Итоги анкетирования управляющих компаний, Программа "Управдом с умом", 21.08.2012

Во вторник, 21 августа в 08.05 гостями программы «Управдом с умом» будут депутаты муниципалитета Станислав Волков и Андрей Валиахметов, а также староста одного из домов Кировского района Любовь Кваша.

Тема программы: «Итоги анкетирования управляющих компаний».
FM 106.5 Телефоны прямого эфира: 92-106-5; 95-106-5.

Мы будем говорить о критериях эффективности управляющих компаний по мнению жителей и проводить голосования по данному вопросу.

Расскажите нам о том, какие у вас проблемы во взаимодействии с вашей УК?

Вы можете задавать ваши вопросы прямо в эту тему. Сообщения в этой теме не премодерируются. Просьба задавать вопросы в корректной форме, тогда они будут озвучены в эфире. Задать вопрос можно как с зарегистрированного ника, так и просто с гостя.

вопрос по статье расходов на содержание и ремонт жилья.
дом новыи, ремонтных работ не требует, но на данную статью мы ежемесячно оплачиваем. Получается около 900 р. за 2х комнатную квартиру. Обязана ли УК отчитываться по использованию этих денег?

Интересный вопрос.
Тогда как заключить на прямую договор с поставщиками ресурсов?

вот в этом и вопрос, исходя из ЖК я имею на это право, а фактически попробуй заключи ...

А какой у Вас тариф на ГВС в квитанциях за июнь и июль 2012г?

Исправил, если Вас интересует не содержание, а орфография. Вопрос в последнем абзаце.

Ваш вариант вопроса о том, как получить отчет УК по 731 ПП - это не вопрос к депутатам. Они на него могут ответить только послав в суд. Про суд и исполнение судебных решений я написал. Неплохо бы чтобы депутаты рассказали как они голосовали по незаконным городским НПА, по недостающим городским НПА (управление городской собственностью), по выделению денег под свои незаконные решения, в том числе на поддержку незаконных функций старост и монополистов. Что сделали в части контроля за исполнением своих решений (по поддержке монополистов и старост, по контролю за управлением собственностью города). Хотя - на такие вопросы депутаты, как правило, не отвечают. Хотелось бы ошибиться в этот раз.

Спасибо, большое за вопросы. Мы постараемся сделать так, чтобы большинство из них прозвучало в эфире. Извините, если все не зачитаем - может не хватить времени.

за счётчик ОДН на электроэнергию мы не платили и платёжки были по факту. Сейчас кстати отменили ОДН на электроэнергию.

1, ЯСК в квит. за июль дала инфу: "В соотв. с требованиями ПП №354 от 06.05.2011г, Вам необходимо ежемесячно снимать показания эл/счетчиков в период с 23-го по 25-е число тек. м-ца и передавать в ОАО "ЯСК" не позднее 26-го числа тек. м-ца". При этом срок оплаты сдвинули до 25-го числа.
Вопрос: Как решается вопрос в УК со снятием показаний счетчиков по ГВС и ХВС? Сроки снятия для них тоже с 23 по 25 число.

2. При наличии ОДПУ летом стоимость куб/м ГВС каждый м-ц д.б.разная, т к она опред как частное от деления суммы по счету ТГК-2 на общ. дом. потребл. ГВС в куб/м.
Вопрос: Почему при наличии общ. прибора учета УК используется тариф на ГВС (по открытой схеме), утв. ТГК-2, т е 79,77 руб/куб м , а с 1.07.2012г - 84.67 руб/куб.м.?

чота я не заметил, что отменили ... вечером гляну, но сколько помню у нас Ленинская УК ОДН по электроэнергии присылает

Конечно задать вопрос можно «депутатам мун-та», но этих вопросов по проблемам современного ЖКХ настолько много и чтобы на них ответить, потребуется большое количество высоквалифицированных специалистов по проблемам техническим, юридическим, экономическим и социальным.
И прежде чем задать вопрос, предлагаю депутатам внимательно ознакомиться с тезисами, составляющие основу новых договоров собственников с УК, Подрядчиками, РСО и позволяющие реанимировать ЖКХ.
Предлагаемые тезисы разработаны не на пустом месте, а путем кропотливых исследований ЖКХ на уровне докторской диссертации.
Сразу отмечу, что не важно, какую партию представляют депутаты, важно как не допустить развала ЖКХ.
Итак, вопрос по результатам изучения тезисов: «Какую сторону займут «депутаты мун-та»: собственников или УК и РСО?».

Общеизвестно, что основой существования ЖКХ является Договоры между собственниками общего имущества в МКД и поставщиками жилищных услуг (УК) и коммунальных ресурсов (РСО).
Действующие с 2008 года Договоры собственников с УК составлены не в интересах жителей МКД.
При этом УК объявляют указанный Договор публичным, т.е. единым для всех МКД, в то время как каждый МКД индивидуален и, в этом случае, Договор должен заключаться с собственниками индивидуального дома, а публичным он должен быть только для собственников этого дома.
УК-нии так же предлагают утвердить собственникам обобщенный перечень услуг/работ, тогда как, и без утверждения собственников, УК-ния обязана выполнять весь перечень работ по Правилам №170.
Кроме того, без согласия собственников УК-ния в своей учетной политике устанавливает, что собранные деньги по статье «содержание и ремонт» являются выручкой УК, несмотря на то, что не выполнен весь перечень работ по Правилам №170.
Все это позволяет УК-ям управлять денежными потоками (по статье «содержание и ремонт») по своему усмотрению, закладывая себе прибыль в 35-40-45%, в то время как на «загнивающем» Западе, аналогичные кампании довольствуются 2-3% и не жалуются.


Почти во всех сайтах УК-ний предлагаются Договоры к заключению с 1 января 2013 года.
Со стороны Минрегионразвития в сентябре будет предложен свой вариант типового Договора.
Все эти Договора носят рекомендательный характер и не обязательны для исполнения.

Итак, если собственники МКД согласятся на заключение Договора, предложенный УК, то ЖКХ по-прежнему будет лихорадить и произойдет то, что обещал нам Д.А.Медведев: "Если ничего не делать, то через 5-7 лет наступит катастрофа"

По нашим исследованиям (программный модуль в 15 Мб), установленные ОМС тарифы по статье «содержание и ремонт», даже за вычетом «неплатежей» (5-10%), вполне достаточны, чтобы УК-нии выполняли в необходимом объеме и качественно содержание, текущий ремонт общего имущества собственников, устанавливали общедомовые счетчики ресурсов и т.д.. При этом формировали накопления на капитальный ремонт и в резервный фонд, в соответствии с Правилами эксплуатации №170.
Указанные Правила являются обязательными для УК, независимо от того, упоминаются ли они в договоре и имеется ли по этому вопросу особое решение общего собрания собственников помещений (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 г. №6464/10).
На основании наших экономических исследований (программный модуль в 15 Мб) и в пределах законодательства, нами разработан новый Договор с УК, который существенно отличаются своими Условиями от договоров, предлагаемых УК.

Основные тезисы Условий нового Договора:
1. Согласно законодательству, передача органами власти населению полномочий по управлению комплексом недвижимого имущества в МКД, с одной стороны и осуществление данных полномочий населением с другой, рассматривается как проявление демократии, как решение населением определенной части вопросов местного значения.
Так как форма управления «непосредственное управление» практически мало используется, а УК, как коммерческие организации, действуют не в интересах собственников МКД, то основой ЖКХ должна стать форма управления ТСЖ, как представитель собственников в МКД.
Исходя из сущности ТСЖ, в его высшем органе, общем собрании, проявляется форма непосредственной демократии, а через систему и функции других органов (председатель, правление, контрольно-ревизионная комиссия) - проявляется действие представительной демократии.
Получая статус «представителя» собственников, во всех взаимоотношениях с поставщиками услуг и ресурсов, ТСЖ не может быть «исполнителем», поставщиком ресурсов или «абонентом». Во всех взаимоотношениях ТСЖ выступает как «представитель» собственников, в их интересах, от их имени и за их счет, что в корне может изменить экономическую ситуацию в ТСЖ и в ЖКХ в целом.
2. По решению общего собрания собственников, ТСЖ заключает агентские (представительные) договора с поставщиками Ж-К услуг, оставляя за собой контроль технических и финансовых потоков в режиме «on-line» (программный модуль в 15 Мб).
Собственники МКД не отвечают по обязательствам ТСЖ. ТСЖ, как «представитель» собственников и в соответствии с ГК РФ, не отвечает по обязательствам собственников, в том числе по оплате потребителями обязательных платежей, включая за коммунальные ресурсы.
Коммунальные платежи собственников являются транзитными платежами и при поступлении, без промедления отправляются поставщикам коммунальных ресурсов.
3. ТСЖ заключает новый Договор с УК-нией, как с обычной подрядной организацией, где все выполненные услуги и работы оплачиваются по мере выполнения, согласно законодательству.
4. Аккумулированные, на расчетном счете ТСЖ, денежные средства по статье «содержание и ремонт» являются достоянием собственников МКД и не могут быть использованы на иные цели, кроме как на оплату услуг/работ по управлению, содержанию, обслуживанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества МКД.
Иначе нарушаются интересы собственников МКД, поскольку приводит к невыполнению производственной программы по МКД, включающей оказание и выполнение услуг/работ по правилу №170. Это обстоятельство влияет на качественность и безаварийность оказания услуг собственникам МКД и приводит к ухудшению санитарно-эпидемиологической обстановки в МКД.
5.Базовая Цена нового Договора с УК определяется решением общего собрания собственников или согласно утвержденным тарифам ОМС.
Базовые стоимости всех услуг/работ (базовая смета) являются постоянными и формируются на основе утвержденного тарифа, согласно Правилам эксплуатации №170 и в соответствии с уровнем благоустройства. Правила эксплуатации №170 имеют статус ФЗ, носят императивный характер, и, независимо от того указаны ли эти Правила в Договоре, УК-ния обязана их выполнять.
Фактические стоимости всех услуг/работ для оплаты УК-нии являются переменными и изменяются в зависимости от рыночных цен по ходу исполнения Договора.
Накладные расходы, сметная прибыль и ФОТ работников УК-нии, выполняющие услуги и работы по содержанию, обслуживанию и ремонту общего имущества МКД, согласуются с ТСЖ.
Рентабельность активов УК по управлению, содержанию и ремонту общего имущества собственников МКД не должна превышать 5%, в отличии от существующей в 20-30-45%
6. По новому Договору УК-ния формирует СпецФонд, Резервный Фонд, Фонд Текущего и Капитального ремонта. «Внереализационные доходы» аккумулируются в Фондах. Естественные «Остатки» обязательных платежей направляются на формирование Фондов.
Фонды формируются по схеме: «Остатки» + «внереализационные доходы» → СпецФ+ТекФ+РезФ+КапФ.
7. Консолидированная выручка УК-нии, от выполнения конкретных услуг/работ по МКД, рассматривается, как «выручка переменная». В этом случае, при оказании конкретной услуги/работы, в учетной политике УК должен быть предусмотрен порядок признания выручки, как «выручки переменной» «по мере готовности» и устанавливает, что готовность конкретной услуги/работы определяется условиями нового Договора, не равными «ежемесячной в размере 1/12».
8. Собственники полагают, что установка готовности услуги/работы по предыдущим периодам по старому договору с УК-нией «ежемесячно в размере 1/12» является неправильной оценкой фактов хозяйственной деятельности УК по МКД и определяется, как существенная ошибка.
В связи с этим, согласно ПБУ 22/2010, требуется ретроспективный пересчет бухгалтерской отчетности УК за предыдущие периоды (начиная с 2008 года).
И возврат денежных средств в оборот по статье «содержание и ремонт» общего имущества в МКД по кредиторской задолженности перед собственниками за невыполненные услуги/работы по содержанию и текущему ремонту, но оплаченные собственниками.
9. Собственники устанавливают, что Условия нового Договора с УК применяются к отношениям Сторон, возникших до заключения нового Договора, и не могут применяться ранее даты заключения старого «Договора управления многоквартирным домом» от 2007 г.
10. Учитывая, что в большинстве МКД капитальный ремонт не проводился ____ лет, для выполнения капитального ремонта необходимо привлечь государственные дотации, исходя из ст.16 Закона РФ "О приватизации…» и из разъяснений Верховного Суда РФ.
Или настаивать на возвращении УК-нией кредиторской задолженности перед собственниками за последние 5 лет (для нашего дома в размере 6,982 млн. руб.).
Справка. Кредиторская задолженность УК перед Собственниками нашего дома (жилая площадь 7000м2), за невыполненные услуги/работы, но оплаченные Собственниками по статье «содержание и ремонт», согласно Правилам эксплуатации жилищного фонда за №170. на период с 2008 - 2012г. предварительно достигнет 6,982 млн. руб. (коммерческая тайна УК). Указанные Правила являются обязательными для исполнения, о чем подтверждается Постановлением Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 г. №6464/10. Как мы наблюдаем: деньги имеются, но они плавно «уплывают».
Указанная величина на указанный период формировалась с учетом Долга РСО перед добропорядочными собственниками за завышенные (принято 20%) нормативные объемы потребления ресурсов (2,502 млн. руб.) и за вычетом "неплатежей" за коммунальные ресурсы (1,415 млн. руб.).
При определении лучшей УК, необходимо срочно ввести показатель по кредиторской задолженности УК перед собственниками за не выполненные услуги/работы и РСО за оплаченные не поставленные ресурсы (плата за «воздух»).
11. При заключении нового Договора с УК, собственники исключают формирование кредиторской задолженности перед собственниками за невыполненные услуги/работы по содержанию, текущему ремонту и по другим статьям.
Естественные «Остатки» и «внереализационные доходы» (далее «Остатки») на конец года не образуют финансового результата и объекта налогообложения. Консолидированные «Остатки» по смете на конец года возвращаются в оборот на начало следующего периода по содержанию и ремонту общего имущества МКД путем распределения в соответствующих пропорциях в СпецФ, в РезФ, в ТекФ и в Фонд Капитального ремонта.
12. ТСЖ, как представитель собственников, не является «исполнителем» коммунальных услуг, что обеспечивает заключение прямых договоров собственников (в лице ТСЖ) с ресурсоснабжающими организациями (РСО), согласно п.7,1. ст.155 ЖК РФ.
Так как в нашем случае ТСЖ не «исполнитель», то на ТСЖ не распространяется положение ПП №354, касающееся отмены ежегодной корректировки по завышенным нормативам объемов потребления ресурсов (20-35-40% по РФ).
13. Собственники устанавливают, что рентабельность активов для УК должна находиться на уровне 5%.
14. Собственники общего имущества МКД, как инвесторы УК-нии, заинтересованы в рациональном использовании своих обязательных платежей УК-нией по содержанию и ремонту общего имущества МКД.
При заключении нового Договора с УК-ей, собственники определяют, что нормативные накладные расходы и сметная прибыль УК за выполненные услуги/работы, установленные по строительным нормативам, являются завышенными для ЖКХ и требуют корректировки, согласно законодательству (МДС 81-25-2001).
15. Так как финансирование УК осуществляется за счет собственных средств физических лиц, то согласно МДС 81-25-2001 нормативные коэффициенты носят рекомендательный характер и подлежат согласованию. УК несёт значительно меньшие относительные затраты на обслуживание одного договора со всеми собственниками всех МКД, находящихся в его управлении, чем на обслуживание договора с собственниками одного МКД. Есть с чего снижать и согласовывать нормативные коэффициенты по накладным расходам и сметной прибыли.

По нашему дому ОДН растет чуть не каждый месяц. Начинали с 10 кВт/час, хотя предыдущий губернатор говорил о 7, за июль выставили уже 18 кВт. Типа, граждане собственники, не верите. Проводите энергоаудит за свой счет.

мой вопрос глобальный.
в конце этого года у всех крупных УК заканчиваются договора с жилыми домами.по закону если дом не выбрал способ управления,то городские власти обязаны выставить дом на конкурс.
будет ли городская власть соблюдать закон,или опять получим ситуацию,когда "без меня меня женили",тоесть по сути оставив весь жилфонд в тех же руках

кстати да, я бы вот очень хотел чтобы наш дом поучаствовал в конкурсе, а то как то безальтернативно Ленинская УК и все ... но по некоторым видам работ, например ремонты подъездов, данная Ук предлагает расценки в 2 раза выше рыночных так что есть большое желание отказаться от данной УК вообще.

и еще, что очень смущает теже капитальные ремонты и ремонты плановые весь процесс поставлен с ног на голову - жителям сначала предлагают подписаться, что они согласны на ремонт и только потом оглашают цену ... это же в корне не правильно. Так можно жильцов на любые суммы подписать, которые будут ограничиваться лишь жадностью владельцев УК.

Спасибо за приглашение!

Но вот только, что толкового эти товарищи могут рассказать???

Это сообщение отредактировал longdirector - 21.08.2012 - 17:51