Цены на квартиры в Ярославле

Hexff
Средняя ЗП на 02.2008 - 15200,на 03.2016 - 27100.
При этом жилье в 8ом году стоило даже подороже,чем сейчас (+- также,как минимум).
Затраты другие,конечно,были меньше,но свободных денег оставалось врядли больше,чем сейчас.
У большинства была некая уверенность в улучшениях,т.к.все перло вверх почти беспрестанно,но эта уверенность когда нибудь заканчивается в любом случае.

Екатерина Лещенкова, Комсомольская правда

50+ тр. за Пятерку. Явно не без интереса составляли.

Я бы не стал утверждать так насчёт свободных денег. Сейчас их точно значительно меньше, если посчитать весь агрегат. Мерка т.н. "средней зарплаты" в России некорректна, ибо основной оборот идёт "конвертными" и теневыми деньгами, причём даже в бюджетной сфере. Например, какой-нибудь условный хирург получает официально в госбольнице 12 тыс оклад, и только он учитывается в средней зп статистикой. Но он за каждую даже простую операцию налом с пациентов от тысячи до нескольких тыс. берёт только в своей больнице, не говоря уже о том, что за тот же нал подрабатывает в паре-тройке коммерческих клиник. Так это - "бюджетник". В коммерческом секторе вообще почти все доходы - конверты. И вот эти самые "конвертные" неофициальные доходы (а это очень и очень значимая часть доходов в нашей экономике) бабахнулись за два года кризиса раза в три. Причины этого лежат в основном в области ухода основной массы сырьевой ренты из страны. Вот и ушли реальные деньги из недвижки, несмотря на рост статистической средней зп. Не говоря уже о таких очевидных вещах как резкое увеличение в бюджетах семей доли расходов на товары и услуги первой необходимости (продукты, ЖКХ, дети) - а эти деньги раньше откладывались и шли на накопления, превращаясь затем в квадратные метры. И это при одновременном резком падении объёма заёмных средств на покупку квартир (ипотека) и сокращении возможностей получения этой самой ипотеки. В результате всего перечисленного суммарный денежный агрегат (офиц доходы плюс неофиц доходы плюс заёмные средства), уходивший ранее в недвижку, резко сократился за последние три года.

И ещё ключевая вещь - ожидания. Ещё три года назад никто не сомневался, что квартиры не умеют дешеветь, потому и вкладывали в них все имеющиеся серьёзные свободные средства. Вкладывать в квартиры сейчас - программировать заведомый будущий убыток. До большинства это наконец-то дошло, хотя доходило туго и медленно - отсюда и медленное падение спроса на квартиры в последние годы. В предстоящие годы этот потенциал падения, видимо, будет навёрстываться.
Добавим к этому резкое повышение рисков вложения в долевые новостройки (недострой, банкротство, мошенничество застройщиков), с другой стороны в разваливающееся хрущёбное старьё тоже не хотят вкладывать. Плюс увеличение затрат на владение квартирами (коммуналка, налогообложение), отсюда непривлекательность инвестирования в жильё для его последующей сдачи в аренду, не говоря уже о том, что сейчас пока квартира сдаётся, она сама как актив продолжает дешеветь и дешеветь, тогда как раньше дорожала, поэтому можно было мириться даже и с низкими арендными платежами, и даже вовсе не сдавать. Кому сейчас нужны такие инвестиции в падающий актив, да ещё в условиях падения спроса на съёмное жильё?

Ну и нельзя не сказать о том, что сейчас в городе очень большое и обширное предложение новостроек. Думаю, новостроек раза в три больше, чем ещё три-пять лет назад, и всё это при резко упавшем-то спросе!

Если взять всё в совокупности, то абсолютно понятно, почему жильё дешевеет и, видимо, ещё будет продолжать дешеветь не один и не два года подряд.

Да на новое жилье нет никакого "сокращения возможностей",все также пульс пощупали и выдали.
В 2015ом выдано ипотеки на 1.2 трлн,в 2008ом на 0.67 трлн. Сейчас ипотеки выдается больше,чем в 2015.

Это чушь. Ни про какое падение в 3 раза речи быть не может.

Не надо рассуждать про вещи,которые в принципе невозможно учесть. Есть цена на недвигу - в 2008го года она была примерно такой же,как сейчас. Денежная масса в экономике выросла в 3 (ТРИ!) раза. По моему очевидно,что доступность жилья выросла в любом случае. Просто в 2008ом году было полтора застройщика,а сейчас их 50.

Ожидания - да,негативные,изза этого нет покупок инвестиционных квартир.
Сдувается пузырь. Ничего плохого в этом нет.

dvo

По статистике ЦБ у нас будто и не было никакого кризиса. Но если на улице Ярославля сделать опрос, то вряд ли большинство скажет, что стало легче получить ипотеку, да ещё на бОльшую сумму.. Мне не очень верится в такую динамику.
Но факт тот, что количество рублей денежной массы спроса, приходящихся на 1кв.м предлагаемого на рынке жилья за последние 3 года резко снизилось. С 2008 трудно сравнивать: там всё иначе было. Об объёмах ден. массы, особенно не связанной с офиц. доходами, на рынке недвижимости, действительно, трудно судить, но всё же по ощущениям она здорово сдулась. Доступность жилья именно за последние годы кризиса точно снизилась, поскольку снижение цен всё ещё не соответствует степени снижения спроса.

можно спорить в три или в два, но очень ощутимо

ну хотя бы это бесспорно

По статистике ЦБ все прекрасно видно.

Ну статистика банковская неумолима - в 8ом году ипотеки было выдано в 2 раза меньше,чем в 15.
Количество выданных ипотечных кредитов в 15ом - 700 тысяч,в 8ом - 350 тысяч. Да,в 14ом был миллион кредитов,поэтому сейчас кажется,что в 15ом его сложно было получить,но в сравнении с 8ым картина получается совершенно другой.
Опросы на улицах это фигня.Ипотеку в год получает 700 тысяч человек,сколько надо опросить человек,чтобы выборка стала мало мальски репрезентативной?

Относительно 8го предложение выросло в разы,при этом многие сильностраждущие до недвижимости ее себе прикупили и в неспокойное время совсем не собираются вкладываться. Да и они еще лет 10 ипотеку будут платить.)

Это бесспорно,но относительно 8го года доступность существенно выросла.

Что за х..?

"какой-нибудь условный хирург получает официально в госбольнице 12 тыс оклад, и только он учитывается в средней зп статистикой."

Ну да, очередные сказки про учителей и врачей с зарплатой в 6 т.р. Кто хоть в школах и больницах из тех, кто работает не первый год, сидит на одном голом окладе? Всякие интенсивности, выслуги лет, премии - итого в среднем в месяц тот же условный хирург в госбольнице вряд ли получает меньше 25, а скорее всего 30+ и это полностью официально.

"В коммерческом секторе вообще почти все доходы - конверты. И вот эти самые "конвертные" неофициальные доходы (а это очень и очень значимая часть доходов в нашей экономике) бабахнулись за два года кризиса раза в три."

Во-первых, за последние 10 лет в сфере, например, торговли резко увеличилась доля крупного бизнеса, который как минимум зарплату платит в-белую. Во-вторых, откуда взялось утверждение, что упали "конвертные" доходы именно в три раза? Учитывалась ли в этом утверждении инфляция? Если нет никаких косвенных данных, подтверждающих столь большое падение, при том что я сомневаюсь, что оно вообще было, я склонен верить официальным цифрам. Я считаю, что за последние три года просто не наблюдалось значимого роста зарплат при относительно высокой инфляции.

"Причины этого лежат в основном в области ухода основной массы сырьевой ренты из страны. Вот и ушли реальные деньги из недвижки, несмотря на рост статистической средней зп."

В рубл@х-то куда делись деньги? Как условный человек получал 30т.р. три года назад, так и получает. Просто товаров и услуг может приобрести на 25% меньше из-за инфляции. А падение цен на недвижимость объясняется просто небывалым объемом предложения новостроек, которого не было в 2000х годах. У людей в 2000х появился спрос на жилье, который смогли удовлетворить только сейчас. Дальнейшее увеличение предложения просто заставит идти цены вниз. В общем, скоро придем к балансу. Рыночек порешает.

"Не надо рассуждать про вещи,которые в принципе невозможно учесть. Есть цена на недвигу - в 2008го года она была примерно такой же,как сейчас. Денежная масса в экономике выросла в 3 (ТРИ!) раза. По моему очевидно,что доступность жилья выросла в любом случае." - вот правильно человек говорит.

ТТТ похоже живет в каком-то своем мире, где застройщики должны продавать в Ярославле квартиры по 25 т.р. в Центре, а кондиционеры нарушают процесс естественной терморегуляции в организме человека.

Тупакжив
Если верить вам , то у нас вообще всё чуть ли не в шоколаде! Кризиса нет и не было, бюджетники поголовно гребут за 30тыс., "конвертов" почти нет, а подавляющая часть доходов в экономике бела аки снег. . Как-то уж слишком много оптимизма!
Я уже писал, что резкое падение неофиц. части доходов - это исключительно моё субъективное ощущение, и с ним можно спорить, что вы и делаете. Но мне кажется, что я прав.

Думаю, тут на 25, а на 40% меньше, как минимум, из-за инфляции и девальвации. Связь между уходом сырьевой ренты и объёмом рублёвой массы на рынке недвижимости хотя бы в том, что
а) существенно (процентов на 40 за три года минимум) подорожали товары первой необходимости (ТПН), а это девальвация рубл@, вызванная в основном падением цен на сырье, прежде всего на нефть.
б) Поскольку спрос на ТПН относительно неэластичен, то люди не стали их приобретать меньше на 25%, как вы пишете, а стали тратить на них примерно на 40% больше (а не на 25)
в) Даже если принять, что номинальные рублёвые доходы семей (суммарно офиц.и "конвертные") при этом не изменились (хотя я думаю, что "конвертная" часть рухнула очень сильно, да и официальную везде сейчас режут), то раздувание на 40% трат на ТПН просто вытеснило значительную часть (думаю, никак не менее двух третей) тех денег, которые ранее так или иначе перераспределялись в бюджетах домохозяйств на рынок недвижимости (непосредственно, либо через оплату ипотечных взносов).

Безусловно, согласен с этим, но вы склонны абсолютизировать фактор предложения, а я считаю, что падение цен на недвижимость связано ещё и со значительным влиянием факторов со стороны спроса, как то
а) Замещение в бюджетах семей денег, ранее шедших на рынок недвижимости, тратами на ТПН (выше)
б) Фактор негативных ценовых ожиданий от недвижимости в будущем
в) Непривлекательность недвижимости как актива для инвестиций (падение её собственной цены, падение цены аренды, рост стоимостного бремени владения)
г) Резкий рост рисков в части долевого строительства
Думаю, что падение спроса ещё не в полной мере отыграно падением цен (связано с инертностью рынка, неверием собственников в обесценивание квартир), отсюда у цен на недвижимость ещё сохраняется нереализованный потенциал падения.

Кроме того, со стороны предложения, помимо роста предложения новостроек, добавлю ещё такой фактор, как негативные ценовые ожидания (выше, пункт б). Этот фактор действует как на спрос, так и на предложение в части вторичного рынка жилья, поскольку собственники инвестиционных квартир, видя тенденции к дальнейшему снижению цен на квартиры и росту бремени владения, стремятся быстрее избавиться от них, создавая тем самым дополнительное предложение вторичных квартир на рынке, плюсом к первичке.

До 25 именно в центре точно не дойдём, если только не случится апокалипсиса. Я считаю, что приближение к 25 тр/метр даже в удалённых от центра районах (оно может и не случиться вовсе, если будет улучшение ситуации в стране, рост нефти) будет той точкой, где начнётся резкое падение предложения новостроек в городе. Это и не даст цене упасть ниже, а, наоборот, консолидирует рынок около 25 тр/метр, и даже заставит пойти в коррекционный рост. Но, повторюсь, мы можем вообще не увидеть 25, всё будет зависеть от ситуации.

Это сообщение отредактировал ТТТ - 20.06.2016 - 10:06

ТТТ
У нас в стране ничего, никогда не дешевеет, потому что ежегодная инфляция составляет до 15%. Рубль обесценился в 70000 раз с момента развала СССР. Себестоимость строительства будет только расти. Да, возможно снижение стоимости квадратного метра в каком-то небольшом диапазоне, но тренд только вверх. Сейчас цены немного(до 10%) пошли вниз по нескольким причинам: за счет ухода так называемых "инвесторов"(агенства недвижимости и физики), небольшое снижение уровня маржи застройщиков и переизбыток предложения недвижимости(количество квартир к продаже превышает число людей, которые его могут реально купить). В основном, будут покупать для решения жилищных проблем, а не для получения прибыли. А этот рынок у нас в стране очень большой. Поэтому, будут брать и снижения цен ждать не имеет смысла. А сидеть и ловить ценовой минимум, это просто казино типа нашего фондового рынка.
Даже сейчас видно, что застройщики переориентируются и начали строить многоэтажные, однокомнатные муравейники с метражом от 20 квадратных метров, с расчетом именно на покупателей о которых я писал выше. Посмотрите, в "жирных" 2000-х площадь двушек составляла в среднем 65 метров, сейчас их размер медленно уменьшается до 50 метров. Стоимость услуг ЖКХ только растет, в этой сфере об оптимизации затрат ничего не слышали, все издержки перекладываются на плечи потребителей. Поэтому, зачем застройщикам строить и продавать "большую" квартиру площадью 65 метров по цене 50 тыс. руб. за метр, когда можно продать за эту же цену 50 метров и стоимость квартиры косвенно снижается на 750 тыс. рублей. И таких двушек в доме получится больше, поэтому застройщик может продавать даже по 48 тыс. рублей за метр, но прибыль получится даже выше. У всех профит: реальный у застройщика и мнимый у покупателя, потому что за снижение цены он заплатит качеством и комфортом жизни в таком доме. А спрос будет всегда, потому что если от машины можно отказаться, то от жилья нет, т.к. нужно где-то жить и растить детей.

Это сообщение отредактировал devel - 20.06.2016 - 17:09

devel

В советское время на рубль можно было поесть в заводской столовой, сейчас получается обед должен стоить 70 000 руб.?
Рубль-это двадцать поездок на ОТ, сейчас 20 поездок=400 руб., а не 70 000 руб.
Где ошибка?

Drakar76
Ошибка в деноминации, когда 3 нуля правительство "стыдливо" отбросило.

На сколько упала стоимость стройматериалов?

dvo
Почему упала, выросла наверное?
Так же как и транспортные расходы, электроэнергия, текущий и капитальный ремонт, фонд заработной платы и прочее.
Как потребитель могу сказать, что намного наверное: пришел в магазин сантехники, купить смеситель аналогичный старому и переплатал около 30%.

Это сообщение отредактировал devel - 20.06.2016 - 17:53

Знатоки, подскажите, почем реально продать 3-х комн.квартиру (одна комната проходная) на Московском (прямо за фараоном) в кирпичной пятиэтажке на 5-ом этаже (старый жилой фонд там). Состояние на 3. Ну, не убитая, но старенькая просто... но окна новые