Департамент госжилнадзора Ярославской области, новости, разъяснения

Fantom Rider
Здравствуйте. Помогите разобраться с таким вопросом. Я дольщик, скоро обещают сдачу дома. Застройщик выбрал УК для управления домом (Жилкомсервис - дочерняя компания ДомСервис), после ввода дома в эксплуатацию с ней будет заключен договор на управление домом. Мы дольщики хотим в будущем создать ТСЖ, но на начальном этапе нам эта УК не нужна, но и боимся, что на открытом конкурсе, который организует мэрия, выиграет УК, которая нас не устраивает, и с которой будет заключен договор на срок не менее 1 года. Можем ли мы выбрать на первое время ту УК, которая нас устраивает? Заранее, спасибо за ответ.

А застройщик то тут причем? Право первой и последней ночи у собственников. Если собственники спят, то мэрия обязана найти УК. Если счета никем (застройщик не считается) не выбранная УК выставляет - отправляйте их в корзину, точнее в УФАС - на на предмет противоправных действий мэрии не выбравших УК (на сайте УФАС все разжевано и тьма решений не в пользу мэрии) и в УМВД на предмет мошенничества со стороны УК.

Aneya, по Вашему вопросу могу сообщить следующее:

1. Выбор способа управления дольщиками.
Согласно части 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В части 4 указанной статьи установлено, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.
Порядок проведения торгов в форме конкурса по выбору управляющей организации установлен Правилами N 75.
В пункте 39 Правил N 75 предусмотрено, что в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Участники долевого строительства могут реализовать способ управления домом до истечения срока, предусмотренного для проведения органом местного самоуправления конкурса по отбору управляющей организации.
С учетом положений Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил N 75 основной целью проведения конкурса по выбору управляющей организации является соблюдение прав собственников жилых помещений на благоприятные и безопасные условия проживания граждан.
Таким образом, у органа местного самоуправления не возникнет обязанность по проведению конкурса, так как способ управления домом уже будет выбран собственниками помещений самостоятельно, и проведение конкурса в такой ситуации может привести к нарушению прав собственников, которые своим решением, которое, если никем не будет оспорено, выбрали управляющую организацию.
Указанное решение принимается участниками долевого строительства, которые впоследствии зарегистрируют право собственности на жилые помещения. Кроме того, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16 декабря 2014 г. N Ф01-5127/14 по делу N А79-4150/2013

2. Расторжение договора с управляющей компанией, заключенного застройщиком.
На основании ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся выбор способа управления многоквартирным домом (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
В силу ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Пункт 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ предусматривает способ управления многоквартирным домом - управление управляющей организацией.
Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Заключаемые в рамках отношений по управлению многоквартирными жилыми домами договоры регулируются нормами как жилищного, так и гражданского законодательства (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.09.2014 по делу N А17-1599/2014).
На основании ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу ч. 4 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Часть 8.1 ст. 162 ЖК РФ предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. ч. 4 и 11 ст. 162 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
В силу ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
На основании п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 22.11.2011 N 7677/11, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации (Постановление ФАС Московского округа от 23.01.2014 N Ф05-15862/2013 по делу N А41-16325/13, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.09.2012 по делу N А56-47354/2011, Постановление ФАС Поволжского округа от 23.01.2014 по делу N А12-11913/2013).
На основании изложенного собственники помещений многоквартирного жилого дома на основе решения общего собрания вправе расторгнуть в одностороннем порядке с управляющей компанией договор управления многоквартирным домом, даже в том случае, если договор был заключен застройщиком.

3. Дольщики могут написать письмо в адрес застройщика со своими пожеланиями относительно управляющей организации, с которой застройщик будет заключать договор управления на период до реализации правомочия дольщиков (собственниками) по выбору способа управления или реализации обязанностей органом местного самоуправления. Однако правовых последствий данное письмо иметь не будет, кроме морального воздействия на застройщика: ведь собственникам жить в этом доме.

ia1984 спасибо за ответ


Fantom Rider
огромное спасибо за столь развернутый ответ. очень нужная информация

Это сообщение отредактировал Aneya - 27.05.2015 - 11:48

ia1984

Это если у них потенция осталась. Вам ли не знать

Это сообщение отредактировал aaa - 27.05.2015 - 15:10

Подскажите пожалуйста. В нашем доме стоят общедомовые счетчики на все ресурсы и индивидуальные приборы учета в каждой квартире. Но некоторые жители не сдают показания и управляющая компания разницу раскидывает на все квартиры как ОДН законно ли это? В некоторых квартирах никто не прописан,но проживают квартиранты, а мы что должны платить за них ? бухгалтер не может выставлять по нормативу, т.к никто не зарегистрирован. Как быть ОДН растет не по дням ,а по часам.

ledihсоставить акт о фактическом проживании (форма есть у нас на сайте в разделе "Формы документов") и начислять КУ в соответствии с 354 постановлением

Здравствуйте. Скажите кто обязан поливать газоны в летнее время ? Мы попросили УК вывести кран во двор, но они сказали собирайте собрание и голосуйте. Сама УК тоже не поливает. Что делать нам собственникам ? Собрать собрание для нас проблема многие уже уехали на дачи.

Добрый день!

В соответствии с Правилами ТЭЖФ

п. 3.9.1. Владельцы озелененных территорий обязаны:
обеспечить сохранность насаждений;
в летнее время и в сухую погоду поливать газоны, цветники, деревья и кустарники;

Fantom Rider
Интересная практика по возможности голосовать почти собственниками :-) Спасибо. Правильно ли я понимаю, что Департамент будет придерживаться такой же позиции, в том числе, если почти собственники будут создавать ТСЖ? :-)

Fantom Rider
И ещё, акт о фактическом проживании должен быть подкреплён протоколом участкового по установлению факта?

bonza, добрый день! Сложно сказать, ибо я не определяю правоприменительную политику деятельности департамента. В данном случае специалисты предоставили мне информацию для размещения. Но я передам им Ваш вопрос, и если будут соответствующие комментарии, размещу их здесь.

Совсем не обязательно.

Fantom Rider
По второму вопросу можно подробней? 354 ПП РФ требует установления факта нарушения уполномоченным органом.

bonza, 354-е постановление.

п. 56.1. В случае если жилое помещение не оборудовано индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии и газа и исполнитель располагает сведениями о временно проживающих в жилом помещении потребителях, не зарегистрированных в этом помещении по постоянному (временному) месту жительства или месту пребывания, исполнитель вправе составить акт об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении. Указанный акт подписывается исполнителем и потребителем, а в случае отказа потребителя от подписания акта - исполнителем и не менее чем 2 потребителями и председателем совета многоквартирного дома, в котором не созданы товарищество или кооператив, председателем товарищества или кооператива, если управление многоквартирным домом осуществляется товариществом или кооперативом и органом управления такого товарищества или кооператива заключен договор управления с управляющей организацией.
В этом акте указываются дата и время его составления, фамилия, имя и отчество собственника жилого помещения (постоянно проживающего потребителя), адрес, место его жительства, сведения о количестве временно проживающих потребителей. В случае если собственник жилого помещения (постоянно проживающий потребитель) отказывается подписывать акт или собственник жилого помещения (постоянно проживающий потребитель) отсутствует в жилом помещении во время составления акта, в этом акте делается соответствующая отметка. Исполнитель обязан передать 1 экземпляр акта собственнику жилого помещения (постоянно проживающему потребителю).
Указанный акт в течение 3 дней со дня его составления направляется исполнителем в органы внутренних дел и (или) органы, уполномоченные на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции.

Таким образом, присутствие сотрудника полиции не требуется для составления акта. Их лишь следует уведомить по факту после составления акта, и все...

А если ещё 58 пункт прочитать?