Ипотека на новостройку, покупка у агенства

Сами мы не местные. Хотим 1-комнатную квартирку купить в Ярославле.
Подал я заявку в ВТБ24. Изучал этот форум и 76.ru попутно.
Понял следующее:
1. Банк кредиты выдает только на квартиры в тех домах, которые сам и аккредитовал. Банк обычно аккредитовывает те дома, которые построены на 40% и дальнейших проблем с их постройкой не предвидится.
2. Однокомнатные квартиры в новостройках раскупаются гражданами и агенствами еще до того как они (новостройки) успеют пройти аккредитацию Банком.
3. Таким образом, с использованием ипотечного кредита ВТБ24 (про другие банки не знаю), напрямую у застройщика, можно купить только 2-ки или 3-ки (на них спрос поменьше, чем на однушки). Ну еще однушку можно купить если она или в жутких ебе окраинах, или в центре (но там дорого). Ах да, еще можно купить в долгострое каком-нибудь (тоже не вариант для нас).
Это, так сказать, исходные данные.

И тут на сцену выходят многочисленные агенства, которые на раннем этапе строительства покупали квартиры у застройщиков, а теперь, на позднем этапе, выставляют их на продажу.
Вот тут-то и возникает вопрос, как купить в кредит (ипотека) квартиру у такого агенства? Ведь для того, чтоб банк перечислил кредитные средства застройщику (а это до 80% от стоимости квартиры), у меня должен быть заключен ДДУ с застройщиком. А как я его могу заключить с застройщиком, если все квартиры уже проданы? Я наверное могу заключить договор с агенством, но агенство - не застройщик, соответственно банк такую сделку не одобрит.
Однако агенства как-то продают новостройки в кредит. А как - вот про этот механизм мне и хотелось бы узнать.
С агенствами разговаривали - они о своих способах не очень-то распространяются. Говорят, что мол все просто. А я что-то очкую. Хотелось бы узнать о возможных подводных камнях, на что надо обратить внимание. Для меня покупка квартиры - шаг серьезный. Будьте добры, расскажите кто через это проходил. Можно пошагово.

уступка прав требования

Сбер и некоторые другие банки дают при любой готовности новостройки.

Приобретаете по договору цессии (уступке прав требования). Ничего сложного в этом действительно нет, заключается договор, в котором прописываются банковские условия, кредитные средства выплачиваются продавцу по вашему поручению после государственной регистрации договора уступки (на данный момент срок - месяц).

Это сообщение отредактировал ideal - 21.05.2012 - 08:20

В нашей деревне "некоторые другие банки" не так распространены как в Ярославле, а в Сбере нужны поручители или залог иной недвижимости. В общем по разным причинам я выбрал ВТБ24, кредит уже одобрен, так что давайте обсудим "мой" случай:

По договору уступки прав требования банк сделку одобрит?
Мне в ВТБ24 в моем городе сказали, что подойдет только ДДУ. Но я подозреваю, что менеджеры банка не очень в курсе, т.к. у нас строительства почти никакого не ведется и у них просто нет опыта соответствующих сделок.

Ведется, ДДУ у Реновы, см. сайт yarposad.ru

Я покупал с ипотекой сбера на раннем этапе строительства и по договору уступки , без всяких проблем.

Что "ведется"? Я не понял.
У ВТБ сейчас аккредитовано стр.15 и 22 от Реновы. В 15 стр. я не спрашивал, но там вроде все продано уже, да и квартирки там маленькие очень. А в 22 стр. однушки остались только на 1-ом этаже без балкона, тоже не интересно.
Я ж говорю - интересные однушки в продаже только у посредников остались. Они этим на жизнь себе зарабатывают.

Видел ни один договор уступки с кредитом от ВТБ24, так что одобряет.

ideal, вот спасибо!
Осталось только убедить в этом менеджеров банка нашего города.

А вот еще такой вопрос.
Кредит-то у меня одобрен не в Ярославском отделении ВТБ24, а в моем городе, в другом регионе.
По этому поводу на сайте ВТБ24 в рубрике "Вопросы и ответы" http://www.vtb24.ru/personal/loans/mortgag.../yaroslavl.aspx обнаружил следующее:

Я живу и работаю в одном городе, а квартира нужна в другом — куда мне обращаться?
Банк проводит так называемые территориально-распределенные сделки, когда приобретаемая квартира находится в другом городе, не в том, где проживают и работают наши клиенты. Причем именно с точки зрения прозрачности схемы погашения нам предпочтительнее оформлять кредит именно по месту работы заемщика, а не по месту нахождения объекта. Таким образом, вам следует подать заявление на получение ипотечного кредита в городе, в котором вы работаете, а фактическое предоставление кредита будет осуществлено нашим отделением, расположенном в городе в котором вы собираетесь приобретать объект.

Т.е. - это "мой" случай. Куда мне обращаться в Ярославле? Задавал этот вопрос в "нашем" отделении банка - путаются в показаниях. Задавал "вашим" ярославским банкирам ВТБ24 - вообще молчат! Про горячую линию вообще вспоминать не хочу!

Может кто-нибудь проходил через подобное? Как быть?

в Ярославле вам нужно отделение гостинный двор, комсомольская 5. Они занимаются конкретно ипотекой. Надо только выяснить их номер прямой. Через горячую линиию действительно заебешься. И лучше делать все через них, с другими филиалами не связываться. У них, правилиа меняются постоянно, и люди меняются. Я чтобы взять ипотеку сходил к ним раз 10.

блоджет, спасибо, учту

Antanta
58-24-00 кредитные инспекторы, очень хорошая девушка Анастасия

Это сообщение отредактировал АН МаксимуМ - 21.05.2012 - 20:36

а можно поподробнее про договор цессии?
как это происходит? после того как кредит одобрен

1. заключаем договор с агентством
а дальше..нужно открыть счет в банке, и самостоятельно регистрировать договор?

В банке уточните и у продавцов как их устроит. А впринципе процедура выглядит так: открываете счет в ВТБ, туда кладете свою часть денег. Составляете договор, согласовываете условия с банком, прописываете в нем реквизиты кредитного договора и идете на регистрацию с продавцом. Ваша часть либо отдаётся продавцам до регистрации, а кредитная - после, при предъявлении зарегистрированного договора в Банк, либо как правило вся сумма перечисляется продавцу после предъявления зарегистрированного договора.
Всё это Вам расскажет и подскажет ваш кредитный консультант в банке. Единственное заметил в втб особенность менять условия кредитного договора прямо при подписании, возникали конфликты пару раз.

Это сообщение отредактировал ideal - 22.05.2012 - 10:11

Antanta
а какие районы рассматриваете?