Новостройки.Фрунзенский район., Дядьковский пр-д, мкрн Сокол

У меня есть за август... Но там ТАКОЕ... лучше б ее не было... а еще есть листочек о том чтобы я в 3х дневный срок погасила задолженность во избежании принудительного взыскания... я в шоке... химичат как попало... показания счетчиков не учитывают, перерасчет по заявлениям делают только на половину суммы... а потом видити ли долг принудительно будут взыскивать... ну-ну

Хочу поинтересоваться у получивших квитанции за август, сделали ли они вам обещанный перерасчет?

ДА

Сегодня подала заявку в "Комфортсервис", что горячая вода из кнанов течен очень грязная, на завтра (10.09.2013) назначена промывка системы дома.

Для сведения всех жильцов. Ранее председателем совета дома №1 в адрес "ДСК-ЖКО" направлялся запрос о предоставлении информации согласно "Стандарту раскрытия информации":





А вот пришел ответ:





Сообщаем, что таким образом "ДСК-ЖКО" грубо нарушает нормы законодательства, о чем в ближайшее время в адрес недавно образованной муниципальной жилищной инспекции будет направлена соответствующая жалоба.

P.S. Даже с учетом вполне серьезных неплатежей со стороны некоторых квартиросъемщиков УК вполне нормально существует и даже получает прибыль (см. строку ИТОГО по столбцу 9). А если бы они хорошо выполняли свою работу и им бы платили исправно, рентабельность бизнеса составила бы порядка 17%. От такого лакомого куска никто не хочет отказываться.

Это сообщение отредактировал Mr Dark - 9.09.2013 - 12:28

Статьи
Расторжение договора управления в одностороннем порядке

Изменение и расторжение договора: общие положения ГК РФ

Прежде чем комментировать выводы арбитров, напомним, в чем заключается суть вопроса. Согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. В свою очередь, общие положения об изменении и расторжении договора закреплены в гл. 29 ГК РФ (ст. 450-453). Главный принцип провозглашен в п. 1 ст. 450 ГК РФ. Он заключается в том, что договор изменяется и расторгается по соглашению сторон. Иное может быть предусмотрено отдельными положениями ГК РФ и других законов, а также самим договором, заключенным между сторонами. Относительно изменения или расторжения договора в одностороннем порядке в п. 2 ст. 450 ГК РФ сказано, что это возможно по решению суда:

при существенном нарушении договора другой стороной;
в иных случаях, опять же предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Кроме того, договор может быть изменен или расторгнут в судебном порядке по причине существенного изменения обстоятельств в порядке, установленном ст. 451 ГК РФ.
Таким образом, очевидно, что без обращения в суд любой договор может быть изменен или расторгнут, только когда стороны, заключившие его, пришли к определенному консенсусу либо возможность изменения и расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке прямо установлена законом или самим договором.

Изменение и расторжение договора управления: положения ЖК РФ

Обратимся к положениям Жилищного кодекса об особых правилах изменения и расторжения договора управления МКД без обращения в суд. Они сформулированы в п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ и закрепляют право на односторонний отказ от исполнения договора управления только за собственниками помещений в МКД, если:

управляющая организация не выполняет условий такого договора (п. 8.2). Для расторжения договора по указанному основанию необходимо, чтобы общее собрание собственников помещений в МКД приняло соответствующее решение об отказе от исполнения договора управления и выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом;
договор управления был заключен по результатам открытого конкурса, предусмотренного п. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ, а позднее общее собрание собственников помещений в МКД приняло решение о выборе или изменении способа управления этим домом (п. 8.1). Расторжение договора по данному основанию возможно по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока его действия общее собрание собственников помещений в МКД приняло решение о выборе или изменении способа управления этим домом.
Получается, что любой договор управления может быть расторгнут заказчиком (собственниками помещений в МКД) без обращения в суд, если исполнитель (управляющая организация) не выполняет принятых на себя договорных обязательств. Каким же образом устанавливается факт невыполнения УК условий договора, достаточный для его расторжения в одностороннем порядке? Разумеется, здесь уместно вспомнить как минимум один документ — Правила эксплуатации жилфонда*(2), требования которого в части надлежащего содержания и ремонта жилищного фонда распространяются на управляющие компании всех организационно-правовых форм. Так вот, если управляющая организация нарушает порядок содержания и ремонта дома в целом либо порядок осуществления отдельных процедур, обозначенных на уровне нормативно-правового акта, в частности, а также имеет соответствующие предписания об устранении выявленных нарушений со стороны государственной жилинспекции или уже привлечена к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ, у собственников помещений, по мнению автора, есть повод усомниться в том, выполняет ли УК условия договора управления со всеми вытекающими последствиями. Доказывать в судебном порядке данный факт, чтобы реализовать свое право на односторонний отказ от исполнения договора, собственники не должны. Следовательно, если на общем собрании будет принято решение о смене УК (по причине невыполнения ею условий договора), формально этого будет достаточно для легитимного расторжения договора в одностороннем порядке. Важно понимать, что УК не лишена возможности защиты своих прав и может оспорить решение собственников в судебном порядке. Если ситуация получит именно такое развитие, собственники помещений (их представители) будут обязаны подготовить доказательную базу по факту невыполнения УК условий договора управления, после чего суд решит, правомерно ли расторжение договора в одностороннем порядке в конкретном рассматриваемом случае.
Необходимо отметить, что до недавнего времени результаты рассмотрения большинства судебных споров*(3) относительно легитимности замены УК или выбора иного способа управления МКД (создания ТСЖ, например) сводились к изучению содержания протоколов и повестки общих собраний собственников помещений. Если эти документы не содержали сведений об обсуждении вопроса выполнения (невыполнения) УК своих договорных обязательств и вынесении конкретных решений на этот счет, действия собственников в части одностороннего отказа от исполнения договора и смены управляющей организации (способа управления) признавались арбитрами не соответствующими положениям гражданского и жилищного законодательств. Изложенный подход к рассмотрению дел данной категории продиктован наличием соответствующей позиции Президиума ВАС, приведенной в Постановлении от 15.07.2010 N 1027/10 (далее — Постановление N 1027/10). Напомним, что в этом судебном акте в рамках рассмотрения спора между двумя специализированными организациями о понуждении одной из них передать техническую документацию на жилой дом другой организации сформулированы следующие тезисы:

системное толкование норм гражданского и жилищного законодательств позволяет сделать вывод о том, что договор управления МКД по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования;
договор управления МКД может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон;
применительно к п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Однако арбитражная практика все же не была единообразной и некоторые судебные акты по своему существу выпадали из общей канвы. К примеру, в Постановлении ФАС ВСО от 27.10.2011 N А33-12247/2010*(4) арбитры поддержали своих коллег, рассматривавших дело в первой инстанции, которые расценили решение собственников, оформленное соответствующим протоколом, о смене управляющей организации как решение об отказе от действующего договора с УК, о чем последняя и была уведомлена. Вследствие этого договор управления, заключенный собственниками и УК (до принятия названного решения), был признан правомерно прекращенным.

Изменение и расторжение договора управления: выводы Президиума ВАС

Наличие различных точек зрения на применение п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ послужило причиной появления нового судебного акта — Постановления N 7677/11. Считаем необходимым подробно изложить суть рассмотренного Президиумом ВАС дела, поскольку в самом Постановлении N 7677/11 указано, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.
Итак, одна управляющая компания (назовем ее бывшей УК) обратилась в арбитражный суд с иском к другой управляющей компании (назовем ее новой УК) о признании права управления конкретными МКД. Дело в том, что в 2006 году между бывшей УК и собственниками помещений в этих МКД были заключены типовые договоры управления сроком на пять лет. Согласно условиям этих договоров они могли быть расторгнуты:

по соглашению сторон — при заключении нового договора с УК и ее ликвидации;
в одностороннем порядке по инициативе каждой из сторон с предварительным уведомлением другой стороны за один месяц — при ненадлежащем исполнении УК обязанностей, а также при достижении домом состояния, в котором он непригоден для использования по назначению, по обстоятельствам, за которые УК не отвечает.
В 2008 году на общих собраниях собственников рассматриваемых домов (проведенных в форме заочного голосования) была выбрана новая УК. Бывшая УК была уведомлена об этом решении соответствующим письмом. Таким образом, в 2008 году новая УК приступила к управлению МКД, заключив с собственниками договоры управления, а бывшая — прекратила выполнять функции управляющего спорных МКД. Однако в 2010 году бывшая УК, обратившись в арбитражный суд, заявила, что от права управления этими домами она не отказывалась, а была незаконно отстранена на основании решений общих собраний собственников, проведенных с нарушением установленного порядка. Судьи всех трех инстанций поддержали бывшую УК и признали ее требования законными. В основу позиции судей были положены тезисы из Постановления N 1027/10, приведенные выше. Однако коллегия Президиума ВАС в этот раз посчитала нужным выработать новую позицию.
Ее суть заключается в том, что сам по себе односторонний отказ собственников от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) не противоречит ни жилищному, ни гражданскому законодательству, а содержание п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ в редакции Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Следует признать, что подобное прочтение обновленной нормы (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ) можно назвать сенсационным. Чтобы читателям было понятно, чем различаются редакции данного пункта, приведем их дословно.

Прошлая редакция (Федеральный закон от 29.12.2006 N 251-ФЗ) Действующая редакция (Федеральный закон от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом

Шрифтом выделена часть текста, которая и была добавлена Федеральным законом N 123-ФЗ в п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Именно эта поправка согласно позиции Президиума ВАС дает основания полагать, что невыполнение условий договора управления, как и принятие собственниками решения о выборе другой управляющей организации или иного способа управления, является самостоятельным основанием для расторжения договора данного вида в одностороннем порядке. С этим сложно согласиться, поскольку прочтение п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ без подсказки суда не позволяет сделать столь смелый вывод.
Президиум ВАС также отметил: анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. Правовая конструкция указанного договора не позволяет усмотреть в нем наличия таких особенностей, которые позволяли бы ущемить жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом.
Данная мысль имеет особую ценность в понимании взаимоотношений сторон договора управления, однако, вспоминая буквальное прочтение п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, все же создается ощущение расширительного толкования этой нормы арбитрами, которые в данном случае берут на себя функцию законотворца.
Кроме того, в контексте подобного толкования положений п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ возникает закономерный вопрос: зачем в ст. 162 ЖК РФ все же остались действующими положения п. 8.1, устанавливающие особые правила изменения и расторжения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса? Не получается ли, что содержание данного пункта ущемляет жилищные права домовладельцев как потребителей услуг управляющих организаций по сравнению с положением тех же лиц, выступающих потребителями аналогичных услуг при иной форме управления домом?

* * *

Выше мы не зря упомянули, что Постановление N 7677/11 и приведенное в нем толкование п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ являются поводом для пересмотра аналогичных судебных дел, если таковые приняты на основании иного толкования указанной нормы. Позиция Президиума ВАС сформирована, и игнорировать ее нельзя. С другой стороны, мы не единожды сталкивались с ситуацией, когда ВАС кардинально менял свою позицию относительно толкования конкретных норм. На это мы постоянно обращаем внимание читателей на страницах журнала. Именно поэтому в статье приведены два варианта прочтения п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, чтобы каждый читатель осознанно стал сторонником той или иной трактовки закона.

От редакции. Арбитры в Постановлении N 7677/11 указали, что бывшая УК предъявила иск к ненадлежащему лицу и уже по одному этому основанию он вообще не подлежал удовлетворению судами. Так, в соответствии со ст. 11, 12 ГК РФ нарушенное или оспариваемое гражданское право действительно может быть защищено судом путем его признания. Однако закон не содержит такого права, как право на управление МКД. Предусмотренное ЖК РФ наименование договора, подлежащего заключению собственниками жилых помещений и управляющей организацией, не влечет возникновения такого права вне соответствующих договорных отношений. Условия всякого гражданско-правового договора порождают обязательственные отношения лишь между его сторонами и дают им право требовать исполнения друг от друга, но не от третьих лиц, которые не участвуют в этом договоре. В силу п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон. Поэтому обязательство не порождает и основанных на договоре прав требования к лицам, не состоящим в этих обязательственных отношениях. Иск бывшей УК о признании за ней права управления конкретными МКД был основан на договорах управления 2006 года, заключенных компанией с собственниками, которые и являлись второй стороной этих договоров. Однако они не были привлечены к участию в деле в качестве ответчиков. Тем временем новая УК не имеет договорных отношений с бывшей УК, а значит, иск предъявлен к ненадлежащему лицу.

М. О. Денисова,
главный редактор журнала «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение»

Журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение» No3, 2012
http://www.audar-press.ru/magazine/3
Издательский Дом «Аюдар Пресс» (499) 257-0772 info@audar-press.ru

*(1) Размещено на сайте ВАС 09.02.2012.
*(2) Утверждены Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 и обязательны для применения всеми организациями, обслуживающими жилфонд (подробнее об этом см. статью С.Н. Козыревой «Действуют ли Правила эксплуатации жилфонда?», N 12, 2011).
*(3) Постановления ФАС ЗСО от 29.03.2011 N А45-11863/2010, от 02.03.2011 N А46-4843/2010, ФАС ВВО от 19.09.2011 N А43-24051/2010.
*(4) Определением ВАС РФ от 27.12.2011 N ВАС-16871/11 отказано в передаче дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора.

Никулина Галина Васильевна
Подскажите пожалуйста не получится ли у нас ситуации, что за сентябрь месяц прейдет две квитанции. И когда точно будет известно, что договор с ДСК ЖКО расторгнут?

вопрос: кому и как теперь подавать показания счетчиков?

Кому то перерасчет сделали? и как реально посчитать за сколько воды я заплатил за 1,5 года?

Уважаемые жильцы дома № 1

Сообщаем Вам, что 06 сентября 2013г. Фрунзенским районным судом г. Ярославля в порядке обеспечения иска было приостановлено исполнение решения общего собрания домовладельцев многоквартирного дома по адресу: г. Ярославль, Дядьковский проезд, д. 1, изложенное в протоколе №2 от 22.07.2013г. в части решений по 8, 9 и 10 вопросам повестки дня:
- расторгнуть договор управления с ООО «ДСК-ЖКО»;
- выбрать управляющую компанию – ООО «ЯЖУК «Комфортсервис»;
- поручить председателю совета дома заключить и подписать договор управления от имени собственников.

Исполнение решения общего собрания домовладельцев приостановлено до вступления в силу решения суда.

Таким образом, на период разрешения судом спора управление Вашим домом продолжает осуществлять ООО «ДСК-ЖКО».

Попытки оказывать услуги по управлению домом, осуществляемые руководством ООО «ЯЖУК «Комфортсервис», противоречат закону и определению суда и влекут установленную законом ответственность в виде уплаты штрафов за неисполнение судебных актов.

На основании изложенного, во избежание путаницы с оплатой коммунальных платежей и услуг по управлению домом, а также определением, в какую организацию следует обращаться жителям, в случае возникновения аварийных ситуаций, доводим до Вашего сведения следующую информацию:
1. До вступления в силу решения суда управление Вашим домом продолжает осуществлять ООО «ДСК-ЖКО».
2. В случае возникновения аварийных ситуаций, сообщать следует по телефонам 42-92-25, 33-85-79.
3. Оплату коммунальных платежей и услуг по управлению домом следует производить по реквизитам ООО «ДСК-ЖКО», указанным в квитанциях.

Обращаем внимание уважаемых жильцов, что оплата собственником коммунальных платежей и услуг по управлению домом в адрес управляющей компании ООО «ЯЖУК «Комфортсервис» будет являться оплатой ненадлежащему лицу и не освободит от отплаты за данный период в адрес управляющей компании ООО «ДСК-ЖКО».
Денежные средства, оплаченные собственником в адрес ненадлежащего лица, могут быть возвращены путем обращения его в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения, а в дальнейшем путем обращения с исполнительным листом в службу судебных приставов.

Администрация ООО «ДСК-ЖКО»

Стажер, раз вы остались у руля, как УК, думаю это временно
Где производиться ремонт швов
Сначала это был, август, затем 9 сентября, теперь когда 2014г?
Когда будет произведен ремонт в подъездах? Господин Минашкин обещал на собрании , как только заедут жильцы...
Постоянно течет желтая горячая вода, я уверенна что жильцы не раз обращались к вам с подобным вопросом, почему не предпринимаите ни каких действий?
На счет постоянной переплаты в квитанциях я вообще молчу, это уже норма всегда кто-то виноват)))

МУНЯША
А еще надо добавить ржавые текущие необработанные узлы систем в подвале, вздувающийся рубероид на крыше, который потом при холодах разорвется и все потечет на нас и многое другое, что мы увидели, когда мы ходили с комиссией по приемке обще домового имущества. Такое ощущение, что служб никаких не существует, обслуживание приборов учета и самих систем полностью отсутствует, а руководители, видимо, не знают, где вход с подвал и на крышу. Эту бесхозяйственность надо видеть своими глазами, словами не описать. Главное, что все это сфотографировано. Вот такая у нас "безукоризненная" управляющая компания.

Никулина Галина Васильевна

Не удивлена
Хорошо, что я этого не видела, без этого от ДСК-ЖКО тошнит.
Раз ничего не делают, то для приличия хоть бы с собственниками научились разговаривать уважительно, а они и этого не могут.

Стажёр
Вас это не спасет, все равно суд разберется

Я бы еще добавила холодные полотенцесушители. Ноя думаю, что ответа или снова не будет, или ответят как в прошлый раз, что все решается в рабочем порядке. Только когда этот "порядок" наступит одному Богу известно! Одни вопросы-ответов НЕТ.