Управление домами, Зачем, кто, как, что делать

Это Вы придумали сами, или Вам кто-то из чиновников рассказал. Читайте первоисточники:

"В 2007 году проведены преобразования 26-ти муниципальных унитарных предприятий в открытые акционерные общества, 100% акций которых находятся в муниципальной собственности. Среди них: ОАО «Возрождение», ОАО «Дом книги», ОАО «Ярославская Ярмарка», ОАО «Заволжский рынок», ОАО «Фарм-Вектор», ОАО «Новая аптека», ОАО «АРС» и 19-ти ОАО «Ремонтно-эксплуатационный участок». Создано вновь 6 открытых акционерных обществ - управляющие организации многоквартирными домами в каждом районе города («Управдомы») " http://kodeks.adm.yar.ru/noframe/municipal...26start%3D80%26

"Собрание", о котором идет речь проходило в ноябре 2007 года.

Жилищный кодекс
"Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом
....
4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано."

Заочное голосование - это не простое хождение по квартирам, пусть, даже компанией, а:

Жилищный кодекс
"Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования

1. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
3. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Ничего подобного сделано не было, а в реестре собственников до сих пор нет никаких указаний, почему именно эти люди считаются собственникаами и какова их доля сосбсвенности на квартиру, если квартира находится в долевой собственности (нет ссылок на соответствующие правоустанавливающие документы"

Про всех собственников мне знать не обязательно мне достаточно знать инфо о 8 собственниках, у которых 52% собственности. Остальные сами документы принесут, если захотят участвовать в собрании на законных основаниях. Не захотят - это их проблемы. Легитимное решение собрания и для них закон.

Что-то Вы опять все путаете. Мэрия не может уклониться от переговоров не нарушив закон. Если же правоохранительные органы и суд не стоят на страже закона, то никакие жители не помогут.

Тщательнее надо работать, господин чиновник, тщательнее. Не все же имеют доступ к внутренним базам данных БиДе

ПРАВИТЕЛЬСТВО ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 13.07.2009 № 724-п

Об утверждении рекомендаций по оценке качества работы управляющих организаций для управления многоквартирными домами в Ярославской области
http://kodeks.adm.yar.ru/win/zakon?d&n...%26w%3D0;1;2%26

И что значат эти оценки для Ук и для меня лично. Что толку мне знать, что на основании кем-то зачем-то придуманной методики и кем-то выведенных результатов оценки (а, ведь, работали время-деньги казенные тратили) УК Ленинского р-на получила оценку 4. Что премию из бюджета руководству УК дадут из бюджета или трубы мне за бюджетный счет залатают?

ia1984
Конечно так, но вы то где были и почему не объяснили людям все это тогда???

Так вот также и было в 2007. Только активность была у кого-то другого, а не у вас.

Только поймите, я вовсе не против ваших возражений о проведении неправомочных выборов.
Однако, если насчет конкурса, так обычно конкурс объявляет заказчик. Вы считаете, что заказчик, в данном случае это администрация р-на для обслуживания жилья своего района. Но она же владела 100% акций УК в своем районе.
Как она может объявить конкурс на обслуживание жилья от себя и в то же время выставить собственную компанию на конкурс.
Такого по закону не положено.
Обычно по конкурсу для себя нанимают стороннюю организацию, а не собственную.
Значит конкурс должен был объявить кто-то другой, а вот кто тогда.
Конечно только жители-собственники, которые уже были на тот момент, могут решить данный вопрос, а уж администрация, которой принадлежит часть жилья, обязана с ними согласиться.
Если бы в доме не было собственников, то тут могли быть иные варианты.

Чтобы провести собрание, легитимное лицо должно каждого собственника, как минимум, известить в письменной форме (не объявление) о месте и времени его проведения. Иначе все будет как и в существующей ситуации.
Хотя был бы конкурс в прошлом или нет, все было бы как сейчас, т.к. выбирать было не кого.

А собственникам чтобы не переизбирать, а "давить" на УК разными способами не надо особых сборов с нужным процентом голосов, им в этом явно никто не машает, было бы желание.

ia1984
Так вы же и считаете, что мэрией закон нарушает, я с вами согласна, так что я напутала.

Не забывайтесь. Я с Вами не работаю, у меня нет обязанностей по предоставлению Вам информации в рамках ярпортала. Вне зависимости от занимаемой мной должности, здесь идет обмен мнениями между ЧАСТНЫМИ лицами по наболевшим вопросам ЖКХ.
Я оказала вам любезность, поделившись своими источниками, сократив ВАШЕ время на поиск нужной ВАМ информации.

Точнее, затруднив поиск, ссылкой на недоступный источник и на бесполезную информацию, просмотр, которой занял мое время. Мне, я думаю и другим" такая "помощь" не нужна.
Чиновники не имею право на частную жизнь в рабочее время.

Недостатки, выявленные при анализе реестра собственников, приложенного к договору на управление домом:

1).Общий метраж квартир и 2-х нежилых помещений, указанный в реестре - это сумма всех строк в столбце таблицы площадей квартир и комнат в коммунальных квартирах (кстати площадь общих помещений в коммунальных квартирах в реестре не учтена) и 2-х нежилых помещений. Какова площадь помещений дома, находящихся в общей собственности, из договора неясно, хотя по закону доля собственников помещений считается от площади дома находящейся в общей собственности, а не от площади квартир. Кроме этого, в реестре для коммунальных квартир, в которых имеются комнаты, находящиеся в частной собственности, указана только площадь комнаты, что методически представляется неправильным, так как при определении количества голосов, которыми обладает этот собственник, следует учитывать как площадь комнаты, так и долю в общих помещениях квартиры.
2) В реестре собственников отсутствуют сведения о правоустанавливающих документах, подтверждающих наличие права собственности и долю в праве на квартиру, если собственников в квартире несколько. Откуда взялся перечень собственников — неизвестно.
3) В строках, где записаны несколько собственников, стоит 1 подпись, сведений о наличие доверенностей от остальных собственников в реестре нет. Кроме того, доли каждого собственника из одной квартиры могут быт разными, это в реестре также не отражено. Соответственно нельзя определить количество голосов, которым обладают такие собственники.
4) Непонятно кого считать собственниками. Скорее всего большинство могут представить в качестве удостоверения своего права только договоры приватизации, которые обычно не учитывают брачно-семейных отношений на момент приватизации. То есть, фактически, полный реальный реестр собственников составить можно только в момент проведения общего собрания собственников, на котором будут присутствовать все до одного собственники с документами, подтверждающими их права собственности. Теоретически, в таком случае может оказаться, что могут быть два, или лиц, считающими себя собственниками помещений в доме. Например, у одного на руках будет договор приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство и т.п. , а у другого — решение суда вступившего в силу, но на дату собрания не реализованного в форме свидетельства о праве собственности.
5) В дом встроена подстанция, ее владелец и площадь в реестре не указаны.
6) Нет реквизитов связи с предпринимателем, владельцем нежилых помещений в доме.

ia1984
Так там скорее всего еще больше недостатков. В старых домах документы не соответствуют нынешним требованиям, многое вообще потеряно. Строили или немцы или предприятия собственными силами по непонятным проектам. Все документы вообще приблизительные, т.к. это было совсем неважным моментом.
В первые годы приватизации оформление так же было не таким уж тщательным, но переделывать его никто не будет, если не потребуется продажа. Но частник явно в УК планы помещений даже оформленные не предоставляет.
Так что, хотя в УК многие документы не соответствуют требованиям, но заказывать новый план на ваш дом они явно не будут, предоставив вам его оплатить самим, если есть желание.
Так что тут совсем не главное, кто и как голосовал в прошлом. А что дальше то. Предположим вы всех соберете по правилам и переголосуете, а вот за что. Договор тот был составлен администрацией, единый для всех бывших домов.
Хотите аннулировать договор с этой УК, так вы же не хотите.
А требовать составить новый вы и так можете назависимо от всех нарушений. Вот только как сделать это, чтобы обслуживание стало нормальным а цены меньше. Вот работники, обслуживающие дом хотя бы его дальше не ломали.
Кстати, голоса администрации в нужные 51% при голосовании за УК не входили. Этот процент набирали при сборе подписей только с действительных собственников, проживающих в доме.

Странно, вы все время пытаетесь поправить меня, попутно вставляю в Ваши послания информацию не имеющую отношения к теме, к моему случаю, или защищающие, то старосту, то мэрию. Например, голосования по правилам никакого вообще не было, ни очного, ни заочного. Первая подпись под договором стоит господина Слепцова, бывшего руководителя терадминистрации. Если не от имени собственника в лице города он договор подписывал, то имени кого? УК, которую, якобы, выбрали в ноябре 2007 года, по заявлению ее первого и единственного до сегодняшнего дня директора учреждена позднее и т.д. и т.п.
А проблемы они и есть проблемы. Их, действительно больше, чем приведено в моем посте. Но приведены они, как это делается при любой нормальной работе по разруливанию ситуации как часть общей аналитички. За описанием проблем, последует описание возможностей их разрешения. Наберитесь терпения, плз, или изложите свое видение или свой опыт решения указанных в моем посте, замеченных Вами и других проблем управления домом.

ia1984

Да вы не так все понимаете относительно моего отношения к вашим темам. Просто вы обвиняете старосту, якобы если б которой не было, то все было бы иначе. Но ваше видение основано на предположениях, а я вам просто пытаюсь объяснить ситуацию, т.к. наблюдала ее, (как хорошо недавно выразилась Светлана Сорокина), из первого ряда.

Я вам просто говорю, никого не защищая, по какому принципу собирались голоса, 51 % от проживающих, а вот если землю у вас оформили, то это совершенно незаконно. Могу предположить, что владельц (или владельцы) ваших нежилых помещений оплатили межевание, поставив в известность скорее всего одну администрацию.
Нашим жителям, например, на это плевать, т.к. я сразу "отловила" ситуацию, просила собственников ее проконтролировать (сама не имею права что-то требовать, т.к. собственностью не владею), но никто не пошевелился. Поэтому кто и что промежевал, неизвестно. Но там тоже должно было проводиться собрание примерно по земельным вопросам с 70% голосов, а у нежилых помещений их мало и значит абсолютно все подписи поддельные. У вас вероятно тоже. Хотя город собирался выделить деньги на межевание, но что-то не помню, чтоб их выделяли.
Вот вы говорите, что на все разные встречи ходят только старосты, но вот сейчас я узнаю, из газеты, что волончунас в ленинском р-оне перед жителями уже выступил, а я несколько раз ходила недавно в администрацию, и что-то мне никто об этой встрече не сообщил, и вообще никто ничего подобного не сообщает.

Я например считаю, что жителям надо объединять свои усилия в том числе и со старостами, которые возможно (не все) имеют время оббивать пороги кабинетов (что неизбежно). Вопрос, какие ставить цели и что конретно требовать. Все это должно решаться совместно на общем собрании. А всяких выборов и перевыборов в стране у нас полно, только результат один.
Вот в нашем доме например нет ни одного человека, который взял бы на себя такие усилия, имел бы какие-то идеи, кроме пустых слов типа все равно никто ничего делать не будет или типа что вы обязаны. А как застаить выполнять хорошо обязанности хотя бы имеющегося дворника.
Вот поэтому я и интересуюсь вашими действиями и мнением.

Удачи вам.

У нас не диалог, а монолог - каждый о своем. Волончукнас с кем в стречался? С Жителями? А жители кто в рабочее время и без публичных объявлений о встрече.

Мне на старосту наплевать, если она не будет лезть в дела управления домом и если ее не будут прикармливать за мой счет из бюджета, используя ее против моих интересов как собственника. Поми те же, наконец, простую вещь: староста дома работает по законодательству о местном самоуправлении, а собственники домов работают по ГК и ЖК - это почти параллельные миры. Быть старостой и собственником в одном лице можно, только статусы не надо путать и этим не подводить не себя ни других.

Землю отмежевали за бюджетный счет. Вм Ярике уже более 2/3 многоквартрных домов. До конца года, скорее всего добьют к 100%. Это не из-за того, что я еще лет 7 назад начал талдычить мэру и его чиновникам, что земля - это потенциальный источник пополнения доходов бюджета, а из-за того, что это требование федерации, иначе не дадут деньги из федерального бюджета на капремонт и расселение, которые пилить гораздо удобнее, чем бюджетные деньги. Тем не менее, завершение межевания, может привести к 11 году отмены льготы по налогу за землю для жителей многоэтажных домов. Если считаете, что межевание проведено незаконно (обделили землишкой - жалуйтесь в суд). Меня проведенное межевание устраивает, хотя оно проводилось и не за счет бюджета. В этом случае, так же как и в любом другом случае действует принцип презумпции законности. Из него вовсе не следует, что межевание было проведено законно. Но доказывать это надо в суде.
Что касается упомянутых мной нарушений, то они и будут опротестованы в суде, но только тогда, когда это будет необходимо, а не из-за любви к чистоте закона.
Как получить сведения о том, отмежована ли земля под Вашим домом, кадастровый номер этого участка, его кадастровую стоимость и кадастровый паспорт - смотри тему "Госуслуги в сети" http://yarportal.ru/topic92600s90.html?#entry2802685

ia1984
Как староста может лезть в управление домом, если им управляет УК. Старосты обычно ходят и просят, чтобы грязь убрали, что-то отремонтировали, что нерадивые собственники (и не собственники) сломали и т.д. Теперь вот капремонтом тоже они занимаются, подписи по жителям бегают собирают, нервы портят с нерадивыми подрядчиками, если удалось добиться.
А управляют раньше администрация, а теперь УК в лице возможно одного лица, которое заплатило администрации, выкупив акции.
Вот дворников с пятерки то в брагино возят убирать, сегодня на пр. ленина. А свои дворы в грязи. Так что вам староста что ли мешает требовать скажем нормально убирать свой двор и помойную Чкалова.
Качество обслуживания контролирует официально УК, а староста может только опять ходить и требовать порядка как с жителей так и работников.
Или вы понимаете под словом управлять что-то иное. Расценки вот сейчас новые за обслуживание установила администрация, перечень работ тоже, и старост там никто не спрашивал.
Все висит на стендах. Что выполняется, как и куда тратятся деньги вы тоже можете попробовать узнать. И староста в этом вам явно не мешает. Ей тоже нормальных сведений не сообщают, а что сообщают я думаю она не скрывает.

Есть еще многочисленные работники администрации на постоянной основе (они тоже жители и с нашим мэром видятся не каждый день), члены общественных организаций типа ярославль2000 или различных ветеранов, бывших военных и прочих, скажем бывших чиновников на пенсии (или не на пенсии). Их у нас достаточно. Или их знакомых и родственников, встречи явно не на стадионе с большим кол. мест.
Кстати, старосты многие молодые и они работают. Старые тоже дома не сидят, на пенсию и 300 р за старосту не проживешь.

Проблемы законодательства

При проведении собрания собственников имеются ряд существенных проблем, которые вызывают риски судебных отмен решений собраний в случае, если проблемы решить неудастся, или, наоборот, вызывают трудности при судебном оспаривании решений собраний собственников:
отсутствует законодательно определенный порядка хранения документов собрания и доступа к ним;
расчет голосов собственников должен производится исходя из их доли на общую собственность дома, а не доли, исходя из площади помещений, находящейся в их личной собственности;
не установлены виды документов, подтверждающих право собственности, что вызывает проблемы при определении кворума собственников и решений собраний собственников;
для работы с решениями собрания необходимо доверить ее какому-либо одному лицу, что требует временных и материальных затрат для этого лица и источников финансирования этих затрат при этом отсутствует механизм сбора средств для финансирования организационных мероприятий по подготовке собрания, его проведения, оформления результатов собрания, доступа собственников к документам собраний, исполнения решений собрания.