ТСЖ -самоуправление или УК, жилищно-коммунальное хозяйство

alexypt
Так вполне дельный и реализуемый, при желании, совет. Это же не в УК идти, все свои. Можно вообще посчитать сборы по подъездам (если где-то должники, ) и в соответствии с этой суммой решить вопрос. Желающие могут доплатить, а с одним подъездом обговорить вопрос об использовании собранных средств.

Борис

не понятно как к вам и обращаться. Вы, простите - форумный тролль, я предполагаю ранее проходили под кличкой "klt".

Общеизвестно, что в сфере ЖКХ практически не существует конкуренции, абсолютно нет проблем со сбытом продукции (жилищно-коммунальных услуг).
Деятельность управляющих компаний (далее УК), исходя из положений ст.2 ГК РФ, вряд ли в полном объеме можно назвать предпринимательской деятельностью, ибо отсутствует основной элемент - риск хозяйственной деятельности, которая полностью осуществляется за счет инвестиций собственников многоквартирных домов (МКД).
При этом представители УК постоянно уверяют жителей, что прибыльность бизнеса по управлению МКД нулевая, денег у них нет, тарифы экономически не обоснованы и что виноваты во всем «неплательщики», и что все это ставит бизнес УК в очень сложные условия.
В унисон с УК (http://www.еленаниколаева.рф/novosti/156-nikolaeva-u-municipalitetov-net-resursov-dlya-modernizacii-zhkh.html), исполнительный директор некоммерческого партнерства «ЖКХ Развитие» Андрей Чибис, жалуется, что «собственники жилья, приватизировавшие квартиры, не считают нужным вкладываться в капремонт своей собственности, а по-прежнему считают, что государство обязано ремонтировать дома за свой счет. «Люди стали собственниками, но не желают брать на себя ответственность».
Следует учесть, что собственники, как «конечные потребители» в ЖКХ, не являются специалистами по юридическим, экономическим, техническим, ресурсным проблемам и, в подавляющем большинстве, не в состоянии квалифицированно организовать работу по надлежащему содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества, обеспечить энергосбережение, в соответствии с действующим законодательством.
В то же время, по независимым исследованиям, инвестиции собственников МКД, в виде установленных ОМС тарифов по статье «содержание и ремонт», даже за вычетом «неплатежей» в 5-10%, вполне достаточны, чтобы в необходимом объеме и качественно выполнялись содержание, текущий ремонт общего имущества собственников, формировались накопления на капитальный ремонт и в резервный фонд. А также в течение всего срока службы МКД обеспечивались требования энергоэффективности МКД по ФЗ РФ.

Рассмотрим некоторые глубинные проблемы ЖКХ, объясняющие интуитивное нежелание собственников МКД «брать на себя ответственность».
Во-первых. Новый ЖК РФ (ст. 154,158) объявил, что собственники квартир несут расходы на содержание и ремонт домов и ничего не сообщил о гигантских долгах, которые накоплены государством перед жителями за несделанные ранее капитальные ремонты.
Можно предположить, что государство пытается снять с себя всякую ответственность за все, что происходит с домом. По ЖК РФ полагается, что все обязательства государства прекращаются с того момента, когда жители на собрании избрали одну из трех форм управления домом.
О долгах государства ничего не говорят законодатели и чиновники, предпочитая сообщать об огромных суммах в 2,0-4,0 трлн. руб., которые требуются на модернизацию ЖКХ.
Тем не менее, из совокупности ст.16 Закона РФ "О приватизации…», ст. 158 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ и исходя из разъяснений Верховного Суда РФ, следует. Что только после исполнения бывшим наймодателем (орган государственной власти и/или ОМС) обязательств по капитальному ремонту жилых помещений и общего имущества в МКД, обязанность по проведению последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений МКД.
Поскольку наймодатель был единственным собственником приватизированных квартир до начала приватизации, то расходы по капитальному ремонту общего имущества МКД бывший и настоящий наймодатель должен нести самостоятельно в полном объеме.
При этом ст. 6 ЖК РФ и ст.5 Вводного закона закрепляют общеправовой принцип действия ЖК РФ во времени: акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
Таким образом, перед государством имеется долг в один капитальный ремонт для домов, построенных до введения ЖК РФ в 2004 г. и, в первую очередь, построенных до начала приватизации. Указанный долг не имеет срока исковой давности.
Наряду с этим, в ГД активно проталкиваются (уже приняты во втором чтении) поправки в ЖК РФ по поводу дополнительной оплаты жителями по статье «капитальный ремонт».
Если тенденция возрастания величины стандарта стоимости капитального ремонта будет аналогична как изложена в ПП от 21 декабря 2011 г. №1077, то средняя величина стандарта стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1м2общей площади жилья в месяц на период 2013-2020гг. по РФ составит примерно 8,0 руб./м2.
В этом случае на период 2013-2020 годов, дополнительно собранные деньги с населения РФ для целей капитальных ремонтов домов, составят: 2,1 трлн. руб.
При этом на период 2013-2020 г., на капитальные ремонты МКД может потребоваться до 2,36 трлн. руб.
В то же время, на период 2008-2020 гг., кредиторская задолженность УК перед собственниками МКД по статье «содержание и ремонт» за невыполненные услуги/работы, но оплаченные собственниками, достигнет 4,5 трлн. руб., включая все виды «переплат» и внереализационных доходов. Причем УК-нии указанную кредиторскую задолженность, не собираются возвращать в оборот по «содержанию и ремонту».
Итак, в итоге к 2020 году собственники МКД РФ, по ПП №1077 и по кредиторской задолженности управляющих компаний, безвозвратно (плата «за воздух») выплатят 6,6 трлн. руб., за вычетом 2,36 трлн. руб., необходимых на капитальные ремонты, и которые фактически являются долгом государства перед собственниками МКД.
Проведя такие мероприятия к 2020 году, государство окончательно «простит» себе долги за невыполненные капитальные ремонты жителям РФ.

Во-вторых. Актуальной проблемой современной РФ, в частности в ЖКХ, является также энергосбережение. Правовое регулирование ФЗ РФ № 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности … » основывается на принципах: «- поддержки и стимулирование энергосбережения и повышения энергоэффективности» и др.
Согласно п.9 ст.11 указанного ФЗ РФ, собственники помещений обязаны обеспечивать соответствие МКД установленным требованиям энергоэффективности и требованиям оснащенности приборами учета ресурсов в течение всего срока службы МКД.
В то же время, в п.1 ст.13 ФЗ РФ отмечается, что «… Требования настоящей статьи в части организации учета используемых энергетических ресурсов не распространяются на … объекты, подлежащие капитальному ремонту до 1 января 2013 года».
При этом согласно Приказу Минрегионразвития от 29.12.2011 г. за № 627 определено, что установка приборов учёта невозможна в МКД, требующих реконструкции, капитального ремонта или прокладки новых инженерных систем. В документе также прописано, что в домах с вертикальной разводкой внутридомовых инженерных систем отопления возможность установки индивидуального, общего (квартирного) прибора учёта тепловой энергии отсутствует однозначно.
При этом следует отметить, что установка приборов учета это вообще-то не энергосберегающее мероприятие, это то, что способствует энергосбережению, но само по себе таковым не является.
Реальное выполнение требований ФЗ РФ по энергосбережению начинается не с установки приборов учета. А когда приступают к исследованию тепловых режимов отапливаемых зданий и выявлению их особенностей, разработкой и внедрением систем автоматизации отопления и теплоснабжения в целом (с установкой приборов учета ресурсов), что позволяет экономить теплоту за счет учета тех факторов, оценка влияния которых проектно-расчетными методами либо невозможна, либо достаточно проблематична.
Установив только общедомовые приборы учета, собственники получают единичный финансовый выигрыш, поскольку тарифы и нормативные потребления энергоресурсов по РФ завышены примерно на 35-40%. Но монополиям государство немедля компенсирует «убытки» путем повышения тарифов на ресурсы, тем самым нивелируя разовый финансовый выигрыш собственников по установке приборов учета.
Но даже если на всех МКД (например, «хрущевка») будут установлены необходимые приборы учета ресурсов, то класс энергоэффективности этих МКД по-прежнему не станет ниже уровня в 200-350 кВт•ч/м2 (для «хрущевок»), по сравнению с установленным Минрегионом нормируемым уровнем в 105 кВт•ч/м2, для современных МКД в РФ.
Следует учесть, что главная цель ФЗ РФ состоит не в том, чтобы установить общедомовые приборы, а чтобы, с установкой общедомовых приборов, определить реальный уровень энергоэффективности по РФ и в дальнейшем, вновь за счет собственников МКД, снижать показатели энергоэффективности, постепенно приближаясь к уровню энергосбережения наших зарубежных соседей, которые уже достигли потрясающих показателей в 15-30 кВт•ч/м2.
Решение проблемы энергоэффективности в РФ, прежде всего, должна быть увязана с проведением капитальных ремонтов домов, постройки до приватизации в первую очередь.

В третьих. Злободневной проблемой ЖКХ являются тарифы и нормативы потребления ресурсов, при отсутствии общедомовых приборов учета, которые администрация завышает в пользу УК и РСО.
В результате чего образуется, так называемая, «переплата» (или плата за «воздух») населением за ресурсы, которая не возвращается несведущим собственникам МКД.
Здесь важно знать, какой норматив потребления установлен для «населения» и на основании какого приказа или закона, с НДС или без НДС, а так же - какой норматив, с НДС или без НДС, для УК или ТСЖ.
При взаимоотношениях напрямую с собственниками, РСО применяет нормативы потребления по правилам 306, как для «населения», в соответствии с законодательством.
Но так как действующие ТСЖ и УК являются «посредниками» или «исполнителями», или «абонентами», то для них РСО применяет нормативы потребления по правилам, как для юридических лиц, также в соответствии с законодательством.
Мало того, что тарифы и нормативы завышены на 40% (якобы из-за «неплатежей», которые в реальности составляют, примерно, 2-5% по РФ), так тут еще может быть неправильное выставление НДС или разница в правилах установки нормативов.
При этом, как такового «коррупционного плана» не существует, есть несовершенство закона, установленного нашими депутатами ГД, который позволяет чиновникам от РСО, УК и ТСЖ использовать этот недостаток.
А всему виной этому - статус «исполнителя» для ТСЖ, установленный ПП 307 и ПП 354.
В этом отношении ПП 307 и ПП 354 не должны противоречить ГК РФ, нашему главному экономическому закону. В ГК РФ взаимоотношения между коммерческими и/или некоммерческими организациями могут иметь любой статус: «посредника», «представителя», «агента», «абонента» и др., в соответствии со «свободой» договора.
Как повсеместно наблюдается в РФ, за обладание «переплатой» идет борьба между РСО и УК или ТСЖ (как «исполнители»). А ведь эти деньги являются достоянием собственников, переданные ими в доверительное управление, а не собственность РСО или УК, или ТСЖ.
При делегировании ТСЖ статуса «представителя» собственников, становится несущественным, - установлены общедомовые счетчики или не установлены, так как «переплата» (плата за «воздух») по нормативам потребления должна быть возвращена собственникам, в соответствии с законодательством, а не использоваться РСО, УК в своих целях.
«Переплата» за превышение тарифов за ресурсы, превышающие показатели инфляции по РФ, так же является «переплатой» за «воздух», и должна быть возвращена собственникам, в соответствии с законодательством.

В настоящей статье рассмотрена малая часть проблем, которые необходимо решать при реформировании ЖКХ РФ.
В целом же реформа ЖКХ РФ должна опираться, в первую очередь, на решении следующих проблем:
- возвращение государством долга в один капитальный ремонт для домов, построенных до приватизации;
- решение проблемы энергосбережения в совокупности с капитальным ремонтом МКД;
- возвращение УК–ей в оборот по статье «содержание и ремонт» кредиторской задолженности за предыдущие периоды перед собственниками за невыполненные услуги/работы, но оплаченные собственниками, а также все виды «переплат» и внереализационных доходов.
- фундаментальной основой ЖКХ РФ должно стать ТСЖ, как «представитель» собственников МКД, где собственники МКД, в лице ТСЖ, становятся полноправными партнерами в рыночной системе взаимоотношений;
- УК должна рассматриваться как обычная коммерческая организация, с которой собственники, в лице ТСЖ, заключает подрядный «Договор на оказание услуг по управлению, работ по обслуживанию, содержанию и ремонту общего имущества МКД»;
- заключение собственниками МКД, в лице ТСЖ, прямых агентских договоров с РСО, в соответствии с ЖК РФ;
- нормализация взаимоотношений собственников МКД (в лице ТСЖ) с УК по вопросу учетной политики, на основе действующего законодательства;
- согласование нормативов на накладные расходы и сметную прибыль УК-нии в интересах собственников МКД, в соответствии с действующим законодательством. Рентабельность активов УК-нии первоначально в пределах 5-10%;
- формирование СпецФонда, Резервного Фонда, Фонда Текущего и Капитального ремонта для целей содержания, текущего и капитального ремонта общего имущества собственников МКД.