Жильцы не хотят в ТСЖ

День в событиях, Телекомпания НТМ

Правильно и делают, что не хотят. Хотя народу и вешают лапшу на уши, и народ не знает особенностей управления МКД посредством учреждения ТСЖ, но надо отдать ему должное, он интуитивно чувствует, что где-то зарыта собака.
Вчера по ТВ много времени было уделено выбору форм управления МКД. Впечатление таково: и тот, кто учит, сам плохо представляет, о чем говорит. Прозвучала точка зрения ответственного работника ДГХ мэрии Ярославля - "ТСЖ эффективно в доме с небольшим количеством квартир". В большом доме не эффективно".
Надо же такое придумать?
ТСЖ могло бы быть эффективным только в большом МКД, а в доме с небольшим числом квартир лучше непосредственного управления ничего нет. Чем меньше звеньев в системе управления, тем она проще,эффективнее и дешевле.
Почему ТСЖ могло бы быть эффективным в МКД, но пока не является таковым? Потому, что главный вопрос, о котором должны думать собственники жилья в ТСЖ это накопление и капитализация средств на сложные (капитальные) ремонты дома и его оборудования. А деньги, переданные собственниками юридическому лицу - ТСЖ на эти цели подлежат включению в налоговую базу на прибыль и с накопленных сумм должен быть уплачен одноименный налог. Если ТСЖ примет на баланс общее имущество дома, оно становится обязанным платить налог на имущество. Вот это и есть "зарытая собака", которая угрожает экономическим интересам собственников.
Как можно облагать налогами то, что связано с накоплением средств на ремонт жилья?
Аппетиты державы ненасытны. Она пытается обожраться и там, где чума и разруха.
Уважаемые представители законодательной и исполнительной властей, может
пришло время заглянуть в Налоговоый кодекс и внести в него изменения, особождающие от налогообложения то, что связано с содержанием жилищного фонда.
Пока такие изменения не внесены, не следует и торопиться в ТСЖ и сдаваться какой-либо управляющей компании, поскольку налоговое бремя любой организации-юридического лица влечет увеличение расходов собственников на ремонт и облуживание МКД. А физическое лицо такие расходы может предъявлять к налоговому вычету по НДФЛ.
Следовательно, с этой позиции правильный путь-непосредственное управление МКД. Но для его реализации населению не достает культуры и грамотности.
Есть и риск разворовывания средств как передаваемых для расчетов за услуги и облуживание, так и на капитальные ремонты, если такие средства кому-либо доверять, кроме себя. Доверие к ДЕЗам в этой части сохраняется, но их услуги дОроги и не являются качественными.

А я вот все равно не пойму.
По мне, етсь два варианта.
Первый - домом управляет дядя - ЖЭК или управляющая компания, либо

Второй - домо управляют собственники (в единственной, правда, обсуждаемой форме) - ТСЖ.

Ну и кому доверить: себе или дяде?

Интересно, кто-нибудь задавался вопросом - на чьем балансе находится частный дом? Пра-а-а-вильно говорит дядя Федор - ни на чьем. Потому-что частный дом является собственностью. Частной собственностью. Аналогично в ТСЖ. ТСЖ не обязательно должно иметь собственное имущество. Может и не иметь. Вот как у нас в ТСЖ. У нас нет имущества, принадлежащем ТСЖ. Нет и все тут. Есть 12 квартирный дом, построенный в 2004 году, и живут в нем собственники квартир. Общая крыша, подвал, и прочие коммуникации также являются собственностью жителей дома. Доля каждого собственника в общем имуществе определяется исходя из кв.метров квартиры. Чем больше кв.метров имеет жилец, тем больше доля в общей совместной собственности ему принадлежит. Ни о каких налогах с ТСЖ по части имущества не может идти и речи. Налог на имущество платят только собственники квартир по извещению ГНИ. Так, что не надо все усложнять. Дом не стоит на балансе ТСЖ и города. Наверное он висит в воздухе)) У председателя ТСЖ есть только исполнительная документация по жилому дому - проекты, акты ввода, сертификаты, акты разграничения зон ответственности и пр.пр. документы.
Являясь 2 года председателем ТСЖ заявляю, что проблема не в налогах. Проблема в размерах взносов на содержание. Если рассматривать ремонт, то его можно проводить по бюджетному варианту, а можно по новым технологиям и качественно. Отличие в цене ремонта может составлять 2-5 раз!!! Вот это-то и не нравится многим жителям. Одни выступают на первый вариант, другие - за второй. Совместить желания каждого очень-очень трудно. Чем меньше в доме квартир, тем легче договориться. Лучше иметь всем равные квартиры - меньше обид по долевому участию в целевых программах. Если в доме нет ТСЖ, а занимается управлением УК (ДЭЗ), то там все просто - пришли залепили-заклеили кое-как и все дела. Как говорится дешево и сердито. Т.е. применяется только бюджетный вариант. Выбирать Вам.

Ага, вот в дом заселяются помимо весьма обеспеченных лиц еще и те, кто последние деньги на квартиру выложил, залез в долги и кредиты, а еще те бабульки, которых из деревянных трущоб эвакуировали. Так вот им как-то не очень понятно нафига в подъезд ковровую дорожку стелить и еще консьержку содержать.

В своем посте я написал, если ТСЖ примет на свой баланс имущество, то будет платить налог на имущество. Прошу принять во внимание сослагательное наклонение. Для 12-ти квартирного дома действительно прием на баланс имущества не является необходимостью, а для 240-ка квартирного дома такой вопрос может встать, еще и с учетом разнообразия собственников: федералы, область, муниципалы, частные юридические, физические лица. А почему Вы обошли налог на прибыль, или не осведомлены об обязаннности платить его? Это уже Ваши проблемы.
Хорошо, что наши точки зрения совпали в части того, что чем меньше квартир, тем легче управлять. Но тогда следующий вопрос: а зачем в 12-ти квартирном доме ТСЖ, если таким домом собственники могут управлять непосредственно путем заключения договора о совместной деятельности(простое товарищество). И налоги платить не требуется, и зарплату тоже кому-то платить нет необходимости, а средства на капитальные ремонты хранить в сберегательном банке каждому, а платить за услуги и обслуживание непосредственно исполнителям...Правда здорово? А Вы найдете себе другую работу. Собственно так и надо поступить, поскольку Вы не признаете проблему-налоги и, надо полагать, их не платите, подставляя ТСЖ под санкции, которые со временем будут большим сюрпризом для собственников.

Я пока не знаю про санкции ничего. Потому-что , чтоб платить налог на прибыль, надо её иметь, или иметь хотя-б возможность зарабатывать прибыль. А если коммерческой деятельности предприятие не ведет? Налог на прибыль не берется. В ГНИ все внятно говорят. Там и документы-отчеты принимают такие, какие нужны. Ничего лишнего.
И с чего вы взяли про зарплату? Председатель её не получает. И вообще нет наемных работников в нашем ТСЖ. Есть только договора с обслуживающими организациями. Вот в этом-то и есть главная причина создания ТСЖ. Энергетики не заключают с нами договор, как с частниками, по отдельности. Говорят, что с оплатой по общему счетчику нужно создавать юридическое лицо. Водоканал - тоже. И как быть, если зима на носу? Вариантов два - или договор с УК, или создание собственного ТСЖ. Про непосредственное управление собственниками больше разговоров, чем реальных дел. Как можно представить, что по каждому чиху собирать собрание жильцов? Баловство это. Для 240-квартирного дома - это чистая утопия. Даже для 50-квартирного дома тоже.
Что выгоднее для небольшого дома я знаю. А вот что выгоднее для 240-квартирного - нет. Зависит от конкретных жильцов. Любое дело можно достойно организовать, и завалить - тоже

Приятно иметь дело с грамотными председателями.
Текст письма опубликован
"Официальные документы" (приложение к "Учет. Налоги. Право"), 2006, N 18
"Финансовый вестник. Финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет", 2006, N 13

Вопрос: О порядке определения налоговой базы по налогу на прибыль организаций товариществами собственников жилья.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 5 мая 2006 г. N 03-03-05/8

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики по вопросу определения налоговой базы по налогу на прибыль организаций товариществами собственников жилья сообщает следующее.
В соответствии со ст. 247 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения налогом на прибыль организаций для российских организаций являются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, определенных в порядке, установленном гл. 25 "Налог на прибыль организаций" Кодекса.
При определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются доходы, поименованные в ст. 251 Кодекса, их перечень является исчерпывающим.
Согласно п. 2 ст. 251 Кодекса при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров), поступившие безвозмездно на содержание и ведение уставной деятельности некоммерческих организаций, к которым отнесены и осуществляемые в соответствии с законодательством Российской Федерации о некоммерческих организациях вступительные и членские взносы.
Членами товариществ собственников жилья, жилищно-строительных и жилищных кооперативов (далее - ТСЖ) вносятся обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ. Обязанность внесения таких платежей возникает не в связи с членством в ТСЖ, а в связи с владением и пользованием имуществом в многоквартирном доме.
Средства, поступившие от членов ТСЖ в оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также в оплату коммунальных услуг, целевыми поступлениями в смысле п. 2 ст. 251 Кодекса не являются.
Учитывая изложенное, плата членов ТСЖ за услуги (работы) по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома, а также плата за коммунальные услуги является выручкой от реализации работ, услуг и, соответственно, учитывается ТСЖ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организации. При этом для целей налогообложения ТСЖ учитываются расходы, отвечающие требованиям, предусмотренным п. 1 ст. 252 Кодекса.
Вместе с тем в случае, если в соответствии с Уставом, утвержденным общим собранием членов ТСЖ, на ТСЖ возложены обязанности по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; предоставлению коммунальных услуг; по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома, и ТСЖ от своего имени заключает договоры с производителями (поставщиками) данных услуг (работ), действуя при этом от имени и за счет членов ТСЖ (то есть является, исходя из договорных обязательств, посредником, закупающим по поручению членов ТСЖ коммунальные услуги, услуги по обеспечению санитарного, противопожарного и технического состояния дома и придомовой территории; услуги по технической инвентаризации жилого дома; услуги по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; услуги по капитальному ремонту жилого дома), то налогообложение налогом на прибыль средств, поступающих на счета ТСЖ от данной посреднической деятельности, осуществляется в порядке, предусмотренном пп. 9 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса Российской Федерации, т.е. только в части посреднического, агентского или иного аналогичного вознаграждения ТСЖ за его посреднические, агентские или иные аналогичные услуги.

Директор Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Министерства финансов РФ
М.А.МОТОРИН
05.05.2006
------------------------------------------------
Ну и как, Председатель? Взгляд на ТСЖ не изменился? Если думаешь, что государству нет до тебя дела, попробуй не заплати налоги.

А вот ДП про НДС
-------------------------------

Вопрос: Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, которые являются не чем иным, как целевыми поступлениями, то есть поступлениями, полученными с определенной целью, а именно для обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, что соответствует целям создания ТСЖ.
Согласно п. 2 ст. 251 НК РФ при определении базы по налогу на прибыль целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, поступившие безвозмездно от других организаций и (или) физических лиц и использованные получателями по назначению, не учитываются. Обязательные платежи членов товарищества полностью соответствуют критериям, предъявляемым к целевым поступлениям в абз. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ.
Просим разъяснить следующие вопросы.
1. Учитываются ли обязательные платежи и (или) взносы членов ТСЖ (фактически являющиеся членскими взносами), связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества и использованные по целевому назначению, при определении налоговой базы по налогу на прибыль?
2. Подлежат ли начиная с 2004 г. расходы на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляемые ТСЖ силами собственных работников за счет обязательных платежей и взносов членов ТСЖ, обложению НДС?
Подлежат ли включению в налоговую базу по НДС полученные от членов ТСЖ для расчетов с поставщиками тепловой энергии по показаниям счетчиков суммы денежных средств, превышающие суммы, уплаченные ТСЖ за тепловую энергию?

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 3 марта 2006 г. N 03-03-04/4/45
2. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 гл. 21 "Налог на добавленную стоимость" Кодекса объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. В связи с этим при оказании услуг по техническому обслуживанию, техническому ремонту, санитарному содержанию, управлению эксплуатацией домохозяйства, оказываемых собственными силами ТСЖ за счет целевых взносов его членов, следует исчислять налог на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.

--------------------------------------------------------------------
Ну как? Неожиданно?
Готовтесь к налоговой проверке, сударь

Да бросьте... .
Все в курсе... . Нет проблем... .

Не понял!

А это чьи слова?

"Я пока не знаю про санкции ничего. Потому-что , чтоб платить налог на прибыль, надо её иметь, или иметь хотя-б возможность зарабатывать прибыль. А если коммерческой деятельности предприятие не ведет? Налог на прибыль не берется. В ГНИ все внятно говорят. Там и документы-отчеты принимают такие, какие нужны. Ничего лишнего".

Ситуация: В ТСЖ поступили взносы от участников на будущий ремонт. Расходов еще нет. Что дальше?

Господа, не связывайтесь с ТСЖ, по личному опыту знаю. Это кормушка для тех, кто у власти. Мало того, что расчет за коммуналку идет по долям, причем списанным с потолка, так еще и кредитов председатель может набрать, а вам потом платить. Есть один хитрый вариан, чтобы в ТСЖ не состоять. Но это право, большая хитрость. Хотя и абсолютно законно. Поверьте, вы проклинете тот день, когда решили войти в ТСЖ.

А дальше - тесный контакт с ГНИ. Потому надо искать варианты , когда сначала услуга - потом деньги.
Про ТСЖ вообще много сейчас говорят противоречивого. Кто ругает, а кто ,наоборот, отстаивает. В воскресенье состоялось собрание нашего ТСЖ, я предлагал перейти на УК. Народ в доме категорически отказывается от УК. Все без исключения присутствующие на собрании (80%). Даже не знаю, хорошо это или плохо. Наверное пока дом новый, то можно не особенно заботиться о ремонтах, и деньги не собирать. А дальше будет видно... .

Налоговая уже сообщила свое мнение по проблеме (выше письма). Если Вы договоритесь с одним инспектором, то после его посадки велика вероятность появления требования об уплате налога и санкций. Капитальный ремонт вы не можете сделать прежде, чем накопите на него средства.
ТСЖ будет интересно только в случае отмены налогов на все, что связано с коммунальным хозяйством, включая даже дополнительные доходы (аренда), если они направлены на снижение стоимости коммунальных услуг или на оплату работ по содержанию и обслуживанию. Эту проблему нужно превращать в законодательную инициативу. Пока же, полагаю, лучше ДЕЗ. Или непосредственное управление посредством оформления собственниками договора о совместной деятельности (простое товарищество). Заставить ЭСО заключить договоры ГВС и поставки ТЭ с каждым собственником, полагаю, теперь возможно и в судебном порядке.

Жалко денег за будущий несостоящийся ремонт, за который возьмет ДЭЗ. А так я соглашусь, что особой разницы -ТСЖ или УК- нет. Везде надо платить лишнее. Про непосредственное управление я не в курсах. Может есть какая инфа, кто , когда и как сумел заключить договоры с ЭСО от имени собственника напрямую, без ТСЖ или УК? Или реально выиграл судебное дело, понуждающее ЭСО заключить такой договор?