Верховный суд РФ про оплату ЖКУ собственником пристроенного здания 16.04.2025
Цитата
Верховный Суд РФ рассмотрел новый спор об оплате содержания общего имущества собственником встроенно-пристроенного помещения.
В Татарстане ООО «УютСервис Групп» обратилось с иском к другому юрлицу, собственнику нежилых помещений в МКД, просило взыскать долг 284 097 р.
Цитата
Верховный Суд РФ удовлетворил жалобу УО, отменил акты апелляционной и кассационной инстанций и оставил в силе первоначальное решение по делу (определение № 306-ЭС24 – 22309 от 11.04.2025 по делу № А65 – 2114/2023).
В определении Верховного Суда РФ от 22 июля 2021 г. № 309-ЭС21 – 5387 по похожему спору указано, что суды должны оценивать экспертные заключения с учетом нормативных требований к составу общего имущества и проектной документации дома.
Согласно Правилам № 354, нежилое помещение в многоквартирном доме — это пространство, которое определено в проектной или технической документации, не является жилым и не входит в состав общего имущества, независимо от наличия отдельного входа или подключения к внешним сетям.
По Инструкции о проведении учета жилищного фонда (приказ Минстроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37), признаками единства здания являются: — общий фундамент и стены с сообщением между частями; — общее назначение при отсутствии сообщения; — однородность материала стен; — общие лестничные клетки; — единое архитектурное решение.
В рассматриваемом случае многоквартирный дом 1989 года постройки имеет встроенно-пристроенные помещения на первом этаже. Согласно технической документации, эти помещения изначально создавались как единый объект с домом, не имеют статуса отдельного здания и образуют единый комплекс с одним адресом. Договор управления предусматривает оплату услуг пропорционально площади всех нежилых помещений (925,10 кв. м), включая как встроенную, так и пристроенную части.
Таким образом, поскольку помещения являются единым объектом в составе многоквартирного дома, правовой режим оплаты за встроенную и пристроенную части не может различаться. Предыдущий случай, дошедший до Верховного Суда РФ
Выше была упомянута другая практика Верховного Суда РФ (определение Верховного Суда РФ от 22.07.2021 № 309-ЭС21 – 5387 по делу № А50 – 179/2019), и вот о чем был спор в том случае.
12.05.2025, 11:19 Фонд капремонта в Ярославле взыскал со спецсчета управдома 12,5 млн руб.
Цитата
Арбитражный суд Ярославской области удовлетворил иск регионального фонда капремонта к АО «Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района» о взыскании 12,5 млн руб. средств, находящихся на специальном счете дома № 42/40 на улице Рыбинской. Решение опубликовано в картотеке арбитражных дел.
А82-2593/2024 Рассмотрение дела завершено 1 год 2 месяца 17 дней
Это сообщение отредактировал deti - 12.05.2025 - 12:30
Верховный Суд РФ подтвердил: ремонт менее 30% конструктивного элемента и замена ОДПУ не могут финансироваться из средств капитального ремонта. 29 апреля 2025
Цитата
В Ленинградской области орган Государственного жилищного надзора (ГЖН) проверил расходы средств со специального счета товарищества собственников жилья (ТСЖ) и признал их нецелевыми, так как ТСЖ было отремонтировано менее 6% кровли, что явно не соответствует критериям капремонта.
ТСЖ был произведен:
🔹Локальный ремонт кровли – на площади 120 кв. м (при общей площади кровли более 2 000 кв. м)
🔹Герметизация межблочных швов – 310 пг. м.
🔹Замена двух общедомовых приборов учета (ОДПУ) тепловой энергии
Кассация и Верховный Суд РФ встали на сторону ГЖН и подтвердили, что эти работы относятся к текущему ремонту, а не к капитальному, и обязали ТСЖ вернуть средства на спец.счет. (определение от 23 января 2025 г. № 307-ЭС24-23197 по делу № А56-84934/2023)
Согласно п. 3.1 ГОСТ Р 56535-2015, если объем ремонта конструктивного элемента не превышает 30% от общей площади, то работы считаются текущими.
Также, в соответствии с п. 18 Минимального перечня работ по содержанию МКД (ПП РФ № 290), контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.) также относятся к работам, выполняемым в процессе надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления многоквартирных домов.
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 23 января 2025 г. N 307-ЭС24-23197 Дело N А56-84934/2023
Цитата
Судья Верховного Суда Российской Федерации Пронина М.В., изучив кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Аврора" на постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 октября 2024 г. по делу N А56-84934/2023 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области,
Собственник нежилых помещений в МКД не может отказаться от оплаты консьержей 11 июля 2025
Цитата
Собственники помещений провели ОСС, на котором приняли решение оснастить дом системой видеонаблюдения и охраной (одобрены ежемесячные платежи на содержание охраны и СВН в размере ставки за кв.м площади помещения каждого собственника), а также нанять консьержей (плата за услуги консьержа установлена только для собственников квартир, по ставке с квартиры без учета метража) (Определение Верховного Суда РФ от 15 апреля 2025 г. № 308-ЭС25-794).
Цитата
Однако суд взыскал задолженность по спорным платежам в полном объеме, с чем согласились вышестоящие инстанции:
из п. 1 ст. 37, пп. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ следует, что в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования. Поскольку ИП наравне с другими владельцами помещений в МКД является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых УК (как непосредственно, так и с привлечением третьих лиц) в процессе технического обслуживания дома, он должен их оплатить; включение истцом в единый платежный документ дополнительной услуги консьержа произведено на основании решения ОСС в МКД, которое в силу ст. 46 ЖК РФ является обязательным для всех собственников помещений в спорном доме, а также из того, что оспариваемая услуга фактически оказывалась собственникам МКД в спорный период по утвержденной решением общего собрания собственников цене услуги; решение собственников МКД не оспорено и не признано недействительным в установленном законом порядке и являлось обязательным для исполнения ИП, кроме того, услуга консьержа в каждом подъезде МКД предоставляется в интересах всех собственников (жилых/нежилых помещений), направлена на надлежащее содержание общедомового имущества, его сохранности и недопущения в отношении него противоправных действия, а также для благоприятного и безопасного проживания граждан в данном доме; соответственно, не может расцениваться как неправомерное возложение на ИП расходов по оплате дополнительных услуг, напрямую связанных с надлежащим содержанием общего имущества и благополучного проживания граждан в МКД, поскольку собственники нежилых помещений в МКД также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество; то обстоятельство, что данная услуга является дополнительной и не входит в Минимальный перечень № 290, не свидетельствует ни о невозможности отнесения такой услуги к числу направленных на содержание общего имущества МКД, ни о невозможности принятия собственниками помещений решения о ее оказании и размере оплаты; доводы ответчика о том, что принадлежащие ему нежилые помещения имеют отдельный вход со стороны улицы и никак не связаны с подъездами (где расположены консьержи), которыми пользуются собственники жилых помещений для доступа к своим квартирам, не имеют правового значения.
Подвал с техническими коммуникациями, использующимися для обслуживания квартир в многоквартирном доме (МКД), является общим имуществом и не может находиться в чьем-либо владении, даже если это владение зарегистрировано в ЕГРН. Об этом говорится в изученном РАПСИ Определении Верховного суда (ВС) РФ, которым право собственности города Москвы на нежилое помещение в МКД было признано отсутствующим.
Подвал Москвы
Как следует из материалов дела, ООО "Колос и М" с 2020 года является собственником нежилого помещения общей площадью 38,2 кв.м в многоквартирном доме, при этом город Москва, как юридическое лицо, с 2006 года является собственником технического подвала в этом доме. Компания, полагая, что подвальное помещение с коммуникациями является общей долевой собственностью собственников помещений в МКД, обратился в суд с требованием признать незаконной запись о регистрации права собственности города Москвы на данное нежилое помещение.
Суд первой инстанции, установив, что другие собственники МКД не наделяли истца правом на обращение в суд, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, указав также на истечение исковой давности по заявленным требованиям.
Суд апелляционной инстанции признал неверным вывод первой инстанции об отсутствии у истца права на иск, поскольку спор в отношении прав на общее имущество может быть рассмотрен судом по требованию одного или нескольких собственников помещений в МКД. В итоге вторая инстанция, проведя судебную экспертизу, пришла к выводу, что спорное помещение входит в состав общего имущества, не имеет самостоятельного назначения, для прохода к помещению требуется постоянный беспрепятственный доступ собственников помещений в МКД. Также апелляционный суд указал, что срок исковой давности не распространяется на требование о признании права общей долевой собственности, поскольку оно является аналогичным требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения. В итоге решение первой инстанции было отменено, а за собственниками МКД было признано право общей долевой собственности на подвал.
Но кассационный суд не согласился с апелляционным и вернул силу решению первой инстанции. Он указал, что истец был вправе предъявить лишь виндикационный иск в пределах срока исковой давности, то есть истребовать свое имущество из чужого незаконного владения в течение трех лет с тех пор, как узнал о нарушении своих прав. Собственником нежилого помещения истец стал в феврале 2020 года и к моменту обращения его в суд исковая давность была пропущена.
Общее имущество
ВС РФ напомнил, что собственнику помещения в МКД принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, которыми являются общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (статья 290 Гражданского кодекса РФ).
"Перечень и характеристики объектов, являющихся общим имуществом, закреплен законодательно, при этом данный перечень не является закрытым, то есть разрешая споры, в рамках которых подлежит определению возможность отнесения тех или иных помещений к общему имуществу, судам необходимо оценить всю совокупность имеющихся в деле доказательств для этих целей", — разъяснил ВС РФ.
Поэтому ВС РФ сделал вывод, что суд апелляционной инстанции, проведя экспертизу, обоснованно решил, что подвал, право на которое зарегистрировано за городом Москвой, исходя из его технических характеристик и назначения, является общим имуществом.
При этом ВС РФ отметил, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления Пленума ВС РФ № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").
"Таким образом, в отсутствие сомнений в назначении и характеристиках спорного помещения, изначально учтенного в органах технической инвентаризации как подвал, не изменившего своего назначения в последующем и не имеющего иного самостоятельного назначения как необходимое для обслуживания МКД, требует постоянного и периодического беспрепятственного доступа к расположенным в нем инженерным коммуникациям для их эксплуатации и контроля, в связи с чем относится в силу закона к общей собственности", — сказано в определении ВС РФ.
Право на иск
То есть ВС РФ указал, что регистрация права собственности отдельных лиц на общее имущество МКД является нарушением права собственности всех собственников помещений МКД и подлежит восстановлению.
"Сделки, направленные на отчуждение в качестве самостоятельных объектов, относящихся к общему имуществу МКД, являются ничтожными (пункт 2 статьи 168 ГК РФ), так как они противоречат существу законодательного регулирования и нарушают права других лиц — всех собственников помещений в доме, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности", — добавил ВС РФ в обоснование своей позиции.
Далее ВС РФ разъяснил, что истец является сособственником общей собственности МКД, и поэтому он имел право на предъявление иска, направленного на восстановление его прав и прав иных собственников. При этом он отметил, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца помещения в МКД об устранении нарушения права на общее имущество, владение которым собственниками не утрачено.
"Спорное помещение нельзя считать когда-либо выбывшим из владения собственников помещений в МКД, поскольку на протяжении всего срока эксплуатации здания помещение находилось в постоянном использовании для обслуживания инженерных коммуникаций данного дома, обратного в подтверждение наличия иного самостоятельного назначения объекта не доказано", — подчеркнул ВС РФ.
В итоге ВС РФ решил, что иск "Колос и М" о признании отсутствующим права собственности города Москвы на подвал в МКД подлежит удовлетворению.
Определение ВС РФ № 305-ЭС25-2385 по делу А40-88564/2023
5 августа 2025 Что изменилось в законах о недвижимости: юрист о новых правилах Верховный суд: подвал — общее имущество, а не собственность города
Цитата
ВС РФ в деле № А40-88564/2023 (определение от 25.07.2025) подтвердил: подвал в многоквартирном доме не может быть самостоятельным объектом недвижимости, если он технически и функционально относится к общедомовому имуществу.
Речь шла о споре между обществом и городом Москвой, зарегистрировавшим право собственности на подвальные помещения. Верховный суд указал: требование о признании права в данном случае — неверный способ защиты, нужно было требовать признания отсутствия права у города. При этом истекший срок исковой давности значения не имеет, потому что право на общее имущество не выбывает и может защищаться в любой момент.
Это сообщение отредактировал deti - 9.08.2025 - 19:42
Для улучшения работы сайта и его взаимодействия с пользователями мы используем файлы cookie. Продолжая использовать сайт Yarportal.Ru, вы соглашаетесь на обработку файлов Сookie и других данных, в соответствии с Политикой обработки персональных данных
Ярпортал в Телеграм 
Поиск 
Ярпортал, форум Ярославля -> Форумы для ярославцев -> Недвижимость в Ярославле -> Жилищно-коммунальное хозяйство
Страницы:
(13) « Первая ... 11 12 [13] 