Ярпортал в Телеграм

Поиск

Правила Yarportal.Ru

Политика обработки персональных данных

Здравствуйте, Гость ( Вход·Регистрация )

Сделать Yarportal.Ru стартовой страницей

Ярпортал, форум Ярославля -> Форумы для ярославцев -> Недвижимость в Ярославле -> Жилищно-коммунальное хозяйство

Договор управления МКД

Подписка на тему | Версия для печати

deti

Дата 13.04.2024 - 01:53

Мама господина ПЖ

Профиль
Группа: Пользователи
Сообщений: 14559
Пользователь №: 47524
Регистрация: 16.02.2010 - 22:42

Председатель совета МКД вправе подписать договор с УК при наличии не менее 50% голосов жильцов
11 апреля 2024

Цитата

УК, которая была выбрана на ОСС в МКД и подписала договор управления этим МКД со всеми собственникам в лице председателя совета МКД (уполномоченного на подписание решением ОСС), подала документы в орган ГЖН о смене управляющей организации и внесении изменений в реестр лицензий. Однако, по мнению лицензирующего органа, в рассматриваемом случае председатель совета МКД не мог подписать договор управления "за всех", потому что за указанное полномочие проголосовали лишь собственники, владеющие только 36% голосов в МКД. А необходимый минимум - хотя бы половина от всех голосов в МКД. Поэтому во внесении в реестр лицензий новой УК было отказано (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21 марта 2024 г. № 305-ЭС23-23876).

УК оспорила отказ в суде, притом суд округа, признавая отказ незаконным, отметил:

положения п. 4.3 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ (о необходимости не менее 2/3 голосов от общего количества голосов собственников в МКД для принятии решения о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ) не распространяются на случай возложения на председателя совета полномочия на заключение договора управления МКД;
потому что наделение председателя совета правом на подписание договора с УК не следует отождествлять с передачей полномочий на принятие решений по вопросам, указанным в п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, поскольку подписание договора нельзя рассматривать как принятие какого-либо решения;
а раз так, то нужно применять общее правило, предусмотренное ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, в соответствии с которым решения ОСС по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном ОСС при наличии кворума. А это требование соблюдено.

Орган ГЖН добился пересмотра дела в Верховном Суде РФ. Отменяя постановление суда округа и оставляя в силе решение суда первой инстанции (он счел отказ законным), тройка судей СКЭС указала следующее:

суд первой инстанции признал обоснованным отказ органа жилнадзора внести изменения в реестр по причине нарушения УК ч. 2.1 ст. 162 ЖК РФ ввиду неразмещения в ГИС ЖКХ договора управления МКД, заключенного с собственниками помещений в данном доме в соответствии с ч.1 ст.162 ЖК РФ;
при этом согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ этот договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, при выборе УК на ОСС с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного ОСС, при этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора;
в нарушение вышеуказанных положений УК представила в ОГЖН копию договора управления, заключенного УК с председателем совета МКД от своего имени, притом что на ОСС по вопросу о наделении данного председателя полномочиями на подписание договора управления от имени всех собственников, положительно проголосовали только 36,75% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Отметим, что Верховный Суд РФ сослался также на дополнительное основание для признания отказа ОГЖН законным - вопрос о выборе новой УК на упомянутом ОСС также не набрал нужного кворума (лишь 33,62% вместо 50% от общего количества голосов в доме), что было подтверждено вступившим в силу решением районного суда.

https://www.garant.ru/news/1696853/

deti

Дата 18.10.2025 - 21:14

Мама господина ПЖ

Профиль
Группа: Пользователи
Сообщений: 14559
Пользователь №: 47524
Регистрация: 16.02.2010 - 22:42

<Письмо> Минстроя России от 03.10.2025 N 27640-ОГ/00 <По вопросу о заключении застройщиком договора управления МКД>
Даны разъяснения по вопросу определения размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме и условиям участия застройщика в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

Цитата

Сообщается, в частности, что в соответствии с частью 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на ОСС, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ. Размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Таким образом, условия договора МКД, в том числе условие о порядке определения размера платы за содержание жилого помещения, утверждаются решением ОСС.

В силу части 1.1 статьи 44 ЖК РФ в ОСС помимо собственников помещений в МКД в течение года со дня выдачи разрешения на ввод МКД в эксплуатацию вправе принимать участие лица, принявшие помещения по акту от застройщика.
До передачи помещения в МКД лицу, принявшему помещение по акту, застройщик вправе участвовать в ОСС в случае государственной регистрации права собственности на нереализованные помещения. Участие застройщика в ОСС без наличия у него зарегистрированного права собственности на помещения не допускается.

При этом в соответствии с положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае если на строительство (создание) МКД и (или) иных объектов недвижимости застройщиком привлечены денежные средства участников долевого строительства, тогда такой застройщик не может являться правообладателем указанных объектов.

В указанном случае отсутствует возможность регистрации права собственности застройщика на помещения в МКД, подлежащие передаче участникам долевого строительства, соответственно, отсутствует возможность участия застройщика в ОСС от имени помещений в МКД, подлежащих передаче участникам долевого строительства.

В случае если МКД построен застройщиком за счет собственных средств, для реализации права участия в ОСС застройщику необходимо осуществить государственную регистрацию права собственности на принадлежащие ему помещения в установленном законодательством порядке.

https://www.consultant.ru/document/cons_doc...tm_content=body

deti

Дата 16.11.2025 - 17:27

Мама господина ПЖ

Профиль
Группа: Пользователи
Сообщений: 14559
Пользователь №: 47524
Регистрация: 16.02.2010 - 22:42

<Письмо> Минстроя России от 12.11.2025 N 69144-ДН/04 <О заключении договора управления МКД>

Цитата

Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах компетенции сообщает следующее.

В соответствии с Положением о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 N 1038, рассмотрение конкретных правовых ситуаций, спорных вопросов применения законодательства, возникающих между юридическими и (или) физическими лицами, их юридическая оценка не входят в компетенцию Минстроя России.

Вместе с тем сообщается, что согласно части 1 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом (далее - МКД) и иные обеспечивающие управление МКД, в том числе содержание и ремонт общего имущества в МКД, договоры.

Так, жилищное законодательство Российской Федерации предусматривает ситуацию, когда собственниками помещений МКД выбран и реализован способ управления ТСЖ, но при этом указанное ТСЖ заключило договор управления с управляющей организацией (далее - УО).

В приведенном случае противоречий не возникает, поскольку юридически выбран только один способ управления МКД - управление ТСЖ, а уже созданное ТСЖ делегирует свои полномочия УО.

https://www.consultant.ru/document/cons_doc...tm_content=body

Это сообщение отредактировал deti - 16.11.2025 - 17:28

deti

Дата 22.11.2025 - 21:34

Мама господина ПЖ

Профиль
Группа: Пользователи
Сообщений: 14559
Пользователь №: 47524
Регистрация: 16.02.2010 - 22:42

<Письмо> Минстроя России от 12.11.2025 N 69144-ДН/04 <О заключении договора управления МКД>
Разъяснены особенности реализации договора управления многоквартирным домом, заключенного ТСЖ с управляющей организацией

Цитата

Сообщается, в частности, что правом заключения договора управления наделено Правление ТСЖ (пункт 4 статьи 148 ЖК РФ). При этом порядок принятия решения о заключении такого договора управления законодательством не урегулирован и может быть установлен Уставом ТСЖ. Отмечается, что реализация ТСЖ права заключения договора управления МКД с управляющей организацией (далее - УО) решением общего собрания собственников помещений в МКД не требуется.

УО как вторая сторона договора управления обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность (часть 2 статьи 162 ЖК РФ).

Таким образом, в случае заключения договора управления между ТСЖ и УО способ управления этим МКД остается единственным - это управление ТСЖ. Именно ТСЖ, созданное в надлежащем порядке и имеющее право управлять МКД, наделено правом заключить договор управления с УО, передав свои полномочия по указанному договору управляющей организации. При этом изменения способа управления дома не происходит, поскольку, во-первых, ТСЖ не наделено правом изменения способа управления, таким правом обладает исключительно общее собрание собственников (часть 3 статьи 161 ЖК РФ), во-вторых, изменение способа управления привело бы к утрате ТСЖ права на заключение договора МКД управления с УО.

В случае заключения договора управления МКД ТСЖ фактически утрачивает права и обязанности по управлению МКД, поскольку в соответствии со статьей 162 ЖК РФ такими правами и обязанностями наделяется УО.

С ТСЖ снимаются обязанности по выполнению работ и (или) оказанию услуг по управлению МКД, по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, по предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги газоснабжения, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, по обеспечению готовности инженерных систем, по осуществлению иной направленной на достижение целей управления МКД деятельности, все перечисленные обязанности возлагаются на УО (части 2.2, 11 статьи 161, часть 2 статьи 162 ЖК РФ).

Собственники помещений в МКД вносят плату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги в УО, а не в ТСЖ. Именно УО получает право распоряжения денежными средствами, ТСЖ такое право утрачивает.

deti

Дата 16.08.2026 - 19:32

Мама господина ПЖ

Профиль
Группа: Пользователи
Сообщений: 14559
Пользователь №: 47524
Регистрация: 16.02.2010 - 22:42

<Письмо> Минстроя России от 22.07.2026 N 17279-ОГ/00 <О заключении договора управления МКД>

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО
ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 22 июля 2026 г. N 17279-ОГ/00
Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя России рассмотрел обращение и в рамках своей компетенции сообщает следующее.

Цитата

В Минстрое России были проанализированы письма Минстроя России от 12.11.2025 N 69144-ДН/04, от 06.04.2026 N 7982-ОГ/00 (далее - письма Минстроя России). Так, рассматриваемые письма Минстроя России содержат разъяснения действующего жилищного законодательства в пределах компетенции.

При этом рассматриваемые письма Минстроя России являются ответами на запросы конкретных лиц, не содержат правовых норм, отражают позицию Минстроя России по существу вопросов, затронутых конкретными лицами, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

В случае если письма федерального органа исполнительной власти по мнению гражданина или организации не соответствуют федеральному законодательству, содержат положения, нарушающие права и законные интересы прав граждан и организаций, такие письма могут быть в судебном порядке обжалованы.

Вместе с тем необходимо отметить следующее.

Согласно части 1 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом (далее - МКД) и иные обеспечивающие управление МКД, в том числе содержание и ремонт общего имущества в МКД, договоры.

Так, жилищное законодательство Российской Федерации предусматривает ситуацию, когда собственниками помещений МКД выбран и реализован способ управления ТСЖ, но при этом указанное ТСЖ заключило договор управления с управляющей организацией (далее - УО).

УО как вторая сторона договора управления обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность (часть 2 статьи 162 ЖК РФ).

Таким образом, в случае заключения договора управления между ТСЖ и УО способ управления этим МКД остается единственным - это управление ТСЖ. Именно ТСЖ, созданное в надлежащем порядке и имеющее право управлять МКД, наделено правом заключить договор управления с УО, передав свои полномочия по указанному договору УО. При этом изменения способа управления дома не происходит, поскольку, во-первых, ТСЖ не наделено правом изменения способа управления, таким правом обладает исключительно общее собрание собственников (часть 3 статьи 161 ЖК РФ), во-вторых, изменение способа управления привело бы к утрате ТСЖ права на заключение договора МКД управления с УО.

В приведенном случае противоречий не возникает, поскольку юридически выбран только один способ управления МКД - управление ТСЖ, а уже созданное ТСЖ делегирует свои полномочия УО.

Вместе с тем в силу части 2.2 статьи 161 ЖК РФ при заключении ТСЖ договора управления МКД с УО именно ТСЖ осуществляет контроль за выполнением УО обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в МКД, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать установленным требованиям.

Таким образом, заключение органами управления ТСЖ договора управления МКД не снимает с ТСЖ обязанности осуществлять контроль за выполнением УО обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в МКД.

Обращаем внимание, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Директор Департамента развития жилищно-коммунального хозяйства А.С.ФЕДЯКОВ

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_541536/

« | Жилищно-коммунальное хозяйство | »

[ Время генерации скрипта: 0.0074 ] [ Использовано запросов: 13 ] [ GZIP включён ]

Используя Yarportal.Ru, вы соглашаетесь с Правилами Yarportal.Ru и Политикой обработки персональных данных.

Все вопросы: yaroslavl@bk.ru