Кондиционеры на фасаде МКД — демонтировать или оставить. Обзор судебной практики 22.04.2025г
Цитата
Аналогичная позиция отражена и в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28.03.2023 № 5‑КГ22 – 150-К2: для размещения кондиционера на фасаде одним из собственников МКД нужно решение общего собрания. Иначе права остальных собственников будут считаться нарушенными. Подробнее об этом деле мы писали в отдельном материале.
Также в п. 26 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2021) от 07.04.2021 указано: «правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников».
Цитата
Верховный Суд РФ обязал собственника-организацию демонтировать кондиционерное оборудование, размещенное на фасаде МКД без согласования с другими собственниками (определение № 305-ЭС20 – 17471). При этом отметил: «право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных».
Также ВС РФ сослался на п. 39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 04.12.13. В нем разъяснено, что «лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности».
Цитата
Стоматологический салон отстоял свои кондиционеры в Верховном Суде РФ
В Нижнем Тагиле УО пыталась обязать стоматологический салон демонтировать с фасада МКД семь кондиционеров. Оборудование было размещено без согласования с другими собственниками, один из жильцов жаловался на намокание стены.
Все суды вплоть до Верховного Суда РФ отказали УО в удовлетворении иска. При этом указали на то, что стоматологический салон — законный владелец одного из помещений в доме, поэтому пользуется общим имуществом наравне с другими собственниками (определение Верховного Суда РФ № 309-ЭС20 – 10204). Использование помещения в качестве стоматологии предполагает наличие в нем вентиляционных систем. Реконструкция помещения выполнена в соответствии с проектом, объект капитального строительства соответствует требованиям технических регламентов.
Система кондиционирования — сложная вещь с внутренним и внешним блоком. «Демонтаж спорного имущества в результате отделения внешних блоков кондиционеров приведет к тому, что система перестанет существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации и установленная в помещениях отдельного собственника, что может привести к нарушению требований статьи 209 ГК РФ, лишению собственника права пользования принадлежащим ему имуществом». Подробнее мы рассматривали этот случай в отдельном материале.
ТСЖ "Троицкий" обязало магазин "Красное и белое" демонтировать вывеску с фасада МКД. 02.07.2025г
Цитата
В Санкт-Петербурге возник спор между ТСЖ и магазином. Причина спора — размещение рекламной конструкции без согласия собственников помещений и без оформления договора пользования общим имуществом дома. На ОСС жители установили плату за размещение вывески по 800 рублей за кв. м в месяц. Магазин на претензию от ТСЖ отказался заключать договор и снимать конструкцию.
В суде было установлено, что расположение вывески нарушает права ТСЖ и собственников, поскольку фасад является общей собственностью. Магазин отказался от демонтажа, ссылаясь на закон о защите прав потребителей и на то, что конструкция не является рекламой. Однако суд поддержал ТСЖ и обязал ответчика снять конструкцию и привести фасад в первоначальный вид.
™️ Управдом
А56-95726/2024 Рассмотрение дела завершено 8 месяцев 30 дней 26 сентября 2024 Участники дела - Истцы ТСЖ "ТРОИЦКИЙ" -- Ответчики ООО "АЛЬФА-М" --Третьи лица -- Иные лица ООО «Бета Ижевск»
5209/2025-258945(2) Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6
Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ г.Санкт-Петербург 25 июня 2025 года Дело № А56-95726/2024
Цитата
р е ш и л : Обязать общество с ограниченной ответственностью «Бета Ижевск» в течение 5 рабочих дней с момента вступления в силу судебного решения произвести демонтаж конструкции «Красное и белое» с фасада многоквартирного дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр-т Обуховской обороны, д. 243, лит. А, приведя соответствующую часть фасада в первоначальное состояние. В удовлетворении требований к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бета Ижевск» в пользу товарищества собственников жилья «Троицкий» 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6
Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ (дополнительное) г.Санкт-Петербург 04 июля 2025 года Дело № А56-95726/2024
Цитата
р е ш и л : принять отказ истца от требования о взыскании судебной неустойки с общества с ограниченной ответственностью «Альфа-М», производство по делу в этой части прекратить. Установить размер неустойки, подлежащей взысканию с общества с ограниченной ответственностью «Бета Ижевск» в пользу товарищества собственников жилья «Троицкий», как 1000 рублей за каждый день неисполнения решения суда
Подвал с техническими коммуникациями, использующимися для обслуживания квартир в многоквартирном доме (МКД), является общим имуществом и не может находиться в чьем-либо владении, даже если это владение зарегистрировано в ЕГРН. Об этом говорится в изученном РАПСИ Определении Верховного суда (ВС) РФ, которым право собственности города Москвы на нежилое помещение в МКД было признано отсутствующим.
Подвал Москвы
Как следует из материалов дела, ООО "Колос и М" с 2020 года является собственником нежилого помещения общей площадью 38,2 кв.м в многоквартирном доме, при этом город Москва, как юридическое лицо, с 2006 года является собственником технического подвала в этом доме. Компания, полагая, что подвальное помещение с коммуникациями является общей долевой собственностью собственников помещений в МКД, обратился в суд с требованием признать незаконной запись о регистрации права собственности города Москвы на данное нежилое помещение.
Суд первой инстанции, установив, что другие собственники МКД не наделяли истца правом на обращение в суд, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска, указав также на истечение исковой давности по заявленным требованиям.
Суд апелляционной инстанции признал неверным вывод первой инстанции об отсутствии у истца права на иск, поскольку спор в отношении прав на общее имущество может быть рассмотрен судом по требованию одного или нескольких собственников помещений в МКД. В итоге вторая инстанция, проведя судебную экспертизу, пришла к выводу, что спорное помещение входит в состав общего имущества, не имеет самостоятельного назначения, для прохода к помещению требуется постоянный беспрепятственный доступ собственников помещений в МКД. Также апелляционный суд указал, что срок исковой давности не распространяется на требование о признании права общей долевой собственности, поскольку оно является аналогичным требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения. В итоге решение первой инстанции было отменено, а за собственниками МКД было признано право общей долевой собственности на подвал.
Но кассационный суд не согласился с апелляционным и вернул силу решению первой инстанции. Он указал, что истец был вправе предъявить лишь виндикационный иск в пределах срока исковой давности, то есть истребовать свое имущество из чужого незаконного владения в течение трех лет с тех пор, как узнал о нарушении своих прав. Собственником нежилого помещения истец стал в феврале 2020 года и к моменту обращения его в суд исковая давность была пропущена.
Общее имущество
ВС РФ напомнил, что собственнику помещения в МКД принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, которыми являются общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (статья 290 Гражданского кодекса РФ).
"Перечень и характеристики объектов, являющихся общим имуществом, закреплен законодательно, при этом данный перечень не является закрытым, то есть разрешая споры, в рамках которых подлежит определению возможность отнесения тех или иных помещений к общему имуществу, судам необходимо оценить всю совокупность имеющихся в деле доказательств для этих целей", — разъяснил ВС РФ.
Поэтому ВС РФ сделал вывод, что суд апелляционной инстанции, проведя экспертизу, обоснованно решил, что подвал, право на которое зарегистрировано за городом Москвой, исходя из его технических характеристик и назначения, является общим имуществом.
При этом ВС РФ отметил, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3 Постановления Пленума ВС РФ № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").
"Таким образом, в отсутствие сомнений в назначении и характеристиках спорного помещения, изначально учтенного в органах технической инвентаризации как подвал, не изменившего своего назначения в последующем и не имеющего иного самостоятельного назначения как необходимое для обслуживания МКД, требует постоянного и периодического беспрепятственного доступа к расположенным в нем инженерным коммуникациям для их эксплуатации и контроля, в связи с чем относится в силу закона к общей собственности", — сказано в определении ВС РФ.
Право на иск
То есть ВС РФ указал, что регистрация права собственности отдельных лиц на общее имущество МКД является нарушением права собственности всех собственников помещений МКД и подлежит восстановлению.
"Сделки, направленные на отчуждение в качестве самостоятельных объектов, относящихся к общему имуществу МКД, являются ничтожными (пункт 2 статьи 168 ГК РФ), так как они противоречат существу законодательного регулирования и нарушают права других лиц — всех собственников помещений в доме, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности", — добавил ВС РФ в обоснование своей позиции.
Далее ВС РФ разъяснил, что истец является сособственником общей собственности МКД, и поэтому он имел право на предъявление иска, направленного на восстановление его прав и прав иных собственников. При этом он отметил, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца помещения в МКД об устранении нарушения права на общее имущество, владение которым собственниками не утрачено.
"Спорное помещение нельзя считать когда-либо выбывшим из владения собственников помещений в МКД, поскольку на протяжении всего срока эксплуатации здания помещение находилось в постоянном использовании для обслуживания инженерных коммуникаций данного дома, обратного в подтверждение наличия иного самостоятельного назначения объекта не доказано", — подчеркнул ВС РФ.
В итоге ВС РФ решил, что иск "Колос и М" о признании отсутствующим права собственности города Москвы на подвал в МКД подлежит удовлетворению.
Определение ВС РФ № 305-ЭС25-2385 по делу А40-88564/2023
5 августа 2025 Что изменилось в законах о недвижимости: юрист о новых правилах Верховный суд: подвал — общее имущество, а не собственность города
Цитата
ВС РФ в деле № А40-88564/2023 (определение от 25.07.2025) подтвердил: подвал в многоквартирном доме не может быть самостоятельным объектом недвижимости, если он технически и функционально относится к общедомовому имуществу.
Речь шла о споре между обществом и городом Москвой, зарегистрировавшим право собственности на подвальные помещения. Верховный суд указал: требование о признании права в данном случае — неверный способ защиты, нужно было требовать признания отсутствия права у города. При этом истекший срок исковой давности значения не имеет, потому что право на общее имущество не выбывает и может защищаться в любой момент.
Это сообщение отредактировал deti - 9.08.2025 - 19:44
Ярпортал в Телеграм 
Поиск 
Ярпортал, форум Ярославля -> Форумы для ярославцев -> Недвижимость в Ярославле -> Жилищно-коммунальное хозяйство
Страницы:
(2) 1 [2] 