Управление домами, Зачем, кто, как, что делать

Уважаемый ia1984.
Вы лично "за" ТСЖ или "против"?

Это сообщение с бородой, но написано на материалах Ярославля:

Коммунальная загадка: а деньги где?
26.05.2010 00:00 Ольга СКРОБИНА
E-mail Печать PDF

Начало отопительного сезона в Дзержинском районе города под угрозой, и этим обеспокоены в департаменте городского хозяйства мэрии. На прошлой неделе первый заместитель директора ДГХ Наталья Шетнева провела совещание с директорами РЭУ, представителями управляющей организации, прокуратуры.

Реформа ЖКХ, проводимая в нашей стране, создала парадоксальную ситуацию. С одной стороны, по закону об органах местного самоуправления местная власть должна обеспечить своевременное, бесперебойное начало отопительного сезона. С другой стороны, у нас есть Федеральный закон № 185, который способствует переходу предприятий ЖКХ в руки частного бизнеса. Но это породило проблемы.
– У управляющей организации Дзержинского района образовалась задолженность перед РЭУ на 18 миллионов рублей, – объясняет первый заместитель директора департамента городского хозяйства Наталья Шетнева. – А это означает, что РЭУ не в состоянии закупать необходимые материалы, проводить подготовительные работы. Накопились долги по зарплате. Мы проанализировали сбор платежей населения по квартплате, и оказалось, что он составляет 99 процентов. То есть управляющая компания получает деньги практически в полном объеме, но почемуто не перечисляет их.
– В январе мы все новогодние праздники работали. За все месяцы этого года ни одной серьезной аварии не допустили. Но где деньги за нашу работу? – возмущен директор РЭУ26 Борис Новиков.
Директор РЭУ18 Надежда Забелина обратила внимание еще на одну проблему: в тарифе для населения заложена сумма на оплату как на содержание дома, так и на управление, то есть услуги управляющей компании. И почемуто тариф на управление оказался выше, чем тариф на обслуживание!
Заместитель директора управляющей компании Дзержинского района Дмитрий Харченко заметил, что они согласны не со всеми актами выполненных работ, поэтому и не перечисляют деньги.
Оказалось, что с начала года должна была быть утверждена новая форма отчетности, но ее нет. По этой формальной причине РЭУ не может отчитаться по всем выполненным работам.
Начальник ЖКО администрации Дзержинского района Андрей Зотов заметил, что если нет новых форм отчетности, надо руководствоваться старыми. Но Дмитрий Харченко настаивал на своем: они предложили РЭУ новый проект договора. И получили протокол разногласий. Договоры не подписаны, они не могут выплачивать деньги подрядным организациям.
Директора РЭУ объясняют, что в новой форме договора полностью выхолощено понятие текущего ремонта.
– На практике это невозможно разделить, – утверждает Надежда Забелина. – Предположим, у жильца протекла труба, он вызвал слесаря. Слесарь перекрыл воду, залатал свищ. Затем включил воду, а свищ образовался по той же трубе, но чуть выше. Слесарь снова залатал свищ, а он образовался еще выше. Пришлось менять кусок трубы. Вот где здесь заканчивается обслуживание и начинается ремонт? По логике управляющей компании слесарь должен просто перекрыть воду и сказать: «Моя задача сделать так, чтобы не текло, я перекрыл воду, а ремонт – это не мое дело», развернуться и уйти. Но ведь надо и о населении подумать!
И таких примеров в новой форме договора масса.
Помощник прокурора Ярославля Александр Чеховский задал вопрос: «Население платит управляющей компании, компания деньги РЭУ не перечисляет. Так где же они?» Дмитрий Харченко удивил, сказав, что на счетах управляющей компании денег нет. Но куда они ушли, так и не пояснил.
Но самая парадоксальная ситуация сложилась для МУП «Ярославльлифт». По условиям договора управляющая компания выступает в роли передаточного звена между жителями и «Ярославльлифтом». То есть задача компании – собрать деньги с населения и передать их лифтовикам. С этой ролью управленцы справились ровно наполовину – деньги с населения собрали. А вот почемуто не передали.
– Нам компания должна восемь миллионов рублей, – сказала директор «Ярославльлифта» Таисия Ермолина. – Да, нам предложили схему реструктуризации долга, но почему-то она не предусматривает текущие платежи.
Александр Чеховский напомнил, что отношения между управляющей компанией и ее подрядчиками – это дело рыночное, и подрядчики имеют полное право через суд взыскать все долги. На что коммунальщики резонно возразили: право­то, конечно, они имеют, но в итоге пострадают жители – ведь пока суд да дело, пройдут многие месяцы. А готовить жилье к зиме надо уже сейчас.
– Если мы май упустим, потом уже наверстать будет сложно, – обеспокоен Андрей Зотов.
Заместитель директора ДГХ Ольга Югова резюмировала: все проблемы от того, что управляющая компания просто неэффективно управляет, неграмотно расходует средства, а по не заплаченным средствам не делает перерасчет населению.
Кстати, это не первый случай «неэффективного управления». В апреле часть дворников, работавших на уборке дворов Дзержинского района, остались без зарплаты, после чего последовали увольнения. Управляющую компанию Заволжского района сейчас проверяет прокуратура. Наверное, когда государственная структура вдруг становится коммерческой организацией, туда приходит частный бизнес, начинается дележ рынка, это нормально. Но в данном случае рискуют пострадать жители, за долгие годы измученные коммунальными проблемами, уставшие от того, что «все течет, и ничего не изменяется».

http://city-news.ru/article/obcshestvo/251...-dengi-gde.html


Там же комментарий к статье:

"Забавная статья. Сообщаются якобы факты прямого воровства УК (включение в тариф за ремонт и обслуживание жилья платы за управление домом, которая отсутствует в договоре на управление домом между собственниками и УК), а также якобы факты задержки перечисления денег от УК к исполнителям услуг. Только, вот не сообщается: что тариф на управление домом установлен постановлением мэрии (кто включил этот тариф в платежку - это отдельная статья), что форма платежки, которая установлена приказом директора департамента городского хозяйства, не соответствует закону о защите прав потребителя и жители не видят в платежке разделение по видам услуг управления домом, услуг по обслуживанию дома (уборка подъезда, уборка двора и т.п.), услуг по ремонту общего имущества дома. Не сообщается также, что город является собственником 20-25% от жилой площади домов и собственником до 25% акций УК, так же как нет информации о том, как городские власти управляют домами как в качестве собственников жилья так и в качестве собственников наиболее крупных из УК (бывших ДЭЗов). Нет и другой любопытнейшей для большинства собственников информации, в частности, об отношении прокуратуры и суда к заявлениям собственников жилья о нарушениях их прав собственности со стороны органов местного самоуправления и УК. Кстати эта информация есть в открытых публикациях на многочисленных городских сайтах, посвященных этой теме.Ннапример: "Как мэрия управляет домами" (http://yarportal.ru/topic104708.html), "Управление домами" (http://yarportal.ru/topic105981.html), "Пишите? За Вами еще не пришли?" (http://yarportal.ru/topic103281s0.html?#entry2677513), "Вы уже получили счет?" (http://yarportal.ru/topic98367.html?hl=%F2%E0%F0%E8%F4%FB) и др. Так есть ли нарушения закона или есть только разговоры о нарушении закона!?"

Я уже объяснял не раз свою позицию по ТСЖ. Еще раз повторюсь, если настаиваете. Абстрактное ТСЖ противопоставлять абстрактному УК некорректно. Теоретически это 2 формы управления домами и в этом смысле они одинаковы. На практике есть сферы, где ТСЖ теоретически может быть эффективнее. Например, новый качество построенный микрорайон, застроенный многоэтажными домами с большим количеством квартир. Проблем с ремонтом здесь немного, абсолютное большинство квартир куплено физическими лицами за свои деньги (не получено в дар в порядке приватизации или наследования), люди достаточно молодые и понимающие смысл обладания собственности и умеющие собственностью управлять как самостоятельно, так и через доверенных лиц. В старых микрорайонах эффективнее может быть УК, которое управляет 300-800 многоквартирными домами, просто в силу эффекта масштаба. При этом, не исключено, что через 5 лет некоторые ТСЖ разрастутся в масштабе до УК, какого-нибудь района (бывшего ДЭЗа). Последнее маловероятно, так как ТСЖ, скорее всего раньше упразднят как переходную форму управления многоквартирными домами. Кстати, нынешние УК ждет та же участь, только позже, когда они выполнят задачи, которые перед ними поставили авторы реформы.

Благодарю.
Извините за непонятливость, каким видят ЖКХ в будующем авторы реформы?

Вспомните былое, читайте между строк ЖК. Не дураки же в самом деле его писали.

Вот, для примера, что суды читают между строк:

На иск с требованием расторгнуть договор с УК в связи с неисполнением ЖК, суд отвечает:

"12.08.2010 г. в Ленинский районный суд г. Ярославля поступило исковое заявление к ОАО «Управляющая организация многоквартирными домами Ленинского района»
...
Исковое заявление подлежит оставлению без движения в связи со следующими недостатками.
В соответствии с ч.2 ст.131 ГПК РФ, в исковом заявлении должны быть указаны: ....Согласно абз.2 ст. 132 ГПК РФ, к исковому заявлению прилагаются его копии в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц.
В нарушение указанных требований истцом не привлечены к участию в деле ... стороны договора управления домом от 01.01.2008 г. - собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома .... Права и законные интересы указанных лиц непосредственно затрагиваются заявленными истцом требованиями, их следует привлечь к участию в деле с указанием в исковом заявлении их имен, адресов, с предоставлением в суд копий искового заявления со всеми приложениями к нему, которые отсутствуют у данных лиц, по числу участвующих в деле лиц.
....
Указанные недостатки препятствуют принятию искового заявления к производству
суда."

На предыдущей страничке http://yarportal.ru/topic105981s240.html
Размещен ответ Росреестра о цене получения информации о реквизитах связи с собственниками помещений в жилом доме, а также о фактической невозможности получения истцом (если это не орган местного самоуправления) официальных сведений о реквизитах связи с собственниками, которые незарегистрировали помещения, находящиеся в их собственности (по договору приватизации, по наследству), в Росреестре. Кстати, эта информация из Росреестра и других организаций может быть получена по запросу суда.

Это сообщение отредактировал ia1984 - 10.09.2010 - 14:01

ia1984
Я не сильна в судебных делах, т к никогда в них не участвовала.
Вы хотите сказать, что истцами (группа людей, уполномоченная ОС собственников) должны быть все собственники или что на всех собственников истцом должна быть представлена инф-ция из Госреестра?

Особое мнение эксперта: не надо спекулировать термином «управление»
7 сентября 2010

При обсуждении вопросов управления многоквартирными домами, следовало бы учитывать, что в настоящее время широко распространено величайшее заблуждение, которое, впрочем, намеренно поддерживается и муссируется. Имеется в виду выдумка о некой сложности управления многоквартирным домом (МКД). Что только ни придумывают для решения этой притянутой за уши проблемы. И курсы, и семинары, и конференции, и школы управления, и саморегулирование!


Фельдман Илья Афанасьевич,

профессор кафедры экономики и предпринимательства МИИГАиК,

председатель Экспертного совета по методологии бухгалтерского учета в некоммерческих организациях Института профессиональных бухгалтеров и аудиторов России
http://tsg-rf.ru/news_assoc/2625

Это не я говорю. Так думает суд -высшая власть в стране.

Не понял. Если кто-то хочет срубить бабло за счет проведения всяческих обучающих мероприятий по вопросу управления домом - это одна ситуация. Прохиндеев на ниве образования по этому или иным вопросам всегда было пруд пруди - это общее место, а не новость. Что касается консалтинговых услуг по вопросам управления домом, мне видимо не повезло, все мои усилия найти такую фирму оказались тщетными.

Основные выводы этой статьи, относящейся к нашей теме "Управление домами".

Осуществление этих управленческих функций по плечу любому правлению или домовому комитету. И не надо становиться в позу и преувеличивать сложности управления многоквартирными домами, как это нередко целенаправленно делают. Право же, жилой дом – это не промышленный комплекс. Не нужно из мухи делать слона.

ТСЖ (ЖСК) должны и вполне могут оставлять за собой функцию управления, а с управляющей организацией заключать не договор управления, а договор технического обслуживания.

Общий вывод из сказанного: не надо путать управление с техническим обслуживанием МКД. Это совершенно разные функции, и выполнять их должны разные лица. И требования к ним должны быть существенно различными. Поэтому надо говорить о развитии широкой сети квалифицированного технического обслуживания МКД и не спекулировать термином «управление».
http://tsg-rf.ru/news_assoc/2625
Интересно, кто-либо пытался заключить договор чисто на техобслуживание и сколько это стоит с кв м ?

Ну, что Вы все цитируете организацию учрежденную по инициативе правительства России. На сегодняшняшний день, в связи с потерей бюджетных источников финансирования) превратившейся в коммерческую организацию. Что можно ждать от организации вот с таким прайсом http://tsg-rf.ru/services. Сначала они на бюджетные деньги вырастили клюкву, а теперь пытаются нас потчевать этой клюквой. Спасибо, кушайте сами.

Ну, не хочу я заниматься починкой унитазов, мытьем полов и т.п. мне нужна УК, которая за разумные деньги сделает это за меня. Будет ли она сама мыть полы и чинить унитазы, или наймет другие организации - это ее дело, лишь бы мне вовремя представляли отчеты, по которым бы я понимал за что плачу, соответствуют ли действия УК моим целям и, соответственно, я мог на основании этой информации сделать вывод, пора ли менять УК или можно жить и с этой. Вот, только власти не хотят:
- содействовать созданию конкурентной среды на рынках управления домами и услугам по ремонту и техническому обслуживанию общего имущества домов;
- обеспечить прозрачность тарифов монопольных поставщиков коммунальных и некоторых других услуг;
- установить адекватный порядок организации, проведения собрания собственников и реализации решений этих собраний.
В результате действий властей, сознательно они это делают, или при полной отключке мозгов, неважно, но сейчас происходит:
- монополизация рынков УК и техобслуживания жилья;
- монополии легко лоббируют повышение тарифов на свои услуги и ведут дело к избавлению вообще от регулирования тарифов государством, при пассивности антимонопольных органов;
- законы по управлению домами становятся все менее адекватными и никак не служат защите конституционного права граждан на частную собственность.

Это сообщение отредактировал ia1984 - 14.09.2010 - 08:13

К сожалению не могу вступить с Вами в дискуссию на равных, т к я практик и у меня язык "с костями". Возможно, поэтому не смогла донести свою мысль.
Повсеместно говорится только об УК, а где компании по обслуживанию МД?
Вот на развитие этих компаний нужно делать упор.
Бывшие РЭУ в полном "загоне", зато УК на "коне".
Ну даст УК отчет по Вашему дому. Может быть Вы и сможете разобраться.
Возможно, что знаний хватит, но хватит ли сил и терпения, чтобы изменить ситуацию хотя бы по ВАшему конкретному дому?
Использование тарифов мэра - это "общая температура по больнице". Уже сейчас дома делятся на "доноры" и "дотационные". Для того, чтобы доказать УК, что в отношении Вашего дома необходимо использовать другой тариф, нужно, как минимум, знать все особенности своего дома. УК и Обслуж. организация, если там работают сотрудники бывших ДЕЗа и РЭУ, об этом знает, но Вам не подскажет. Если новые сотрудники, то и не узнают, т к у них сейчас поточный метод обслуживания МД, все дома обезличины.
Так что, дорогие собственники общедомового имущества, нет у нас другого пути, как изучать свое имущество и договора с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями!!!

Вот это верно, халявы больше не будет, хочешь разумных тарифов - участвуй в управлении, лень участвовать - принимай тарифы УК. Это логично УК - коммерческая организация - цель получение прибыли для владельца. ТСЖ не коммерческая организация - цель управление домом в интересах собственников.

Это сообщение отредактировал kvadrat - 14.09.2010 - 10:24

Если Вы знаете примеры легальных собраний собственников многоквартирных жилых домов, хотя бы по вопросам выбора управляющей организации ил по капремонту, выложите документы здесь? Если не знаете или не хотите выложить документы, то о чем разговор?

Кроме ого, где это вы видели тарифы УК. Как минимум для 85% многоквартирных домов в Ярославле"приняты" договоры по которым тарифы устанавливает мэрия, МУПы, монополии, государство, провайдеры телефонии, радио и телевещания. Договоров, в которых тарифы устанавливались собственниками я лично не видел, если они и есть то только в очень небольшом количестве и временно.