выполнять, о чем подтверждается в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 г. №6464/10.
Ан нет, могут, если в, так называемом, типовом договоре, предложенном мэрией, а вскоре предложит и Минрегионразвития (сговор), вписать обобщенный перечень услуг/работ по управлению, содержанию, текущему и капитальному ремонту, не упоминая о Правилах №170. А в учетной политике установить, что услуга определяется «ежемесячно в размере 1/12». В этом случае в учете УК на каждую отчетную дату стоимостные показатели реализации услуг/работ по содержанию и ремонту общего имущества и начисленной платы совпадут.
Используя это обстоятельство, УК предлагает "несведущим" собственникам в договоре утвердить обобщенный перечень услуг/работ по содержанию и ремонту, тем самым снимается ответственность УК за не выполнение всего спектра услуг/работ, согласно Правилам эксплуатации жилфонда за №170.
И можно вообще не выполнять услуги/работы, кроме аварийных ситуаций, а в это время в конце каждого отчетного периода образуется естественный «Остаток» или кредиторская задолженность перед собственниками за не выполненные, но оплаченные собственниками, услуги/работы.
Кстати, в п.3 Постановления от 13 июня 2012 г. за N 1205, Мэрия нам сообщает, что: "Размер расходов, подлежащих оплате за счет средств городского бюджета, определяется исходя из фактически выполненного объема работ … в многоквартирных домах и доли помещений, находящихся в муниципальной собственности".
А собственникам, по типовому договору, предлагается оплачивать за некий эфемерный обобщенный перечень работ, который не соответствует объему работ, в 250 наименований, установленному Правилами №170.

За период 2008-2011 гг., объём финансирования УК-нии собственниками нашего дома, с общей площадью жилого фонда ~7000 м2, по статье «содержание и ремонт», составил: 3,97 млн. руб.
А величина кредиторской задолженности УК по-нашему дому за тот же период составила 2,7 млн. руб., за не выполненные услуги/работы по Правилам эксплуатации №170.
Используя арифметику Магницкого, несложно определить, что УК за 4 года на управление, содержание, текущий и капитальный ремонт потратила всего 1,27 млн. руб.
А куда же уплыли 2,7 млн. руб.? И это только по одному нашему дому.
Под управлением нашей УК находится более 500 домов, с общей жилой площадью 2,51 млн. м2.
За период от 2008-2011гг., объём финансирования населением указанных домов, управляемых УК, составил: 1 425,1 млн. руб.
А величина кредиторской задолженности УК перед собственниками всех домов, управляемых УК, достигла: 970,6 млн. руб.
Несложно определить, что УК за 4 года на управление, содержание, текущий и капитальный ремонт всех домов, потратила примерно 454,5 млн. руб.
А куда же уплыли 970,6 млн.руб.?

В настоящем опусе ни в коем случае не обвиняются УК или ТСЖ, так как в такие «жизненные реалии» поставили их наши уважаемые законодатели ГД РФ.
Единственный выход из этих «жизненных реалий» – УК и ТСЖ не должны быть «исполнителями» коммунальных услуг.

Уважаемый Iqsuk, как только Вы, как представитель УК, разберетесь, куда у Вашей УК уплывают «Остатки» или кредиторская задолженность перед собственниками, Вы сразу поймете «с каких денег и как именно обслуживать эти эфемерные понятия как по мере необходимости», которые установлены Правилами №170.

писать тексты мы все горазды...

А расскажите плиз, как вы получили именно эту цифру: 837 981 руб.?

... и эти?