Новый договор управления многоквартирным домом, с 1 января 2013

А какие проблемы? В конце этого года истекают 5 лет с акционирования всех Управдомов. Т.е. существующие договора прекращают свое действие 31.12.2012. Можете прям сейчас проводить общее собрание в своем доме по данному вопросу и уходить к кому хотите или в свободное плавание.... если смогёте.

Договор на управление домом является универсальным для большей части домов.
Самое важное это закон.
Жилищный кодекс : ст 162
27 сентября 2003 г. № 170 : Правила и норммы технической эксплуатации жилищного фонда
Примерная форма договора : Форма

Управляющая компания делает для жильцов дома:
1) что требует закон
2) что требуют жильцы +

Что требуется для редактирования договора:
1) Инициативная группа (индивидум)
2) Управляющая компания
3) Стандартный договор управления домом с разбивкой по стоимости каждой услуги.

Непосредственно редактирование:
Если вас все устроило, оставляете как есть.
Если не устраивают расценки по договору - торгуетесь.
Если результат торговли для вас не утешителен - исключаете данный пункт из обязанностей УК, эту работу могут выполнять, как жильцы дома (дешевле, безвозмездно), так и приглашенный жильцами дома работник (гражданин или гражданка).

Если вас не устраивает предполагаемая Управляющая компания, обратитесь в любую другую. Вполне вероятно, если вы УК заинтересуете, вам помогут провести общее собрание по выбору председателя ТСЖ, выбору управляющей компании, составят договор.

К вопросу откуда взялась статья "Содержание и ремонт", см. ЖК РФ, № 170, договор. С чего платить зарплату управляющей компании? , для этого существует статья в платежке "Содержание и ремонт". Для сокращения расходов по данной статье, организуйте ТСЖ и выполняйте все необходимые действия дешевле или безвозмездно.

Все выше отображенное прошу не воспринимать шуткой.

tur.shturman
Для этого всем надо уволиться с работы и заниматься ремонтом жилья. Этот бред придуман чтобы найти еще один вид заработка для избранных, т.к. с "улицы" никому здесь заработать не удастся. Все слилось с администрацией. Не даром везде у нас только ООО и ОАО, где за все ответственность несет директор и бухгалтер, в то же время они не имеют никаких прав в ценообразовании, т.к. владелец устанавливает прибыль по мировым ценам и в большом объеме, ведь за границей много соблазнов и хочется пожить по царски. Во всем мире прогорают владельцы предприятий, у нас этого быть не может, т.к. они у нас изначально нищие, наши бизнесмены по документам бедны как церковные мыши.

Для увольнения, ТСЖ создавать не надо.

Обсуждаемый вопрос "ДОГОВОР"

Просьба не превращать обсуждение интересного вопроса в митинг.

tur.shturman
Это не митинг, а реальная причина того что нормального договора никому не дождаться пока не изменится по неважно по каким причинам политика государства. Такова реальность как бы кто не представлял данную ситуацию. Все проблемы страны в т.ч. договоров лежат на поверхности. У нас никто не составляет двухсторонних договоров. Вы что не видите, что везде, куда приходит потребитель, вам дают готовый договор и его нигде в угоду потребителю не меняют. Не нравится - уходи. Только в основном идти у нас некуда. Вы в данном случае можете оговорить количество услуг, а вот цены вам диктуют и никто их не убавит. Только уменьшение услуг. Никто не будет минимизировать расходы за счет повышения производительности труда которая у нас очень низкая. Никто вам не пропишет неустойки. Никакой суд не заставит в настоящее время частника выплатить штраф вам из своего кармана, т.к наш частник приходит к вам с копеечным уствным капиталом и непонятно где находящейся собственностью, которую тем более по закону нельзя конфисковать. Все это предмет государственной политики.

tur.shturman
Проект договора в процессе редактирования.
Обязательно отпишусь здесь - удастся ли что-то из существенного и исправленного согласовать с УК.

Zenna

Удачной охоты не принято желать, поэтому Ни пуха ни пера.

tur.shturman
К чёрту!


PS Если у кого-то появятся новые мысли, излагайте!

Это сообщение отредактировал Zenna - 1.07.2012 - 11:11

В 354 ПП РФ говорилось о проекте Договора от Минрегионразвития. Его еще не придумали?

verdyuchka
Если примерная форма платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг, а также методические рекомендации по ее заполнению вступает в силу с 01 сентября 2012 года, то примерные условия договора управления многоквартирным домом должны быть утверждены в 3-х месячный срок со дня вступления в силу ПП № 354 (по согласованию с Федеральной антимонопольной службой).
Текст постановления 354 опубликован в "Российской газете" от 1 июня 2011 г., вступает в силу по истечении 7 дней после дня его официального опубликования, т.е. с 8.06.1, т.е. 3 месяца - это 8.09.11

Я утверждённые, рекомендованные и (или) согласованные с ФАС примерные условия договора управления многоквартирным домом не встречала (потому тему и создала).

Zenna

Предлагаю для растерзания следующие мысли.

Сегодня в России доверие к управляющим компаниям (УК) большинством жителей воспринимается исключительно в негативном свете.
Представители УК постоянно уверяют жителей, что прибыльность бизнеса по управлению многоквартирными домами нулевая, денег у них нет, тарифы экономически не обоснованы и что виноваты во всем «неплательщики», и что все это ставит бизнес УК в очень сложные условия.
По нашим же исследованиям, установленные ОМС тарифы по статье «содержание и ремонт», даже за вычетом «неплатежей» (5-10%), вполне достаточны, чтобы УК-нии выполняли в необходимом объеме и качественно содержание, текущий ремонт общего имущества собственников, устанавливали общедомовые счетчики ресурсов. При этом формировали накопления на капитальный ремонт и в резервный фонд, в соответствии с Правилами эксплуатации №170.
Указанные Правила являются обязательными для УК, независимо от того, упоминаются ли они в договоре и имеется ли по этому вопросу особое решение общего собрания собственников помещений (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 г. №6464/10).

На основании наших экономических исследований и в пределах законодательства, нами разработан новый Договор с УК, который существенно отличаются своими Условиями от типовых договоров. Новый Договор находится в стадии согласования с УК.
Основные тезисы Условий нового Договора:
1. Согласно законодательству, передача органами власти населению полномочий по управлению комплексом недвижимого имущества в МКД, с одной стороны и осуществление данных полномочий населением с другой, рассматривается как проявление демократии, как решение населением определенной части вопросов местного значения.
Так как форма управления «непосредственное управление» практически мало используется, а УК, как коммерческие организации, действуют не в интересах собственников МКД, то основой ЖКХ должна стать форма управления ТСЖ, как представитель собственников в МКД.
Исходя из сущности ТСЖ, в его высшем органе, общем собрании, проявляется форма непосредственной демократии, а через систему и функции других органов (председатель, правление, контрольно-ревизионная комиссия) - проявляется действие представительной демократии.
Получая статус «представителя» собственников, во всех взаимоотношениях с поставщиками услуг и ресурсов, ТСЖ не может быть «исполнителем», поставщиком ресурсов или «абонентом». Во всех взаимоотношениях ТСЖ выступает как «представитель» собственников, в их интересах, от их имени и за их счет, что в корне может изменить экономическую ситуацию в ТСЖ и в ЖКХ в целом.

2. По решению общего собрания собственников, ТСЖ заключает агентские (представительные) договора с поставщиками Ж-К услуг, оставляя за собой контроль технических и финансовых потоков в режиме «on-line».
Собственники МКД не отвечают по обязательствам ТСЖ. ТСЖ, как «представитель» собственников и в соответствии с ГК РФ, не отвечает по обязательствам собственников, в том числе по оплате потребителями обязательных платежей, включая за коммунальные ресурсы.
Коммунальные платежи собственников являются транзитными платежами и при поступлении, без промедления отправляются поставщикам коммунальных ресурсов.

3. ТСЖ заключает новый Договор с УК-нией, как с обычной подрядной организацией, где все выполненные услуги и работы оплачиваются по мере выполнения, согласно законодательству.

4. Аккумулированные, на расчетном счете ТСЖ, денежные средства по статье «содержание и ремонт» являются достоянием собственников МКД и не могут быть использованы на иные цели, кроме как на оплату услуг/работ по управлению, содержанию, обслуживанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества МКД.
Иначе нарушаются интересы собственников МКД, поскольку приводит к невыполнению производственной программы по МКД, включающей оказание и выполнение услуг/работ. Это обстоятельство влияет на качественность и безаварийность оказания услуг собственникам МКД и приводит к ухудшению санитарно-эпидемиологической обстановки в МКД.

5.Базовая Цена нового Договора с УК определяется решением общего собрания собственников или согласно утвержденным тарифам ОМС.
Базовые стоимости всех услуг/работ (базовая смета) являются постоянными и формируются на основе утвержденного тарифа, согласно Правилам эксплуатации №170 и в соответствии с уровнем благоустройства. Правила эксплуатации №170 имеют статус ФЗ, носят императивный характер, и, независимо от того указаны ли эти Правила в Договоре, УК-ния обязана их выполнять.
Фактические стоимости всех услуг/работ для оплаты УК-нии являются переменными и изменяются в зависимости от рыночных цен по ходу исполнения Договора.
Накладные расходы, сметная прибыль и ФОТ работников УК-нии, выполняющие услуги и работы по содержанию, обслуживанию и ремонту общего имущества МКД, согласуются с ТСЖ.
Рентабельность активов УК по управлению, содержанию и ремонту общего имущества собственников МКД не должна превышать 5%, в отличии от существующей в 20-30%

6. По новому Договору УК-ния формирует СпецФонд, Резервный Фонд, Фонд Текущего и Капитального ремонта. «Внереализационные доходы» аккумулируются в Фондах. Естественные «Остатки» обязательных платежей направляются на формирование Фондов.
Фонды формируются по схеме: «Остатки» + «внереализационные доходы» = СпецФ+ТекФ+РезФ+КапФ.

7. Консолидированная выручка УК-нии, от выполнения конкретных услуг/работ по МКД, рассматривается, как «выручка переменная». В этом случае, при оказании конкретной услуги/работы, в учетной политике УК должен быть предусмотрен порядок признания выручки, как «выручки переменной» «по мере готовности» и устанавливает, что готовность конкретной услуги/работы определяется условиями нового Договора, не равными «ежемесячной в размере 1/12».

8. Собственники полагают, что установка готовности услуги/работы по предыдущим периодам по старому договору с УК-нией «ежемесячно в размере 1/12» является неправильной оценкой фактов хозяйственной деятельности УК по МКД и определяется, как существенная ошибка.
В связи с этим, согласно ПБУ 22/2010, требуется ретроспективный пересчет бухгалтерской отчетности УК за предыдущие периоды (начиная с 2008 года).
И возврат денежных средств в оборот по статье «содержание и ремонт» общего имущества в МКД по кредиторской задолженности перед собственниками за невыполненные услуги/работы по содержанию и текущему ремонту, но оплаченные собственниками.

9. Собственники устанавливают, что Условия нового Договора с УК применяются к отношениям Сторон, возникших до заключения нового Договора, и не могут применяться ранее даты заключения старого «Договора управления многоквартирным домом» от 2007 г.

10. Учитывая, что в большинстве МКД капитальный ремонт не проводился ____ лет, для выполнения капитального ремонта необходимо привлечь государственные дотации, исходя из ст.16 Закона РФ "О приватизации…» и из разъяснений Верховного Суда РФ.
Или настаивать на возвращении УК-нией кредиторской задолженности перед собственниками за последние 5 лет в гипотетическом размере _________ тыс. руб.

11. При заключении нового Договора с УК, собственники исключают формирование кредиторской задолженности перед собственниками за невыполненные услуги/работы по содержанию, текущему ремонту и по другим статьям.
Естественные «Остатки» и «внереализационные доходы» (далее «Остатки») на конец года не образуют финансового результата и объекта налогообложения. Консолидированные «Остатки» по смете на конец года возвращаются в оборот на начало следующего периода по содержанию и ремонту общего имущества МКД путем распределения в соответствующих пропорциях в СпецФ, в РезФ, в ТекФ и в Фонд Капитального ремонта.

12. ТСЖ не является «исполнителем» коммунальных услуг, что обеспечивает заключение прямых договоров собственников (в лице ТСЖ, как представителя собственников) с ресурсоснабжающими организациями (РСО).
Так как ТСЖ не «исполнитель», то на ТСЖ не распространяется положение ПП №354, касающееся отмены ежегодной корректировки по завышенным нормативам объемов потребления ресурсов (35-40% в среднем по РФ).

13. Собственники общего имущества МКД, как инвесторы УК, заинтересованы в рациональном использовании своих обязательных платежей УК-нией по содержанию и ремонту общего имущества МКД.
При заключении нового Договора с УК-ей, собственники определяют, что нормативные накладные расходы и сметная прибыль УК за выполненные услуги/работы, установленные по строительным нормативам, являются завышенными для ЖКХ и требуют корректировки, согласно законодательству (МДС).

14. Собственники устанавливают, что рентабельность активов для УК должна находиться на уровне 5%.

15. Так как финансирование УК осуществляется за счет собственных средств физических лиц, то согласно МДС 81-25-2001 нормативные коэффициенты носят рекомендательный характер и подлежат согласованию. УК несёт значительно меньшие относительные затраты на обслуживание одного публичного договора со всеми собственниками всех МКД, находящихся в его управлении, чем на обслуживание договора с собственниками одного МКД. Есть с чего снижать и согласовывать нормативные коэффициенты по накладным расходам и сметной прибыли.

klt

Вы кто?
Как по-вашему быть с пассивными ТСЖ и с такими же собственниками без ТСЖ?
Активные дома и так живут хорошо...

klt

то есть, попытаться доказать монопольное положение и ценовой сговор УК

или на совесть давить?

klt

Мысли благие, односторонние и на мой взгляд в основном нежизнеспособные.
Вы провозглашаете контроль собственников за деятельность УК вплоть до рентабельности, но при этом не затрагивая основной вопрос - способны ли собственники что либо контролировать?
Могут ли они договориться в принципе?
Как часто они готовы собираться и оперативно принимать решения?
Вообще достаточно ли у них знаний для контроля деятельности УК?
В общем идет поиск "волшебной палочки", махнув которой один раз, решаешь все свои проблемы на долгий срок. Мне кажется это недостижимо.
Можете привести хотя бы один пример из другой области реальной жизни, где подобное работает?

+1.
.... судя по стилистике текста, к нему приложила руки "гильдия ТСЖ"? Не?