Домком, Из кого и зачем ?

ia1984

Если подвал - общее имущество дома, а владельцу нежилых помещений он нужен, то для дома это ж очень хорошо.

Возможно это и будет ваш будущий Совет дома. Правда, лето - дачи, отпуска...

deti
А чем хорошо? Обычно эксплуатируют ничего не вкладывая. У нас например хранят всякий хлам типа картонной тары (хотя пожарники врядли это приветствуют) к трубам не подобраться в случае необходимости, снаружи все проржавело и развалилось, вода течет в дыры и по-видимому сырость, комаров полно.

KAMI

В чей собственности подвал?

кто-то уже выбрал домком? мы пока забили ...

Мы - тоже, ждем декабря 2012г

А что изменится к декабрю?

Заканчивается срок договора с УК. Собирать ОСС так 1 раз и по всем вопросам сразу.

IMHO, конечно, но.... если в планах валить от УК, то решать надо не в декабре, а несколько ранее. Если таких планов нет, то.... можно и вообще не собирать этот бредлам.

скока я помню из старого договора, о желании уйти от УК нужно уведомлять ее за месяц. Если не уведомили, то договор пролонгируется на след год

deti
У магазина. Ничего не вкладывают в дом. Все работает на износ для максимальной прибыли видимо все вкладывается в другую собственность.

madcat

Не пролонгируется, т.к. он на 5 лет, которые кончаются 31декабря 12 года. Надо составлять новый.

у меня валяется комплект документов от альфы для проведения голосования ну и договор этот новый .. может все совместно покумекаем как его поправить, чтобы он был более человеческого вида и выгоден больше жителям чем УК.

А если они ответят: или на наших условиях или свободны? В приципе, имеют право, они ж не монополисты.

madcat

Можно.
Учитывая конечно замечание Izumovа.
Насколько я понимаю, с новым договором обслуживание лучше не ожидается, так что имеет смысл проработать момент фиксации нарушения договора, штрафных санкций, упрощенного порядка расторжения договора в случае систематического его ненадлежащего исполнения.
Но для этого нужно иметь какую то альтернативу...

А какие УК будут с вами договариваться в таком плане. У нас жители не имеют никаких прав, кроме декларативных. Всем понятно, что деваться жителям некуда, подключат к обслуживанию как и в прошлый раз принудительно.
Приходила сегодня дама из администрации насчет создания домкома. Принесла какие-то бумаги для подписи, какие не показала. На вопрос о смысле домкома. о том каковы его возможности влияния на сложившуюся ситуацию в обслуживании (не важно УК это или жители) ушла, сказав непонятно с какой целью что сами будем скоро бегать по квартирам.

Почти во всех сайтах УК-ний предлагаются договора к заключению с 1 января 2013 года. УК-нии только ждут команду «фас» со стороны Минрегионразвития, который предложит свой вариант договора.

Уважаемые члены «шарашки»!
Вариант Договора с УК после 1 января 2013 года мы с Вами уже обсуждали в теме «Новый договор управления многоквартирным домом, с 1 января 2013», где Вам был предложены для критики тезисы альтернативного варианта нового Договора, отвечающего интересам жителей.
Однако ни одной конструктивной критики с Вашей стороны не последовало.

Если тему Договора Вы снова желаете обсуждать уже в этой теме, то предлагаем, для конструктивного обсуждения, наши тезисы, так как другого альтернативного варианта не существует в природе.
Естественно, УК-нии будут яростно сопротивляться, но другого пути нет, иначе нас, собственников в МКД, по-прежнему будут «грабить» РСО, УК и примкнувшие к ним ТСЖ, отправляя наши кровные инвестиции в «оффшоры» или в другой бизнес.

Полагаем, что на наши предложения откликнутся настоящие собственники, болеющие за судьбу своих домов.

Сегодня в России доверие к управляющим компаниям (УК) большинством жителей воспринимается исключительно в негативном свете.
Представители УК постоянно уверяют жителей, что прибыльность бизнеса по управлению многоквартирными домами нулевая, денег у них нет, тарифы экономически не обоснованы и что виноваты во всем «неплательщики», и что все это ставит бизнес УК в очень сложные условия.
По нашим же исследованиям, установленные ОМС тарифы по статье «содержание и ремонт», даже за вычетом «неплатежей» (5-10%), вполне достаточны, чтобы УК-нии выполняли в необходимом объеме и качественно содержание, текущий ремонт общего имущества собственников, устанавливали общедомовые счетчики ресурсов. При этом формировали накопления на капитальный ремонт и в резервный фонд, в соответствии с Правилами эксплуатации №170.
Указанные Правила являются обязательными для УК, независимо от того, упоминаются ли они в договоре и имеется ли по этому вопросу особое решение общего собрания собственников помещений (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 г. №6464/10).

На основании наших экономических исследований и в пределах законодательства, нами разработан новый Договор с УК, который существенно отличаются своими Условиями от типовых договоров. Новый Договор находится в стадии согласования с УК.
Основные тезисы Условий нового Договора:
1. Согласно законодательству, передача органами власти населению полномочий по управлению комплексом недвижимого имущества в МКД, с одной стороны и осуществление данных полномочий населением с другой, рассматривается как проявление демократии, как решение населением определенной части вопросов местного значения.
Так как форма управления «непосредственное управление» практически мало используется, а УК, как коммерческие организации, действуют не в интересах собственников МКД, то основой ЖКХ должна стать форма управления ТСЖ, как представитель собственников в МКД.
Исходя из сущности ТСЖ, в его высшем органе, общем собрании, проявляется форма непосредственной демократии, а через систему и функции других органов (председатель, правление, контрольно-ревизионная комиссия) - проявляется действие представительной демократии.
Получая статус «представителя» собственников, во всех взаимоотношениях с поставщиками услуг и ресурсов, ТСЖ не может быть «исполнителем», поставщиком ресурсов или «абонентом». Во всех взаимоотношениях ТСЖ выступает как «представитель» собственников, в их интересах, от их имени и за их счет, что в корне может изменить экономическую ситуацию в ТСЖ и в ЖКХ в целом.

2. По решению общего собрания собственников, ТСЖ заключает агентские (представительные) договора с поставщиками Ж-К услуг, оставляя за собой контроль технических и финансовых потоков в режиме «on-line».
Собственники МКД не отвечают по обязательствам ТСЖ. ТСЖ, как «представитель» собственников и в соответствии с ГК РФ, не отвечает по обязательствам собственников, в том числе по оплате потребителями обязательных платежей, включая за коммунальные ресурсы.
Коммунальные платежи собственников являются транзитными платежами и при поступлении, без промедления отправляются поставщикам коммунальных ресурсов.

3. ТСЖ заключает новый Договор с УК-нией, как с обычной подрядной организацией, где все выполненные услуги и работы оплачиваются по мере выполнения, согласно законодательству.

4. Аккумулированные, на расчетном счете ТСЖ, денежные средства по статье «содержание и ремонт» являются достоянием собственников МКД и не могут быть использованы на иные цели, кроме как на оплату услуг/работ по управлению, содержанию, обслуживанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества МКД.
Иначе нарушаются интересы собственников МКД, поскольку приводит к невыполнению производственной программы по МКД, включающей оказание и выполнение услуг/работ. Это обстоятельство влияет на качественность и безаварийность оказания услуг собственникам МКД и приводит к ухудшению санитарно-эпидемиологической обстановки в МКД.

5.Базовая Цена нового Договора с УК определяется решением общего собрания собственников или согласно утвержденным тарифам ОМС.
Базовые стоимости всех услуг/работ (базовая смета) являются постоянными и формируются на основе утвержденного тарифа, согласно Правилам эксплуатации №170 и в соответствии с уровнем благоустройства. Правила эксплуатации №170 имеют статус ФЗ, носят императивный характер, и, независимо от того указаны ли эти Правила в Договоре, УК-ния обязана их выполнять.
Фактические стоимости всех услуг/работ для оплаты УК-нии являются переменными и изменяются в зависимости от рыночных цен по ходу исполнения Договора.
Накладные расходы, сметная прибыль и ФОТ работников УК-нии, выполняющие услуги и работы по содержанию, обслуживанию и ремонту общего имущества МКД, согласуются с ТСЖ.
Рентабельность активов УК по управлению, содержанию и ремонту общего имущества собственников МКД не должна превышать 5%, в отличии от существующей в 20-30%

6. По новому Договору УК-ния формирует СпецФонд, Резервный Фонд, Фонд Текущего и Капитального ремонта. «Внереализационные доходы» аккумулируются в Фондах. Естественные «Остатки» обязательных платежей направляются на формирование Фондов.
Фонды формируются по схеме: «Остатки» + «внереализационные доходы» = СпецФ+ТекФ+РезФ+КапФ.

7. Консолидированная выручка УК-нии, от выполнения конкретных услуг/работ по МКД, рассматривается, как «выручка переменная». В этом случае, при оказании конкретной услуги/работы, в учетной политике УК должен быть предусмотрен порядок признания выручки, как «выручки переменной» «по мере готовности» и устанавливает, что готовность конкретной услуги/работы определяется условиями нового Договора, не равными «ежемесячной в размере 1/12».

8. Собственники полагают, что установка готовности услуги/работы по предыдущим периодам по старому договору с УК-нией «ежемесячно в размере 1/12» является неправильной оценкой фактов хозяйственной деятельности УК по МКД и определяется, как существенная ошибка.
В связи с этим, согласно ПБУ 22/2010, требуется ретроспективный пересчет бухгалтерской отчетности УК за предыдущие периоды (начиная с 2008 года).
И возврат денежных средств в оборот по статье «содержание и ремонт» общего имущества в МКД по кредиторской задолженности перед собственниками за невыполненные услуги/работы по содержанию и текущему ремонту, но оплаченные собственниками.

9. Собственники устанавливают, что Условия нового Договора с УК применяются к отношениям Сторон, возникших до заключения нового Договора, и не могут применяться ранее даты заключения старого «Договора управления многоквартирным домом» от 2007 г.

10. Учитывая, что в большинстве МКД капитальный ремонт не проводился ____ лет, для выполнения капитального ремонта необходимо привлечь государственные дотации, исходя из ст.16 Закона РФ "О приватизации…» и из разъяснений Верховного Суда РФ.
Или настаивать на возвращении УК-нией кредиторской задолженности перед собственниками за последние 5 лет в гипотетическом размере _________ тыс. руб.

11. При заключении нового Договора с УК, собственники исключают формирование кредиторской задолженности перед собственниками за невыполненные услуги/работы по содержанию, текущему ремонту и по другим статьям.
Естественные «Остатки» и «внереализационные доходы» (далее «Остатки») на конец года не образуют финансового результата и объекта налогообложения. Консолидированные «Остатки» по смете на конец года возвращаются в оборот на начало следующего периода по содержанию и ремонту общего имущества МКД путем распределения в соответствующих пропорциях в СпецФ, в РезФ, в ТекФ и в Фонд Капитального ремонта.

12. ТСЖ не является «исполнителем» коммунальных услуг, что обеспечивает заключение прямых договоров собственников (в лице ТСЖ, как представителя собственников) с ресурсоснабжающими организациями (РСО).
Так как в нашем случае ТСЖ не «исполнитель», то на ТСЖ не распространяется положение ПП №354, касающееся отмены ежегодной корректировки по завышенным нормативам объемов потребления ресурсов (35-40% в среднем по РФ).

13. Собственники общего имущества МКД, как инвесторы УК, заинтересованы в рациональном использовании своих обязательных платежей УК-нией по содержанию и ремонту общего имущества МКД.
При заключении нового Договора с УК-ей, собственники определяют, что нормативные накладные расходы и сметная прибыль УК за выполненные услуги/работы, установленные по строительным нормативам, являются завышенными для ЖКХ и требуют корректировки, согласно законодательству (МДС).

14. Собственники устанавливают, что рентабельность активов для УК должна находиться на уровне 5%.

15. Так как финансирование УК осуществляется за счет собственных средств физических лиц, то согласно МДС 81-25-2001 нормативные коэффициенты носят рекомендательный характер и подлежат согласованию. УК несёт значительно меньшие относительные затраты на обслуживание одного публичного договора со всеми собственниками всех МКД, находящихся в его управлении, чем на обслуживание договора с собственниками одного МКД. Есть с чего снижать и согласовывать нормативные коэффициенты по накладным расходам и сметной прибыли.