Цены на квартиры в Ярославле

ЦБ готовится обвалить рынок недвижимости

Он заставит банки продать либо обесценить залоги для расчистки балансов 0

Этого ждали и боялись. Банки как могли пытались отодвинуть признание убытков: недосоздавали резервы, надували капиталы, проводили реструктуризации, имитировали кредитование. Но ЦБ все-таки решился на масштабную чистку балансов. Регулятор придумал, как заставить банки избавиться от непрофильных активов, и в первую очередь позаботился о недвижимости. Как стало извстно Slon.ru, ЦБ подготовил новацию, которая должна выдавить из банков в рынок недвижимость на сотни миллиардов рублей.СПИСАНИЯ

О том, что ЦБ готовит новую инструкцию, рассказал гендиректор АРИЖК Андрей Языков . «Будут заставлять переоценивать недвижимость, поставленную на баланс не по реальной цене, а по цене остатка долга, что очень сильно отличается от реальных цен», – сообщил он на круглом столе, проведенном «Ассоциацией российских банков». Особенно жестко, по его словам, будут преследоваться банки, учитывающие недвижимость в составе капитала. Новые требования сильно ударят по капиталу многих банков: недвижимость – это основной актив, под который банки выдавали кредиты, а с начала кризиса изрядное количество залогов перешло банкам в собственность.

По данным директора департамента банковского регулирования и надзора Банка России Алексея Симановского, на которые сослался г-н Языков, у некоторых региональных банков объем такой недвижимости достиг уже 50% капитала. Чтобы не показывать убытки, банки отражают имущество, переданное за долги, по стоимости кредитов. Это так называемые неработающие активы, которые висят мертвым грузом, не приносят банку дохода и не позволяют наращивать кредитование.

Как выяснил Slon.ru, решать проблему с расчисткой балансов ЦБ планирует, взяв за образец латиноамериканские страны – Аргентину и Бразилию. Там банки должны проводить ускоренную амортизацию непрофильного актива, доставшегося за долги. Стоимость актива, если он не продан, в первый год дисконтируется на 20%, во второй год – на 50%, в третий – списывается до нуля.

Давая такие ориентиры, ЦБ явно рассчитывает на то, что устойчивый экономический рост начнется уже в этом году и банки выкрутятся. Однако если ожидаемый рост задержится на пару лет, такие драконовские меры могут потребовать дополнительной политической поддержки. Например, в виде решения о создании банка «плохих долгов» или новых мер по рекапитализации банковской системы. На вопрос Slon.ru, какими будут сроки и размеры дисконтов для российских банков, Симановский не ответил. Но об этом может стать известно уже в ближайшее время. Участники заседаний, обсуждавшие принятие новой инструкции с представителями ЦБ, ждали ее появления до конца первого квартала, и полагают, что вряд ли регулятор задержит выпуск нормативного акта дольше, чем еще на два месяца.

ОБВАЛ

О том, что банки, возможно, будут вынуждены распродавать недвижимость, и это приведет к обвалу цен на рынке, эксперты предупреждали давно. Ожидания распродажи активов были связаны с возможным ухудшением макроэкономической ситуации и ускорением роста просроченной задолженности. Летом прошлого года за такой прогноз директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин даже поплатился должностью, но теперь за это вряд ли уволят. Последние месяцы ЦБ уже неоднократно давал понять, что может прогнозировать реальный объем кредитных проблем, и, поскольку пессимистический сценарий не реализовался, решил и сам подтолкнуть банки к продажам.

Для ЦБ ускоренная амортизация – достаточно жесткий хирургический метод, направленный на расчистку банковских балансов. «Таким образом ЦБ говорит: продавайте и продавайте, расчищайте свои активы, мы хотим видеть реальные балансы, банки должны заниматься реальным кредитованием, а не поддержанием неработающих активов», – поясняет вице-президент «Ассоциации региональных банков» Олег Иванов. По его оценке, банкам могут перейти залоги в виде недвижимости на 1–2 трлн руб., в основном это коммерческая недвижимость, на жилую приходится около 5% или 100 млрд руб. По расчетам Slon.ru, сделанным на основе отчетности банков, заложенная в банках недвижимость стоит 12 трлн руб. Объем проблемных и безнадежных ссуд, публикуемый ЦБ, – 9,7%, следовательно, в собственность банков может перейти недвижимость на 1,2 трлн руб. Кроме того, три крупнейших банка – Сбербанк, ВТБ и «Газпромбанк» – за время кризиса уже получили в свою собственность недвижимости не менее чем 2 млн кв м.

Главная цель ЦБ при расчистке балансов – получение адекватного контроля над рисками и запуск кредитования реального сектора. Что при этом будет с рынком недвижимости при росте вынужденных продаж кредитными организациями, для него вопрос второстепенный. Между тем, объем рынка столичной коммерческой недвижимости составляет $15 млрд, и для того, чтобы цены, уже упавшие с начала кризиса на 40%, снова пошли вниз, достаточно $3 млрд . Это менее десятой части того объема, который могли бы выставить на продажу банки, взяв у должников в свою собственность залоги.

С ЧИСТОГО ЛИСТА

У банков есть три лазейки, которые могут помешать провести ускоренную амортизацию активов. Один из самых простых способов – пролонгация кредитов, однако ЦБ вернется к нормам резервирования, которые были до кризиса, и выгоды банки не получат. Другой способ – вывод активов на аффилированные структуры под видом продажи третьей, не связанной с банком стороне. В этом случае банк не станет вычитать из своего капитала средства, потраченные такой структурой на «покупку» актива. Но этому будут препятствовать новые требования ЦБ, ограничивающие сделки с аффилированными лицами. Третьим способом могла бы стать передача недвижимости в ЗПИФы; вопрос о том, должна ли она при этом переоцениваться или амортизироваться, до последнего времени оставался нерешенным.

Нельзя сказать, что продажа недвижимости с убытком для любого банка смерти подобна. Например, «Альфа-Банк» решился избавиться от крупных активов, полученных в счет уплаты долга от Kopernik Group (ГК «Миан»). Осенью банк продал бизнес-центр «Северное сияние» за $86 млн, а в начале года – офисный центр на улице Красная Пресня за $45 млн, при этом цена продажи была приближена к рыночной. Банк смирился с тем, что всей задолженности на $185 млн ему не вернуть и решил не сидеть в стрессовых активах до посинения, а поискать вырученным средствам более интересное применение. Не жадничал и Сбербанк, когда в феврале расстался с недвижимостью «Алпи» за 3,5 млрд руб. при стартовой цене голландского аукциона в 6,5 млрд руб. – именно столько задолжал ритейлер госбанку.

Очереди из желающих по собственной воле последовать примеру «Альфы» и «Сбера» пока не видно. Поэтому большинство экспертов не верят в грядущий обвал рынка: они считают, что банки будут всячески сопротивляться вынужденным распродажам.

http://slon.ru/articles/324020/

Это сообщение отредактировал рыболов - 17.03.2010 - 19:11

отскочили от осеннего дна чуток... и топчемся почти 2 месяца...

рыболов
куда уж ниже то ))
в стране все дорожает.. и только квартиры обвалят?

Пока в "полях" тихо подтянем теоретическую базу

Непоказательный показатель рынка недвижимости

Является ли динамика количества реальных сделок на московском рынке жилья показательной в плане тенденций и прогнозов или нет?

Одним из традиционных показателей ситуации на рынке недвижимости всегда был объем предложения. Однако со стороны многих критически настроенных аналитиков зачастую звучала мысль, что этот показатель не отражает действительной ситуации, так как он показывает не динамику количества реальных сделок, а лишь их потенциал. «Индикаторы рынка недвижимости» решили разобраться, действительно ли динамика количества реальных сделок на рынке недвижимости является показательной для анализа тенденций или нет.

Следует отметить, что, исходя из данных Росрегистрации, число сделок год от года колеблется очень незначительно. Так, например, цены на недвижимость в Москве в течение первого полугодия 2007 года снижались. Казалось бы, на фоне снижения цен логично было бы ждать увеличения числа сделок. Однако по итогам 2007 года общее число сделок выросло всего на 8%, тогда как объем предложения увеличился почти на 30%.

Если же рассматривать динамику цен и количества сделок по полугодиям, то становится очевидно, что число сделок скорее испытывает сезонные вариации, а не отражает экономическую ситуацию на рынке недвижимости. Зимой, весной и в начале лета число сделок невелико, оно вырастает во второй половине года, начиная с конца лета. А с началом следующего года число сделок снова снижается. Это особенно заметно на примере 2 лет, абсолютно разных с точки зрения динамики цен на московское жилье. В 2006 году цены на жилье выросли почти 2 раза, а в 2007 году едва прибавили 7%. При этом первое полугодие 2006 года было охарактеризовано активным темпом роста цен, а второе полугодие – торможением этого показателя, которое вылилось в стагнацию цен во время первого полугодия 2007 года. Но, как в период активного роста цен в 2006 году в первого полугодия, так и в период их коррекции в первом полугодии 2007 года число сделок было низким. То же самое можно сказать и относительно второго полугодия, вне зависимости от динамики цен число сделок в этот период возрастало.

..............................................



Проще говоря, в Москве будет сохраняться дефицит жилья, то есть будут скупать все, что будет предоставлять рынок. В условиях дефицита цены на жилье в значительной степени превосходят возможности большинства жителей. Поэтому определяющим фактором, который подталкивает людей на покупку жилья становится именно социальный фактор. Число браков, разводов, новорожденных и умерших в условиях большого мегаполиса сильно год от года не отличается (небольшой рост линии тренда за последние 10 лет по всей видимости связан с ростом населения московского мегаполиса за эти годы). Оно и определяет число сделок. Если у людей есть деньги, они покупают улучшенное жилье, если нет – меняются. Так или иначе, большинство совершает сделку с жильем во многом по социальным причинам, а не по причине желания тратить или не тратить деньги.

Если бы в Москве не было бы дефицита жилья, а наблюдался, например его избыток, то число сделок с жильем, скорее всего, действительно зависело бы от динамики цен. Но избытка жилья на московском рынке жилья вряд ли стоит ждать. Поэтому в краткосрочной и в среднесрочной перспективе, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», число сделок не будет играть значимой роли среди показателей, определяющих экономическую ситуацию на рынке московского жилья.

http://www.irn.ru/articles/16281.html

Число сделок по продаже квартир в Москве выросло на 71 процент

В марте в Москве заключено 6938 сделок купли-продажи квартир, что на 71 процент выше февральских показателей и на 59 процентов больше, чем в марте 2009 года. Об этом со ссылкой на данные московского управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) пишет газета "Ведомости".
Эксперты отмечают, что данные Росреестра касаются рынка вторичной недвижимости, так как квартиры в новостройках обычно продаются без оформления прав собственности. По данным аналитиков, первичный рынок столицы из кризисного состояния пока не вышел.

Подавляющая часть сделок (90 процентов) на вторичном рынке жилья являются альтернативными (продажа имеющегося жилья и приобретение нового на деньги покупателя). Представители риелторских агентств говорят, что, в основном, граждане покупают жилье эконом-класса. Кроме того, резко вырос спрос на элитные квартиры.

По данным Росреестра, в марте также значительно увеличилось количестве ипотечных сделок (24 процента от общего объема сделок купли-продажи). По сравнению с февралем рост составил 75 процентов.

Аналитики "МИЭЛЬ-Брокеридж" подтверждают повышенную активность покупателей вторичного жилья, отмечая при этом, что рынок пока далек от возвращения на докризисный уровень.

По информации компании, за март долларовые цены на столичную "вторичку" выросли на один процент до 5237 долларов за "квадрат", а рублевые увеличились на 1,2 процента и достигли показателя 153 тысячи рублей за квадратный метр.

Общее количество выставленных на продажу объектов сократилось за месяц на 15,5 процента и вернулось к уровню лета прошлого года – 40,3 тысячи квартир. Наибольшее сокращение объема предложения зафиксировано в эконом-классе.

http://realty.lenta.ru/news/2010/04/06/sdelki/

Да я тоже слышал, что в МСК сейчас ажиотаж и сложно найти ячейку под сделку. Все активно стали меняться, да и кредитные средства дешевеют, не все ведь берут ипотеку, кто то "отбивается" потребительскими кредитами улучшая условия.
На очереди Ярославль, рынок ожил ещё осенью, но бурности очень не помешает, да и нынешние цены я уверен мы видим последние месяц-два. Народ достает из депозитов, с процентами, в акции не рискуют, улучшают жил.условия.

По данным из ирр.ру в Москве и Подмосковье произошел массовый выброс квартир нижней ценовой категории (от 3 до 4 млн.руб., видимо неликвида предыдущих сезонов), предложение 2-й зоны снизилось, предложение 1-й зоны увеличилось. Цены по квартиры 1-й зоны практически сравнялись с ценами Москвы далековато от метро.
Возможно, жильцы из дальних районов пытаются переехать поближе, а жители ближайшего Подмосковья пытаются выиграть на примерном равенстве цен.
Примерно такая же ситуация было по отношению стоимости квартир в 1-й и 2-й зонах в конце прошлого года, это привело к падению цен во 2-й зоне и росту цен в 1-й зоне (как мы видим на деле).
Возможное развитие событий: в попытках быстрее "слить" квартиру в ближайшем Подмосковье, чтобы успеть купить в Москве по примерно равной цене, продавцы обрушат цены в 1-й зоне и выберут квартиры по доступным ценам на окраинах Москвы.
Как это отразиться на Ярославле: если не подражать москвичам и подмосквичам - то ничем, тем более объективных причин для падения нет, приток федеральных денег не сократился, а только вырос (сроки поджимают). А так как у нас уж очень подражают Москве и посматривают на нее, то и нас ожидает рост цен на недвижимость.

С праздником, дорогие читатели!
На рынке недвижимости Москвы, Подмосковья и Ярославля интересная ситуация: дешевая маломерная некондиция практически исчезла из предложения, нормальные квартиры подросли в цене, видимо покупатели на фоне пиар-акции агенств решили приобрести побыстрее, пока не начался бешенный рост.
Таким образом, прогнозы начинают сбываться, хотя и имеют в своей основе субъективные психологические, а не объективные экономические причины.

Никс
Прогнозы все были разные, но большинство желали роста цен (кроме потенциальных покупателей), поэтому об этом больше говорили. Однако есть еще объективные показатели - премиальные в конце года, которые дали первые подвижки в феврале-марте, дальше по накатанной, берут другие, значит надо и нам брать. А по Москве действительно цены выросли и исчезли маломерные квартиры.

Nics
Калина это Вы?
Ник жены уже жмет

Нашел индекс стоимости Ярославского жилья и "текущий курс". Сегодняшнее значение курса 37 236 RUR/M2.
Про методику правда написано очень мутно:

Источников данных приводят богато . Правда не знаю на сколько они актуальны для Ярославля.

Если баян, то прошу прощения

Это сообщение отредактировал aaa - 4.05.2010 - 13:53

сори, если баян, но я доверяю этой информации - http://adalin.ru/house_market . если ей верить, то цены за апрель еще просели.

Адалин дает статистику цены по обьявлениям в газетах. В газетах есть и сумасшедшие продающие на 50% дороже и те кто заложил торг. Так что эт все не точно. Ну точнее врядли чтото есть. Реальную стоимсть продажи у нас нигде не указывают.

Это сообщение отредактировал Sergey1983 - 10.05.2010 - 18:30

Мониторю одну и ту же выборку Ярославских квартир в течении 3х месяцев по ИРР.
Сегодня заметил повышение "хотелок" некоторых продавцов примерно процентов на 10%. То есть, если раньше первыми в списке, отсортированном по уменьшению цены, были предложения по 2,5 млн., то сейчас там варианты по 2,7-2,8 млн.
Ни каких выводов не делаю, просто делюсь информацией