Капитальный ремонт многокварт. домов

(опубликовано в журнале "Председатель ТСЖ" №1(63)2013)

Собственники помещений в многоквартирных жилых домах будут уплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества дома. Соответствующие поправки в Жилищный кодекс внесены Федеральным законом № 271-ФЗ от 25.12.2012 г.

Для самоуправляющихся домов закон, в общем и целом - благо. А вот для молчунов, то есть тех, кто по-прежнему думает, что все решит государство, закон обернется большими издержками. Закон имеет множество нюансов, так что есть смысл рассмотреть его подробнее.

Кто определяет размер платы на капремонт?

Орган власти субъекта федерации:

- принимает решение о размере минимального взноса на капремонт и минимальном размере фонда капремонта дома;

- утверждает регионального оператора;

- вправе направлять средства регионального бюджета на софинансирование капремонта;

- принимают общую и трехлетнюю региональную программу капремонта и очередность ремонта домов в этой программе (сроки ремонта и перечень работ могут переноситься только на основании решения собраний собственников).

Что вправе решить общее собрание?

- вправе увеличить размеры минимального взноса на капремонт. По достижении минимального размера фонда капитального ремонта, собственники на общем собрании вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате этих взносов;

- установить сроки капремонта и перечень ремонтных работ (не менее сроков и перечня региональной программы);

- определить вид счета (передавать ли средства региональному оператору или открыть самостоятельный банковский счет);

- определить кредитную организацию, в которой должен быть открыт счет;

- при открытии самостоятельного банковского счета общее собрание решает, кто будет его формальным держателем (региональный оператор, ТСЖ или управляющая компания);

- вправе принять решение о кредите, включая условия кредита.

Важно! Собрание собственников должно быть проведено в течение двух месяцев с момента принятия региональной программы. Если сами собственники не собрались в течение первого месяца, во втором месяце собрание вправе организовать орган местного самоуправления (ст. 170 ЖК РФ).

Переход от регоператора к отдельному счету

В случае если жители дома не имеют долгов перед регоператором, они вправе отказаться от его услуг и открыть отдельный банковский счет. Однако такое решение вступает в силу не сразу - после проведения собрания на протяжении двух лет жителям придется платить взносы регоператору (ст. 173 ЖК РФ).

Региональная программа

Региональная программа капремонта определяет сроки капремонта всех без исключения домов. Если даже жители дома приняли решение о самостоятельном накоплении средств капремонта, но не успели отремонтировать дом в срок, установленный программой, накопленные ими деньги изымаются в пользу регоператора (ст. 189). Но есть выход - ежегодно программа капремонта обновляется, и если собрание собственников приняло решение перенести срок ремонта, органы власти обязаны это сделать.

Погашение стоимости капремонта

Переход из одной формы накопления средств капремонта в другую (от регоператора к индивидуальному счету или наоборот) возможен лишь при полном погашении затрат на капремонт, включая взятые кредиты. Проще говоря, если ваш дом был отремонтирован регоператором по завышенной смете, вы не вправе прекращать платежи регоператору до полного погашения долгов, включая взятые им кредиты (ст. 172 ЖК РФ). Таким образом, если смета оказалась завышена, жители дома фактически окажутся в кабале. Понятно, что продать или поменять квартиру в таком доме будет крайне сложно.

Что входит в понятие «капремонт»?

1) Ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения.

2) Ремонт или замену лифтового оборудования, ремонт лифтовых шахт.

3) Ремонт крыши.

4) Ремонт подвальных помещений.

5) Утепление и ремонт фасада.

6) Установку коллективных (общедомовых) приборов учета.

7) Ремонт фундамента многоквартирного дома.

Региональные власти вправе расширить этот список (ст. 166 ЖК РФ).

Как открыть спецсчет в банке?

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для проведения капремонта, включая проценты по депозиту (ст. 43 ЖК РФ).

Владельцами счета могут быть:

- ТСЖ (для ТСЖ);

- региональный оператор (для НУ и домов под УК).

Владельцем спецсчета не вправе быть многодомовое ТСЖ (если только число квартир в нем не превышает 30). Таким образом, если ТСЖ объединяет два больших дома, жителям придется заводить два счета: владельцем одного из них вправе быть ТСЖ, владельцем другого - регоператор.

То есть, региональный оператор выступает в двух разных ролях. Он, фактически, является полным хозяином денег, которые платят жители «молчащих домов». Но в отношении домов, принявших решения об открытии специальных банковских счетов, регоператор просто открывает эти банковские счета. Формально, на бумаге, он данными счетами владеет, но он не вправе ни потратить их, ни запретить жителям самостоятельно списать деньги на капремонт. Реальными хозяевами и распорядителями этих средств являются сами собственники дома, а регоператор лишь выполняет их решения.

Спецсчет является защищенным. Если его владелец (ТСЖ или регоператор) банкротится, подвергается штрафам или несет судебные издержки, средства, находящиеся на спецсчете, являются неприкосновенными. Ими вправе распоряжаться только собственники соответствующего дома.

Средства счета не облагаются налогами.

Любой собственник вправе получить у банка информацию о движении средств по спецсчету (ст. 175 ЖК РФ).

Что такое «региональный оператор»?

Регоператор создается решением органа власти субъекта федерации. Регоператор не вправе осуществлять коммерческую деятельность (ст. 178 ЖК РФ).

Регоператор вправе перенаправлять (на возвратной основе) средства, собранные с жителей одних домов, на ремонт других домов. При этом на каждый дом ведется отдельный учет средств (ст. 179).

Регоператор обязан открывать спецсчета для жителей тех домов, которые принимают решения о самостоятельном накоплении средств. В этом случае регоператор не распоряжается этими средствами, а все его функции сводятся просто к открытию счета, которым полностью распоряжаются сами жители (ст. 180).

Сроки капремонта конкретного дома утверждаются в региональной программе капремонта, то есть органами власти (ст. 182 ЖК РФ).

Региональный оператор определяет подрядную организацию. Эту задачу он вправе перепоручить местным органам власти (ст. 182 ЖК РФ).

В случае некачественного проведения работ ответственность перед собственниками несет регоператор (ст. 182 ЖК РФ).

В случае если жители дома не открыли спецсчет, и накопление средств идет на счете регоператора, регоператор или управляющая компания направляют им предложения о капремонте. В этом случае собственники вправе фактически только уточнить смету расходов. Если они этого не сделали, то решение о капремонте и смете принимает орган местного самоуправления.

Важно! Если дом накапливает средства на счете регоператора, то представители жителей не имеют права согласовывать акт приемки работ (ст. 190 ЖК РФ)
http://yargp.ru/

а вот это очень круто..денежки значит наши,а распоряжаются ими другие люди,и мы не может ни подрядчика себе выбирать,ни контролировать проведение работ,ни влиять на производство работ...
да...действительно не ту страну назвали гондурасом.....

Проект Методических рекомендаций по установлению субъектом Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах
28.03.2013
http://www.fondgkh.ru/reforma/narodu/proekti/85701.html

http://www.ntm-tv.ru/news/our/domu_na_ugli...dim_remont.html

Выборочный ремонт или комплексная энергоэффективная модернизация домов и муниципальной инфраструктуры
Журнал "Управление многоквартирным домом", № 05, 2013
Автор: Ю.В. Павленков, генеральный директор НП ЭУН «Индустрия Сервейинг», член Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости

В конце 2012 – начале 2013 гг. принят очередной пул законодательных актов в жилищной сфере и коммунальном комплексе, направленных на изменение принципов и подходов к функционированию данных отраслей и воспроизводству их объектов.

Федеральные законы 2012 г. № 270-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства”», № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», № 289-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», № 291-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования тарифов в сфере электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения» инициируют выполнение региональными и муниципальными администрациями задач по комплексному развитию объектов коммунальной инфраструктуры и по капитальному ремонту многоквартирных домов (МКД) в увязке с генеральными планами территориального развития. Содействовать реализации программ должны переход к долгосрочным тарифам и создание механизмов привлечения частных инвестиций.

Правовыми актами предусмотрено перераспределение ответственности в вопросах реновации систем жизнеобеспечения между федеральной администрацией, регионами, муниципальными образованиями и частными собственниками и сокращение финансового и организационного участия федеральной администрации.

Предлагаемые изменения в Жилищный и Градостроительный кодексы устанавливают требования к организации региональных систем капитального ремонта и программам комплексной модернизации объектов коммунальной инфраструктуры, вводят понятия «обязательная плата за капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах», «инвестиционная надбавка к тарифам», допускают использование новых финансово-экономических инструментов и источников.
..........

Между тем финансовый объем внедрения региональных систем КР МКД возможно оценить на основе п. 2.1 подпрограммы 2 «Содействие проведению капитального ремонта многоквартирных домов» проекта программы «Обеспечение качественным жильем и услугами ЖКХ населения России» , опубликованной на сайте Минрегиона России.

В соответствии с п. 2.1 указанной подпрограммы консолидированные бюджеты субъектов РФ должны участвовать в региональных системах КР МКД в следующих объемах, млрд руб.: 2013 г. – 8,7; 2014 г. – 8,7; 2015 – 5,0. А участие граждан в финансировании прогнозируется таким образом, млрд руб.: 2013 г. – 47,0; 2014 г. – 61,7; 2015 – 67,0. То есть в 2013 г. на каждый рубль федеральных средств планировалось привлечь 1,25 руб. региональных и 6,7 руб. средств частных собственников жилья, в 2015 г. эти пропорции изменятся: 1 : 1,25 : 16,75. Но сегодня уже понятно, что прогноз программы на 2013 г. оказался чрезмерно оптимистичным.

В соответствии с п. 2.3 подпрограммы 2 «Поддержка частных инвестиций в виде субсидий бюджетам субъектов РФ на региональные программы комплексного развития коммунальной инфраструктуры» Фонду ЖКХ выделяется еще 15,0 млрд руб. Эти средства могут расходоваться на субсидирование кредитных ставок по кредитам концессионеров для модернизации энергетики и коммунальной инфраструктуры муниципальных образований: в 2013 г. – 1,5 млрд руб., 2014 г. – 6,0 млрд руб., 2015 – 7,5 млрд руб.

В течение 2013 г. региональным и муниципальным администрациям предстоит проделать колоссальный объем подготовительных мероприятий для полноценной реализации с начала 2014 г. программ КР МКД и комплексной модернизации систем и объектов коммунальной инфраструктуры.
http://www.gkh.ru/journals/9278/86928/?utm...=2013.05.30_gkh

Проект закона
Об отдельных вопросах организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Ярославской области

http://www.duma.yar.ru/service/projects/zp132104.html

изучаем обсуждаем предлагаем

Чтобы не войти в противоречие с федеральным законом о противодействии коррупции областной закон принимать нельзя

Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

6. В случае, если в срок, указанный в части 4 настоящей статьи, собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора.

вы здесь коррупционость просматривается? или вообще в создании регионального оператора?)

Переписывать федералов у нас научились. Только главный то вопрос пока без ответа: скока рублей в месяц с квадрата?

7 руб для нашего региона установлено )

Это сообщение отредактировал про100й - 4.06.2013 - 09:45

А мин платеж для ТСЖ?

Я про сравнительно честный отъем имущества с помощью закона, противоречащего Конституции. Фактически, и это распространенная практика, государство в очередной раз хочет ввести право на внесудебную конфискацию имущества. В данном случае денег.

можно не лезть к региональному оператору)

сами собственники, перечисляя средства на специальный банковский счет (только касаемо в тех домах, где созданы ТСЖ или ЖСК)

В ТСЖ сами определяйте сколько хотите на собрании собственников!

а так семь рублей)

Так вроде как ниже нижнего ни? Или 7 рэ - это не нижний край?

А кстати, в каком месте эта цифра прописана?

А как вы вообще представляете себе реализацию закона в смысле нормы о сплошной паспортизации домов, от банальной техдокументации на дом, которой нет даже для большинства новых домов, до оценки технического состояния домов профессиональной организацией?