Управление домами, Зачем, кто, как, что делать

В связи с недостатками договора на управление домом и несовершенством законодательства имели и/или имеют место следующие факты:

1.Форма квитанций по оплате жилищных услуг не соответствует требованиям закона о защите прав потребителей в части раскрытия информации по качеству и количеству предоставленной услуги (в платежке все услуги, кроме вывоза мусора и оплаты за электроэнергию на общедомовые нужды, указаны одной строкой, нет информации об оказании и приемке услуги). Добровольно управляющая организация отказывается изменять форму квитанции.
2.Никто из собственников не участвует в решениях по ремонту общедомового имущества, не утверждает смету ремонта и подписывает акты приемки исполненных работ по ремонту.
3. Никто из собственников не подписывает акты приемки выполненных услуг по обслуживанию общего имущества дома, тем не менее счета на оплату этих (иногда и не выполненных полностью или частично услуг) предъявляются ежемесячно к оплате.
4.В январе 2009 года управляющая организация произвольно в одностороннем порядке изменила тарифы на услуги по обслуживанию дома и перечень услуг. Добровольно исправить это положение организация отказывается.
5.Вопреки закону часть услуг, например, обслуживание домофона, осуществляется третьими лицами без заключения соответствующего договора с управляющей организацией, при том, что между фирмой, обслуживающей домофон, и Управляющей организацией имеется договоренность о включении платы за «обслуживание домофона» в квитанцию по оплате (за это УК получает 3% от собранных средств). В такой ситуации собственники лишены возможности влиять на организацию обслуживающую домофон. В том числе на описание услуги и ее цену. В 2009 году организация, «обслуживающая домофон» в одностороннем порядке увеличила расценки на свою «услугу».
6. Вывоз мусора не отнесен законодательством (возможно, по ошибке) ни к коммунальным, ни к жилищным услугам. Компания по вывозу мусора увеличивает расценки за свои услуги в одностороннем порядке.
7. Услуга по доставке телевизионного сигнала по кабелю в квартиру не отнесена законодательством ни к коммунальным, ни к жилищным услугам. Компания "Ярославльтелесеть" увеличивает расценки за свои услуги в одностороннем порядке.
8.Так называемые собрания собственников дома проводятся с грубыми нарушениями закона: не устанавливается полномочия присутствующих на собрании, не устанавливается наличие кворума, не выбираются руководящие органы собрания, решения принимаются с голоса, не ведется аудиозапись (стенограмма) собраний, не назначаются ответственные за исполнение решений собраний.
9.Межевание земельного участка дома произведено, однако на местности границы дома не обозначены, что делает невозможным для собственников этого участка его эффективное использование. Определение границ участка в натуре — должно быть составляющей частью работы по межеванию.
10.В сентябре 2008 года было проведено собрание собственников дома, на котором было принято решение об участии в программе капитального ремонта с долевым финансированием 5% от суммы капитального ремонта за счет собственников дома. По совету кандидата в депутаты А.И.Черепанина было принято также решение о направлении обращения в УК Ленинского района по составлению сметы на капитальный ремонт дома. До сегодняшнего дня официального ответа от УК по принятому ими решению по нашему обращению нет.

В феврале 2010 тоже, заметили?

Представители вашей организации ходили и подписывали у жильцов подъездов, которые они обслуживают (51%), согласие на повышение цены. Значит вы в это число по какой-то причине не вошли.

1. Заметил. Жду реакции прокуратуры, куда запрос был направлен 3 марта

2. У Вас в доме, может быть, и ходили, у нас - просто разбросали объявления о повышении тарифов. В любом случае домофонщики в альянсе с УК нарушают закон. Никакого поподъездного обслуживания домофонов быть не может в силу запрета закона (только дом в целом), так же как никаких прямых договоров на обслуживание домофонов между домофонщиками и собственниками дома - только через управляющую компанию, при согласовании тарифов с общим собранием собственников. К тому же обход обходу рознь. Если легальное собрание приняло решение о возможности проведения собраний путем заочного голосование, то обход (заочное голосование) возможен. Однако законность его результатов зависит от того выполнены ли процедуры заочного голосования, установленные ЖК.

Это сообщение отредактировал ia1984 - 8.04.2010 - 09:19

Ответ на возможные возражения.
В связи с вышесказанным исправить договор практически невозможно, а при отказе от договора со стороны управляющей организации — нет выбора другой организации (фактически нет рынка услуг по управлению многоквартирными домами). При этом, создание ТСЖ — не выход из положения, особенно в небольших и средних по размеру старых домах, так как резко возрастают расходы на собственно управление домом, риски от некачественного управления возрастают.

Предложение.
1.Для упрощения управления домом через собрание собственников, необходимо или передать полномочия по управлению муниципальным имуществом в доме кому-то из собственников помещений дома или установить порядок взаимодействия собственников помещений дома с представителем собственника в лице мэрии Ярославля (технически это возможно или через отдельное решение муниципалитета или через внесение поправок в положение о порядке управления муниципальной собственностью). При необходимости нами может быть оказана определенная помощь в составлении проектов соответствующих нормативных правовых актов.
2.Направить предложения в законодательные органы власти для исправления указанных выше недостатков законодательства.
3.Представляется, что без разрешения проблемы оформления, хранения и доступа к документам собраний собственников, решение любых иных вопросов собственниками жилья может оказаться бессмысленным. Одним из технических путей решения проблемы доступа к документам может стать использование виртуальных депозитариев, то есть хранение документов (или их копий) в электронном виде и доступ к ним по каналам связи общего пользования с использованием компьютера, сотового телефона и т.п.. Целесообразным было бы использовать возможности серверов органов местного самоуправления для предоставления важной для собственников помещений в многоквартирных домах нормативной и иной документации и информации.
4.Органы местного самоуправления должны установить порядок управления муниципальной собственностью, являющуюся частью многоквартирных домов. В том числе установить порядок уполномачивания представителей города на участие в собрании собственников дома и порядок принятия решения уполномоченным лицом на собрании собственников.

ia1984, вы предпочитаете, чтобы подъезды были открыты, как в прошлом для всех?? Конечно хорошо, если кто-то вам забесплатно поставит домофон, а если не хотят, кто будет как минимум, мыть данное помещение, которое у нас обычно превращается в общественный туалет, ночлежку и т.д. Ведь не вы наверное, а проживающие там ответственные пенсионерки, или кто-то другой из женщин, которым невмоготу жить в такой грязи.
Поставить домофон и как-то защитить себя это тот минимум, что могут себе позволить жители на свою зарплату и пенсию. Хотя в некоторых домах в нашем р-не железные двери с замками устанавливали за счет города, но не домофоны. И немногим, а где побольше квартир.
Но вот у нас вообще двери с замками не живут (думаю не только у нас), т.к. некоторые мужчины, приезжая ночью на машине, не могут попасть ключем в замок и предпочитают (когда была дверь очень хорошая, которую поставило РЭУ,но деревянная) открывать ее фомкой. Железную тоже сломали быстро, кодовый украли. А домофон живет уже несколько лет, т.к. он на обслуживании и все знают, что если кто-то начинает "неосторожно обращаться" свой или чужой, то сразу положено вызывать милицию.
Что делать, такая у нас страна.

Сказки Вы рассказываете. Вы, что не знаете, что ключ от домофона сделать проще, чем ключ от обычного замка (стоит эта услуга 50 руб и она оказывается практически в каждой ключной мастерской), за 500 рублей можно купить универсальный ключ от домофона, который подходит к абсолютному большинству домофонов, бомжи в большинстве своем физически вымерли несколько лет назад, в том числе в связи с установкой домофонов (в этом, безусловно, состоит главная гуманистическая функция домофонов, заодно было уморено некоторое количество больных, которые у которых к несчастью было неисправное переговорное устройство или этого устройства вообще не было и, посему, они не могли впустить в подъезд врачей скорой помощи), а в подъезде как гадили без домофона, так и гадят с домофонами (это проблема не только национальной ментальности, но ярославских властей, которые никак не хотят понять, что человек не только существо разумное, но и имеет определенные физиологические потребности)?

И не надо приписывать мне того, что я не говорил и даже не думал, плз. За все надо платить. Только услуга должна быть заказана, а не навязана, она должна удовлетворять определенные потребности заказчика, а не только исполнителя, услуга, оказанная одному не должна нарушать права других, цена услуги должна быть адекватной или рыночной.
Да, и не надо обобщать и списывать на какую-то страну, действие или бездействие отдельных лиц, в том числе наделенных полномочиями по договору или властными полномочиями.

Это сообщение отредактировал ia1984 - 9.04.2010 - 09:05

Закончился 1-ый квартал. Как и в прошлом году наплевав на закон УК Ленинского района не хочет отчитываться перед собственниками жилья за свою деятельность по управлению домом в 2009 году. Прокуратура, по-прежнему не хочет заниматься данным вопросом, несмотря на , якобы, грозное письмо из Генпрокуратуры. Мэрия, совладелец УК и одновременно совладелец жилья, не хочет замечать нарушения закона, областные власти проводят бессмысленные круглые столы по вопросам управления домами, суды - нет, этот институт можно вообще забыть, потому что обращаться в него с жалобой на УК аффилированную с властями бессмысленно. А на рынке УК, тем временем, происходит монополизация сферы управления жилыми домами и бизнесов, связанных с обслуживанием и ремонтом жилья, и все меньше у собственников жилья остается возможности реально управлять своей собственностью.

вам нужно было самим подсуетиться ... я УК Ленинского района в прошлом году попинал, написал им я ноябре письмо, что мол мы хотим отчетное собрание по итогам года ... и вот оно у нас было в том же ноябре .. правда кроме общей суммы собраной с жильцов и общей суммы потраченой на какие то работы (какие не уточнялось) мы ничего не услышали ... так что в принципе собрание не имело какой то полезной информации вот счаз перепишем договор управления и возьмем УК за жабры .. в принципе я хочу поквартальную отчетность с предоставлением бухгалтерской отчетности, смет, актов выполненых работ, отчетов о собранных средствах а еще хочется ввести понятие гарантийных работ чтобы если в течении гарантийного срока по второму разу ломается трубопровод или что-то еще в этом же месте, то ремонты за счет УК

ia1984 - ожидание влияет на результат

madcat - вам надо работать в ЖКХ, воплощать такие смелые идеи

Думаю год-два и в Ярославе в ЖКХ будет порядок, как мы все хотим, быстрей не получиться по объективным причинам и теория о плохих УК тут не причем.

DOMOV.BIZ

Мне по большому счету наплевать на ЖКХ Ярославля. Я хочу совсем немного: возможность нормального диалога с УК, исполнения УК законодательства, честной отработкой бюджетных денег муниципалами, которые:
- участвуют в управлении домами как представители собственника и как владельцы блок пакетов акций некоторых крупных УК
- по закону обязаны планировать и реализовывать проекты по капремонту бывшего муниципального жилья за счет бюджетных средств.
Никакого глобализма, да. И самое главное, ждать не надо. Все должно идти своим чередом, а не через одно место и обещания построения "коммунизма" когда-нибудь. Лапшой на ушах сыт не будешь.

Это сообщение отредактировал ia1984 - 13.04.2010 - 11:38

В январе 2009 я обсуждал большой комплекс вопросов по управлению домами с господином Муравьевым, в том числе по тем вопросам, о которых Вы пишете. Со многими нашими предложениями он соглашался, но от нашей помощи (бесплатной для УК) в скорейшей реализации предложенных мер отказался, заявив, что почти по всем пунктом предложенной мной программы у компании и инвесторов схожие планы и они намерены их реализовать достаточно быстро. Пока, я не вижу от УК не только реализации планов развития, но, даже формального исполнения законов и договора на управление.
Менять не на кого, вот, проблема. Впрочем, УК, точнее ее владельцы, сами делают все, чтобы не возникла конкуренция в сфере управления домами и предоставления услуг по ремонту и обслуживанию жилья, и в этом им явно активно помогают чиновники мэрии, а может быть, и чиновники гораздо большего калибра.

Самый главный конкурент УК - это ТСЖ на самоуправлении. Из УК уходят дома доноры и это УК оч сильно не нравится. За наш дом УК давал премию любому кто вернет дом назад в УК в размере двухмесячной суммы "на содержание и ремонт" всего дома, а это не мало

madcat, а они соглашаются на договор на ваших условиях? Тот, который сейчас, составлялся в бытность ДЭЗов, и в принципе должен быть переписан. Только проблема в количестве работ и оплате. Сейчас сумма регулируемая с кв.м.

И отчет их совершенно не информативен. Даже если найдете конкретные нарушения, нет механизма возврата денег. Раз заплатили, то деньги все равно ушли. Их присчитают к чему-нибудь другому, например припишут еще одну трубу. Кто там меряет работы. Это надо все сметы сразу подписывать и вести учет. А для этого в доме должен быть кто-то уполномоченный на такую деятельность (если получится договориться с УК). А то вам лично может надоесть или некогда или еще что-то.

А этому уполномоченному надо деньги платить, врят ли альтруисты найдутся и квалификацию иметь на уровне инженера, а заодно и финансиста

Седня по-моему по НТМ покзали про брагинское ТСЖ ,состоящее из нескольких домов,и якобы незаконного создания ТСЖ. Выступала юристка Альфы ,на картинке типа толпа жителей ,только почему то состоящая в основном из пенсионеров,только одна тетенька рассказала как в сильный мороз незаконно провели собрание жителей и народу мало было,и хотим мы остатся под УК.Вобщем ИМХО телевизионщикам УК отбашаляла и онЕ эту джинсу в новостях пустили.Вобщем скандалы в ЖКХ и дальнейшее Жопэ в коммуналке мы осчутим ишо.).