Афера Пик-Верхняя Волга обманул Мэрию Ярославля, на 451 600 833,81 рублей жилья

https://kad.arbitr.ru/Card/09045fbf-8650-4b...23-d3b3c9db2fed

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
(резолютивная часть оглашена 27.03.2018 г.)
г. Ярославль Дело № А82-14326/2017
20 апреля 2018 года
Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Бессоновой И.Ю.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Веремьевым И.М.
рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Мэрии города Ярославля
(ИНН 7601001234, ОГРН 1027600683824)
к Акционерному обществу «Технострой» (ИНН 7602036600, ОГРН
1037600002945)
о взыскании 451600833.81 руб.
при участии:
от истца – Климов Б.С. – представитель по доверенности от 30.08.2016 г.
от ответчика – Лузина Ю.В. – представитель по доверенности от 09.01.2018 г.,
Кабаченко Я.В. – представитель по доверенности от 21.04.2017 г.
установил:
Мэрия города Ярославля обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к
Закрытому акционерному обществу "ПИК-Верхняя волга" о взыскании 463 818 977
руб. 39 коп., в том числе стоимость не переданных квартир общей площадью 8867.64
кв. м. в размере 433 739 777 руб. 39 коп., стоимость не переданных нежилых встроеннопристроенных
помещений соцкультбыта общей площадью 501,33 кв. м. в размере
30 079 200 руб. в рамках обязательств по инвестиционному контракту №ИК-5/2005 от
22.09.2005г.
Судом установлено, что ответчик сменил наименование, закрытое акционерное
общество "ПИК-Верхняя волга" на акционерное общество «Технострой». В порядке ст.
124 АПК РФ наименование ответчика акционерное общество «Технострой».
Истец в ходе судебного рассмотрения в порядке ст. 49 АПК РФ уменьшил исковые
требования, просил взыскать 451 600 833 руб. 81 коп., в том числе 428 358 933 руб. 81
коп. стоимости непереданных квартир, 23 241 900 руб. стоимости непереданных
нежилых встроенно-пристроенных помещений соцкультбыта.
Истец в судебном заседании требования поддержал, в ходе судебного
рассмотрения спора пояснил, что в нарушении условий Инвестиционного контракта
ответчик не передал истцу квартиры общей площадью 8 071,47 кв.м. и 451,2 кв.м
площади нежилых встроено-пристроенных помещений.

Ответчик исковые требования не признал, представил отзывы на иск, заявил об
истечении срока исковой давности, так как Контракт прекратил свое действие в 2008
году, т.е. по истечении предельного срока реализации контракта. По мнению ответчика, срок на судебную защиту истек 31.12.2011г.

Согласно отзыву, денежный эквивалент за жилье и нежилые помещения возможен только по соглашению сторон, такого
соглашения стороны не подписывали. Так же исковые требования не подлежат
удовлетворению, так как действующее законодательство не предусматривает
взыскание стоимости доли по непрекращенному и нерасторгнутому договору простого
товарищества. Истцом не могут быть заявлены требования о взыскании убытков. У
ответчика отсутствует противоправность действий и нарушение условий Контракта,
что подтверждается следующим: обязательство ответчика по передаче конкретного
имущества истцу зависит исключительно от воли и действий Истца, который должен
оформить Акт о результатах реализации инвестиционного проекта; обязанность по
передаче площадей от ответчика истцу возникает с момента оформления истцом Актов
о реализации инвестиционного проекта, которые истцом не были оформлены в
установленном Контрактом порядке; обращение с настоящим иском со стороны истца
последовало только после обращения ответчика в Арбитражный суд Ярославской
области с исковыми требованиями к истцу о расторжении Контракта, а также о порядке
определения доли в контракте и взыскании с истца неосновательного обогащения в
размере 490 млн. руб. Помимо этого, заявленные требования о взыскании с Ответчика
10% полезной площади нежилых встроенно-пристроенных помещений соцкультбыта в
жилом доме, введенном по следующему Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию:
№ RU 76301000-120/2007 от 30.11.2007 г. подлежат исключению в полном объеме, в
связи с тем, что жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта и
инженерными коммуникациями (строительный объем - 78 637 куб.м, этажность - 10-16,
кол-во секций - 5, кол-во квартир - 262 шт.), расположенный по адресу: г. Ярославль,
проспект Фрунзе, микрорайон № 5 стр. № 6 не участвовал в расчетах между сторонами,
т.к. не входит в объем строительства по Контракту (II очередь строительства МКР №5
жилого района «Сокол»»). Согласно Проекту застройки 2 очереди строительства МКР
№ 5 жилого района «Сокол» (Приложение № 3) проектом строительства в рамках
Контракта предусмотрено строительство следующего объекта - Жилой дом (стр. № 6),
10 этажный, строительный объем - 57335 куб.м., кол-во квартир - 195). Указанный
жилой дом введен в эксплуатацию 30.09.2011 г. и выдано Разрешение на ввод объекта в
эксплуатацию за № RU 76301000-101-2011. Так же истцом заявлены требования по
жилому дому (строительный № 10), который был введен в эксплуатацию 18.08.2017 г.,
т.е. после обращения истца в суд иском, в связи с чем истец нарушил процедуру,
установленную Контрактом в п. 3.5, 5.1.4J 5.1.6, а именно, не направил Ответчику Акт
о результатах реализации инвестиционного проекта с распределением площадей между
сторонам, так как данный дом был введен в эксплуатацию 18.08.2017 г. Стороны
установили предельный проектный объем жилых домов, возводимых в рамках
Контракта, который ограничен площадью 155,00 тыс. кв.м. В рамках Контракта
Ответчик построил и ввел в эксплуатацию 16 (Шестнадцать) жилых домов общей
проектной площадью - 190 429, 85 кв.м. В связи с чем, жилые дома, с разрешениями на
ввод объекта в эксплуатацию, РНВ № RU 76301000-027-2016 от 31.03.2016 г. (стр. № 5
3 Пусковой комплекс); РНВ № RU 76301000-071-2016 от 07.09.2016 г. (Стр. № 15);
РНВ № RU 76-301000-085-2017 от 18.08.2017 г. (Стр. № 10), построенные Ответчиком
за пределами согласованного проектного объема 155,00 тыс.кв.м2 не могут являться
предметом настоящего спора и подлежат исключению судом из расчетов. Ответчик не
согласен с расчетами Истца, в которых использовались средние цены и индексы на
рынке жилья, так как методика расчета денежной компенсации по вышеуказанным
индексам сторонами не предусмотрена в Контракте, не дана расшифровка «стоимости 1
кв.м общей площади жилья, сложившейся на объектах городского заказа». Стоимость
3 А82-14326/2017
денежной компенсации за 1 кв.м. может устанавливаться только по соглашению между
Сторонами. Полагает, что Контракт не заключен надлежащим образом в силу
отсутствия урегулирования сторонами условий о предмете, так как Инвестиционный
проект отсутствует, в связи с чем нельзя сделать вывод непосредственно о целях
заключения договора. Реальных действий сторон в целях исполнения условий
Контракта в отношении объектов (стр. № 1 2 ПК; №1 4ПК; №6, №11, №17, №12, №5
1ПК; № 14; № 16; № 5 2ПК; № 5 3 ПК; № 15, № 10) между сторонами не
усматривается. Акты о реализации Контракта со стороны Истца в адрес Ответчика не
направлялись; акты о реализации Контракта по спорным домам сторонами не
подписывались; между сторонами с 2011 года не распределялись квартиры и нежилые
помещения.
Выслушав представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд
установил следующее.
22.09.2005 г. между мэрией города Ярославля /Администрация/ и ЗАО
«Керамикстрой» (прежнее наименование ответчика) /Инвестор-застройщик/ был
заключен Инвестиционный контракт № ИК-5/2005, предметом которого контракта
является реализация Инвестиционного проекта по строительству жилых домов (жилого
и /или смешанного назначения) с инженерными сетями и сооружениями, входящими во
II очередь застройки МКР-5 жилого района «Сокол» г.Ярославля ориентировочной
общей площадью 155,0 тыс. м2 (далее «Объект»).
В соответствии с п. 3.1 Контракта, базовое соотношение раздела имущества по
итогам реализации настоящего контракта устанавливается между Сторонами в
следующей пропорции: В собственность Инвестора-застройщика: 90% общей площади
квартир жилых домов; 90% полезной площади нежилых встроенно-пристроенных
помещений соцкультбыта в Объекте; В собственность Администрации: 100%
инженерных сетей холодного и горячего водоснабжения, фекальной и ливневой
магистральных и внутридомовых телевизионных сетей, инженерных сетей
телефонизации и радиофикации, и объектов инженерной инфраструктуры, а также
внутридомовые и наружные сети и оборудование лифтовой диспетчерской связи и
сигнализации; 10% обшей площади квартир жилых домов в счет возмещения затрат
Администрации по освобождению площадок под строительство жилья; 10% полезной
площади нежилых встроенно-пристроенных помещений соцкультбыта в Объекте в счет
возмещения затрат Администрации по освобождению площадок под строительство
жилья. По соглашению Сторон возможна полная или частичная денежная компенсация
передаваемой площади жилых и/или нежилых встроенно-пристроенных помещений
соцкультбыта в Объекте по стоимости 1 кв. м общей площади жилья, сложившейся на
объектах городского заказа за квартал, предшествующий расчетному.
В соответствии с п. 3.3 Контракта, конкретное имущество, подлежащее передаче в
собственность Сторонам по итогам реализации настоящего контракта, определяется на
основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта.
В соответствии с п. 3.4 Контракта, если в процессе реализации проекта Инвесторзастройщик
обеспечит выход площадей по Объекту в размерах больших или меньших,
чем предполагается Контрактом, то расчеты по п.3.1. и 5.2.1. настоящего Контракта
производятся по фактической площади Объекта, если иное не будет определено
Сторонами в соответствующем дополнительном соглашении.
В соответствии с п. 3.5 Контракта, оформление имущественных прав Сторон по
результатам реализации проекта с учетом всех дополнительных соглашений к
настоящему контракту производится в установленном порядке после сдачи объекта в
4 А82-14326/2017
эксплуатацию и выполнения обязательств по Контракту и приложений к нему на
основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям
Контракта.
Статьей 4 Контракта определены сроки и содержание этапов.
Первый этап: Разработка, согласование и утверждение в установленном порядке
предпроектной и проектно-сметной документации. Подготовка строительной
площадки. Получение разрешения на производство строительных работ. Начало этапа -
дата подписания настоящего контракта. Окончание этапа - дата оформления
разрешения на производство строительных работ. Продолжительность этапа - по
графику, согласованному Сторонами.
Второй этап: Производство строительных и иных работ, необходимых для ввода
объекта в эксплуатацию. Начало этапа - оформление разрешения на производство
строительных работ. Окончание этапа - дата утверждения акта приемочной комиссии.
Продолжительность этапа - по графику, согласованному Сторонами.
Третий этап: завершение расчетов и урегулирование претензий. Подписание
Сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта. Оформление
имущественных прав Сторон по Контракту. Начало этапа - дата утверждения акта
приемочной комиссии. Окончание этапа и Контракта в целом - оформление
имущественных прав Сторон по Контракту. Продолжительность этапа - не более 3
месяцев.
В соответствии с п. 5.1.4 Контракта для реализации настоящего контракта
Администрация обязуется после ввода Объекта (пускового комплекса) в эксплуатацию
обеспечить оформление в установленном порядке акта о результатах реализации
инвестиционного проекта, осуществляемого по настоящему контракту.
В соответствии с п. 5.1.5 Контракта для реализации настоящего контракта
Администрация обязуется в течении трех месяцев с даты ввода в эксплуатацию
Объекта (пускового комплекса) принять в муниципальную собственность и передать на
баланс соответствующим эксплуатирующим организациям инженерные сети холодного
и горячего водоснабжения, фекальной и ливневой канализации, теплоснабжения,
газоснабжения, энергоснабжения, магистральные и внутридомовые телевизионные
сети, инженерные сети телефонизации и радиофикации, и объекты инженерной
инфраструктуры, а также внутридомовые и наружные сети и оборудование лифтовой
диспетчерской связи и сигнализации, созданные в рамках реализации настоящего
Контракта.
В соответствии с п. 5.1.6 Контракта для реализации настоящего контракта
Администрация обязуется в течение месяца с даты ввода в эксплуатацию Объекта
(пускового комплекса) обеспечить выдачу документов, находящихся в ведении
Администрации и удостоверяющих передачу построенного имущества в собственность.
Оформление документов на право собственности в учреждении юстиции по
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на
территории Ярославской области Инвестор-застройщик производит самостоятельно и
за свой счет.
В соответствии с п. 7 Контракта, настоящий Контракт вступает в силу с момента
его подписания Сторонами. Настоящий Контракт прекращается: по соглашению
Сторон; по решению арбитражного суда; по выполнению Сторонами всех обязательств
по Контракту, завершении расчетов и оформлению имущественных отношений
согласно акту о результатах реализации инвестиционного проекта; в одностороннем
порядке по требованию Администрации в случае неисполнения или ненадлежащего
5 А82-14326/2017
исполнения Инвестором-застройщиком обязательств по п.3.1. настоящего Контракта по
истечении 10 дней с момента получения Инвестором-застройщиком соответствующего
уведомления Администрации.
Дополнительным соглашением № 2 от 16.10.2007 г. стороны пришли к
соглашению о частичной денежной компенсации причитающейся Администрации
общей площади квартир жилых домов № 3 и 4, исходя из установленной Сторонами
стоимости 1 кв.м. объекта в размере 24 990,00 рублей. Стороны установили, что в счет
частичной денежной компенсации причитающейся Администрации общей площади
квартир в размере 1.030,17 кв.м., из которых: 33,44 кв.м. в жилом доме № 3, что
составляет 1,65 % от общей площади жилого дома № 3; 996,73 кв.м. в жилом доме № 4,
что составляет 7,85 % от общей площади жилого дома № 4, Инвестор-застройщик
обязуется перечислить Администрации денежные средства в размере 25 743 948,3 руб.,
НДС не облагается. В связи с частичной денежной компенсацией причитающейся
Администрации общей площади квартир жилых домов № 3 и 4, а также в связи с тем,
что между Сторонами достигнута договоренность о передаче Администрации в жилом
доме № 1, входящем в состав Объекта, общей площади квартир в размере 169,69 кв.м. в
счет доли, причитающейся Администрации в жилом доме № 3, устанавливается
следующее базовое соотношение раздела имущества в Объекте (в части жилых домов
№1, 3 и 4) по итогам реализации настоящего Контракта: В собственность Инвесторазастройщика
и привлеченных им в рамках реализации настоящего Контракта третьих
лиц (Соинвесторов): 89,02 % общей площади квартир жилого дома № 1; 100 % общей
площади квартир жилого дома № 3; 97,85 % общей площади квартир жилого дома № 4.
В собственность Администрации: 100 % инженерных сетей и сооружений; 10,98 %
общей площади квартир жилого дома № 1; 0 % общей площади квартир жилого дома
№ 3; 2,15 % общей площади квартир жилого дома № 4.
Дополнительным соглашением № 4, стороны установили, что на основании п.3.1.
Контракта Стороны пришли к соглашению о частичной денежной компенсации
причитающейся Администрации общей площади квартир жилых домов № 3, исходя из
установленной Сторонами стоимости 1 кв.м. Объекта в размере 35 200,00 руб. Стороны
установили, что в счет частичной денежной компенсации причитающейся
Администрации общей площади квартир в размере 38,09 кв.м., что составляет 1,94 %
от общей площади жилого дома № 3. Инвестор-застройщик обязуется перечислить
Администрации денежные средства в размере 1 340 768 руб. 00 коп., НДС не
облагается. В связи с частичной денежной компенсацией причитающейся
Администрации общей площади квартир жилого дома № 3, а также в связи с тем, что
между Сторонами достигнута договоренность о передаче Администрации в жилом
доме № 1, входящем в состав Объекта, общей площади квартир в размере 124,50 кв.м. в
счет доли, причитающейся Администрации в жилом доме № 3, устанавливается
следующее базовое соотношение раздела имущества в Объекте (в части жилого дома №
3) по итогам реализации настоящего Контракта: в собственность Инвесторазастройщика
и привлеченных им в рамках реализации настоящего Контракта третьих
лиц (Соинвесторов): 100 % общей площади квартир жилого дома № 3; В собственность
Администрации: 0 % общей площади квартир жилого дома № 3.
Дополнительным соглашением № 5 стороны пришли к соглашению о частичной
денежной компенсации причитающейся Администрации общей площади квартир
жилых домов № 3, исходя из установленной Сторонами стоимости 1 кв.м. Объекта в
размере 35 200,00 руб. Стороны установили, что в счет частичной денежной
компенсации причитающейся Администрации общей площади квартир в размере 38,09
6 А82-14326/2017
кв.м., что составляет 1,94 % от общей площади жилого дома № 3. Инвестор-застройщик
обязуется перечислить Администрации денежные средства в размере 1 340 768 руб. 00
коп., НДС не облагается. В связи с частичной денежной компенсацией причитающейся
Администрации общей площади квартир жилого дома № 3, а также в связи с тем, что
между Сторонами достигнута договоренность о передаче Администрации в жилом
доме № 1, входящем в состав Объекта, общей площади квартир в размере 124,50 кв.м. в
счет доли, причитающейся Администрации в жилом доме № 3, устанавливается
следующее базовое соотношение раздела имущества в Объекте (в части жилого дома №
3) по итогам реализации настоящего Контракта: в собственность Инвесторазастройщика
и привлеченных им в рамках реализации настоящего Контракта третьих
лиц (Соинвесторов): 100 % общей площади квартир жилого дома № 3; В собственность
Администрации: 0 % общей площади квартир жилого дома № 3.
Из материалов дела следует, что в период действия контракта ответчиком
производилась застройка выделенного земельного участка, ЗАО «ПИК-Верхняя Волга»
выдавались разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, однако в полном объеме
площади жилых и нежилых помещений истцу не передаваны.
В связи с отсутствием передачи ЗАО «ПИК-Верхняя Волга» площадей по
Инвестиционному контракту Мэрия города Ярославля обратилась в арбитражный суд с
иском к ЗАО «ПИК – Верхняя Волга» об обязании исполнить обязательства по
инвестиционному контракту №ИК-5/2005 от 22.09.2005 г. – передать мэрии
г.Ярославля квартиры общей площадью 6 820,98 кв.м. В ходе судебного рассмотрения
спора истец уточнял исковые требования: просил обязать ответчика передать 8 071, 47
кв.м. по жилым помещениям, 451,2 кв.м. по нежилым встроенно-пристроенным
помещениям соцкультбыта.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 19.05.2017г. в
удовлетворении иска отказано.
Указывая, что в связи с отчуждением застройщиком прав на вновь возведенные
объекты недвижимого имущества мэрия города Ярославля утратила возможность
получить жилые и нежилые помещения, 08.06.2017г. истец направил ответчику
претензию № 1/24-5336, в которой предлагал в добровольном порядке возместить
стоимость не переданных ответчиком объектов недвижимости. Согласно
проставленному штампу претензия получена ответчиком 08.06.2017г.
Отсутствие удовлетворения требования послужило основанием для обращения
истца в суд с настоящим исковым заявлением.
Изучив материалы дела, суд считает требования истца подлежащими
удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что отношения сторон возникли из инвестиционного
контракта от 22.09.2005 № ИК-5/2005.
Как разъяснено в п.п. 4, 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О
некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу
недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении
споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в
сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости,
судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и
разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое
товарищество") Кодекса и т.д. В случаях когда из условий договора усматривается, что
каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные
средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью
7 А82-14326/2017
достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости. В случаях, когда из
условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает
земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет
строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания
объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как
договор простого товарищества.
По своей правовой природе Инвестиционный контракт от 22.09.2005 № ИК-5/2005
является договором простого товарищества.
Согласно пункту 1 статьи 1041 ГК РФ по договору простого товарищества
(договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются
соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица
для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
В силу пунктов 1, 2 статьи 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что
он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и
иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи; вклады
товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора
простого товарищества или фактических обстоятельств.
На основании данной нормы стороны согласовали в статье 5.1 инвестиционного
контракта, что вкладом администрации в реализацию контракта является оказание
содействия инвестору в реализации проекта, по вопросам, входящим в компетенцию
администрации; обеспечить выдачу инвестору-застройщику технических условий на
проектирование и строительство инженерных сетей и сооружений, объектов
инженерной инфраструктуры, расположенных за пределами отвода участка под
строительство объекта; в случае выполнения инвестором-застройщиком данных
технических условий и обязательств Администрация обязуется обеспечить условия по
подключению объекта к действующим сетям; принять в муниципальную собственность
и передать на баланс соответствующим эксплуатирующим организациям инженерные
сети холодного и горячего водоснабжения, фекальной и ливневой канализации,
теплоснабжения, газоснабжения, энергоснабжения, магистральные и внутридомовые
телевизионные сети, инженерные сети телефонизации и радиофикации, и объекты
инженерной инфраструктуры, а также внутридомовые и наружные сети и оборудование
лифтовой диспетчерской связи и сигнализации, созданные в рамках реализации
настоящего контракта.
Проанализировав содержание контракта и дополнительных соглашений к нему,
суд считает, что условия инвестиционного контракта не устанавливают обязанности
Администрации по внесению денежного вклада в счет компенсации расходов
Общества.
Вместе с тем, по смыслу статьи 1042 ГК РФ стороны товарищества вправе сами
определить, в чем заключается конкретный вклад каждого в общее дело.
Из условий контракта следует, что при его заключении стороны определили объем
(содержание) неимущественного вклада Администрации при реализации
Инвестиционного контракта. Указанные обстоятельства были предметом рассмотрения
суда в деле № А82-5142/2016 по иску по иску закрытого акционерного общества
«ПИК-Верхняя Волга» к мэрии города Ярославля об определении доли в объектах
строительства и взыскании 524 891 245,96 руб.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1043 внесенное товарищами имущество,
которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате
совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и
8 А82-14326/2017
доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено
законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа
обязательства.
На основании указанной нормы стороны согласовали условие, что базовое
соотношение раздела имущества по итогам реализации настоящего контракта
устанавливалось между сторонами в следующей пропорции: в собственность
инвестора-застройщика переходит 90 процентов общей площади квартир жилых домов,
90 процентов полезной площади нежилых встроенно-пристроенных помещений
соцкультбыта в объекте. В собственность Администрации переходит 100 процентов
инженерных сетей холодного и горячего водоснабжения, фекальной и ливневой
канализации, теплоснабжения, газоснабжения, энергоснабжения, магистральных и
внутридомовых телевизионных сетей, инженерных сетей телефонизации и
радиофикации, и объектов инженерной инфраструктуры, а также внутридомовые и
наружные сети и оборудование лифтовой диспетчерской связи и сигнализации, 10
процентов общей площади квартир жилых домов в счет возмещения затрат
Администрации по освобождению площадок под строительство жилья, 10 процентов
полезной площади нежилых встроенно-пристроенных помещений соцкультбыта в
объекте в счет возмещения затрат Администрации по освобождению площадок под
строительство жилья (пункт 3.1 контракта).
Таким образом, стороны установили в контракте определенный размер долей
участников в общем имуществе, созданном в результате совместной деятельности.
Из материалов дела следует, сторонами не оспаривается, что при реализации
Инвестиционного контракта застройщиком не выполнены условия о передаче истцу
объема жилых и нежилых помещений по правилам, установленным в п.3.1 Контракта.
Более того, как установлено судом при рассмотрении дела № А82-8603/2016, квартиры
и нежилые помещения отчуждены в собственность третьих лиц, которые являются
добросовестными приобретателями. Квартир и встроенно-пристроенных помещений в
собственности ответчика не имеется.
Фактически по итогам реализации Инвестиционного контракта истец лишился
того, на что мог рассчитывать при его заключении.
Согласно п.4 ст. 1044 ГК РФ товарищ, совершивший от имени всех товарищей
сделки, в отношении которых его право на ведение общих дел товарищей было
ограничено, либо заключивший в интересах всех товарищей сделки от своего имени,
может требовать возмещения произведенных им за свой счет расходов, если имелись
достаточные основания полагать, что эти сделки были необходимыми в интересах всех
товарищей. Товарищи, понесшие вследствие таких сделок убытки, вправе требовать их
возмещения.
Факт отчуждения прав на объекты недвижимого имущества в период реализации
Инвестиционного контракта, в том числе в части, подлежащей передаче истцу,
ответчиком не оспаривается.
Реализация полного объема площадей в ущерб интересам стороны договора,
отсутствие получения площадей в качестве результата реализации инвестиционного
контракта нарушает права мэрии города Ярославля.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного
возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено
возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые
лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления
нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также
9 А82-14326/2017
неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях
гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Ответчик полагает, что истец утратил право на получение объектов, и, как
следствие, право на получение денежного эквивалента площадей, так как истцом не
направлялись для оформления акты о результатах реализации инвестиционного
проекта (по каждому корпусу), а также не направлялся итоговый акт после завершения
контракта.
Доводы ответчика судом оценены, отклонены, так как Контракт не содержит
условия о том, что отсутствие направления Актов о результатах реализации проекта
лишает мэрию города Ярославля права на получение имущественного эквивалента
внесенного вклада. Условий о наступлении последствий отсутствия Актов о
результатах реализации проекта в контакте не имеется.
Ссылки ответчика не неисполнение истцом встречных обязательств в части
направления Актов о результатах реализации проекта отклонены судом как основанные
на неверном толковании норм права.
Согласно п.1 ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства
одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих
обязательств.
Исполнение обязательств ответчиком обусловлено совершением мэрией действий
по обеспечения исполнения контракта (неимущественный вклад). Отсутствие
направления необходимого для оформления расчетов документа позволяло ответчику
известить истца о необходимости оформить передачу площадей в соответствии с
условиями контракта, однако доказательств того, что застройщик обращался с
указанным предложением, а истец отказался от принятия площадей материалы дела не
содержат.
Доводы ответчика о том, что контракт является действующим, в связи с чем
требования о расчетах не могут быть удовлетворены, оценены судом, отклонены. Из
условий контракта следует, что расчеты сторон не связаны с вводом в эксплуатацию
конкретного строения, а зависят от площади построенных объектов недвижимости.
Факт завершения строительства объектов, в отношении площади которых истец
заявляет требования, подтвержден представленными в материалы дела разрешениями
на ввод объектов в эксплуатацию, не оспаривается ответчиком.
Доводы об истечении срока исковой давности отклонены судом, так как
контрактом не определена дата либо событие, с которыми стороны связали
наступлении обязанности по передаче площадей.
Передача конкретных площадей может быть определена по итогам реализации
проекта (п.3.3 Контракта), расчет не связан с разрешением на ввод объекта в
эксплуатацию. Срок исковой давности истцом не пропущен.
Доводы о незаключенности контракта отклонены судом: предмет контракта
определен сторонами, контракт исполнялся, о том, что у сторон имеется какая-либо
неопределенность в условиях договора при исполнении контракта, стороны не
заявляли.
Проанализировав доводы сторон, представленные в их подтверждение
доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд считает, что требования истца о
взыскании стоимости непереданных площадей являются обоснованными.
По расчету истца стоимость не переданных квартир составляет 428 358 933 руб. 81
коп., стоимость не переданных нежилых встроенно-пристроенных помещений
соцкультбыта 23 241 900 руб.
10 А82-14326/2017
При этом истец включает в расчет следующие площади помещений:
1. Многоквартирный жилой дом № 6 (стр.) с инженерными сооружениями
(ВНС) и инженерными коммуникациями в МКР №5 жилого района "Сокол" 1 159,93
кв.м х 41 597 руб. = 48 249 608, 21 руб.
2. Многоквартирный жилой дом (стр.№ 5) с офисами и предприятиями
районного назначения (стр. № 26), офисами и предприятиями бытового обслуживания
(стр. № 27) и инженерными коммуникациями в МКР № 5 жилого района "Сокол"
882,06 кв.м х 46 891 руб. = 41 360 675, 46 руб. 1 330, 25 кв.м х 47 801 руб. = 63 587 280,
25 руб. 874, 84 кв.м х 52 487 руб. - 45 917 727,08 руб.
3. Многоквартирный жилой дом № 17 (стр.) с инженерными
коммуникациями в МКР № 5 жилого района"Сокол" 398,12 кв.м х 54 903 руб. = 21 857
982,36 руб.
4. Многоквартирный жилой дом № 11 (стр.) с инженерными
коммуникациями (ЦТП и ВНС) и инженерными коммуникациями в МКР №5 жилого
района "Сокол" 757,19 кв.м х 52 982 руб. = 40 117 440, 58 руб.
5. Многоквартирный жилой дом № 12 (стр.) с инженерными
коммуникациями в МКР № 5 жилого района "Сокол" 855,60 кв.м х 52 487 руб. = 44 907
877,20 руб.
6. Многоквартирный жилой дом № 14 (стр.) с инженерными
коммуникациями в МКР № 5 жилого района "Сокол" 340,945 кв.м х 52133 руб. = 17 774
485,69 руб.
7. Многоквартирный жилой дом № 16 (стр.) с инженерными
коммуникациями в МКР № 5 жилого района 572,805 кв.м х 52 133 руб. = 29 862 043, 07
руб.
8. Многоквартирный жилой дом № 15 (стр.) с инженерными
коммуникациями в МКР № 5 жилого района "Сокол" 772, 29 кв.м х 47 507 руб. = 36 689
181, 05 руб.
9. Многоквартирный жилой дом № 10 (стр.) с объектами СКБ и
инженерными коммуникациями в МКР № 5 жилого района "Сокол" 823,51 кв.м х 46
186 руб. = 38 034 632,86 руб.
Общая стоимость непереданных жилых помещений по расчету истца составляет 48
249 608, 21 руб. + 41 360 675, 46 руб. + 63 587 280, 25 руб. + 45 917 727,08 руб. + 21 857
982,36 руб. + 40 117 440, 58 руб. + 44 907 877,20 руб. + 17 774 485,69 руб.+ 29 862 043,
07 руб. + 36 689 181, 05 руб. + 38 034 632,86 руб. - 428 358 933,81 руб.
Стоимость непереданной полезной площади нежилых встроенно-пристроенных
помещений соцкультбыта составляет 23 241 900,00 руб., в том числе:
1. Жилой дом (стр. 1) со встроенно-пристроенным проммагазином (стр. 23)
и инженерными коммуникациями (2 пуск комплекс). - 12,53 кв.м;
2. Жилой дом (стр. 1) со встроенно-пристроенным пром.магазином (стр. 23)
и инженерными коммуникациями (4 пуск комплекс).- 1,95 кв.м;
3. Жилой дом (стр. 6) с инженерными сооружениями (ВНС) и инженерными
коммуникациями - 2, 285 кв.м;
4. Жилой дом (стр.№ 5) с офисами и предприятиями районного назначения
(стр. № 26), офисами и предприятиями бытового обслуживания (стр. № 27) (1 этап) -
102,17 кв.м;
11 А82-14326/2017
5. Жилой дом (стр.№ 5) с офисами и предприятиями районного назначения
(стр. № 26), офисами и предприятиями бытового обслуживания (стр. № 27) (2 этап) -
133,73 кв.м;
6. Жилой дом (стр.№ 5) с офисами и предприятиями районного назначения
(стр. № 26), офисами и предприятиями бытового обслуживания (стр. № 27) (3 этап) -
86,5 кв.м;
7. Жилой дом (стр. № 10) с объектами СКБ и инженерными
коммуникациями - 48,2 кв.м.
Общая площадь непереданных нежилых помещений составляет 387,365 кв.м.,
стоимость - 23 241 900,00 руб.
При расчете площади ответчик указывает на неправомерное исчисление площадей
фактической площади, полагает, что площадь должна исчисляться по проектному
объему 155,00 тыс. кв.м.
Доводы ответчика судом оценены, отклонены, как противоречащие условиям
контракта.
Согласно с п. 3.4 Контракта, если в процессе реализации проекта Инвесторзастройщик
обеспечит выход площадей по Объекту в размерах больших или меньших,
чем предполагается Контрактом, то расчеты по п.3.1. и 5.2.1. настоящего Контракта
производятся по фактической площади Объекта, если иное не будет определено
Сторонами в соответствующем дополнительном соглашении.
Иного соглашения сторонами не достигнуто.
Определение площади в данной части произведено истцом правомерно.
Довод ответчика о неверном определении площади нежилых помещений по
объекту: Многоквартирный Жилой дом (стр.5) с офисами и предприятиями районного
назначения принят судом: на обозрение судом представлено подлинное Разрешение на
ввод объекта в эксплуатацию № 76-301000-027-2016 от 31.03.2016г. (копия в деле
(л.д.57 т.д.2)), которое имеет оговоренное исправление в части площади встроенопристроенных
помещений (фактически 857,1), сделанное департаментом архитектуры и
земельных отношений мэрии город Ярославля с проставлением печати Департамента.
Размер площади встроенно-пристроенных помещений 857,1 кв.м. подтверждается
также Справкой ООО Кадастровый центр «Согласие» о результатах фактически
произведенных замеров.
Размер площадей, указанных истцом подлежит корректировке с учетом
представленных в материалы дела документов.
Таким образом, размер непереданной площади помещений составляет 823,51
(жилые помещения), 386,575 кв.м. (нежилые помещения).
Иные доводы ответчика о несоответствии площадей учтены истцом при уточнении
иска.
Истец производится расчет убытков, используя среднерыночную стоимость
квадратного метра жилых и нежилых помещений.
Ответчик не согласен с расчетом истца, полагает, что истец неправомерно
использует рыночные цены при расчете.
По смыслу ст. 15 ГК РФ размер возмещения должен быть достаточным для
восстановления нарушенного права.
Доказательств того, что истец сможет восстановить нарушенное право иным
способом с меньшими затратами ответчиком не представлено.
12 А82-14326/2017
Доводы ответчика о том, что стороны не предусматривали в контракте денежного
эквивалента площадей иначе, как по соглашению сторон, оценен судом, отклонен.
Истец заявляет требование, основанием которого является допущенное ответчиком
нарушение эквивалентности расчетов при возмездности договора. По смыслу ст. 15 ГК
РФ взыскание убытков может производиться в целях защиты любого субъективного
гражданского права, в том числе обязательственного права.
Таким образом, суд считает, что требования истца являются обоснованными,
подлежат удовлетворению в сумме 451 553 433,81 руб.
В силу ст. 110 АПК РФ госпошлины по делу относится на истца и ответчика
пропорционально удовлетворенным требованиям.
Учитывая, что истец освобожден от уплаты госпошлины, пошлина не подлежит
взысканию с истца в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования мэрии города Ярославля удовлетворить частично.
Взыскать с Акционерного общества «Технострой» (ИНН 7602036600, ОГРН
1037600002945) в пользу Мэрии города Ярославля (ИНН 7601001234, ОГРН
1027600683824) 451 553 433 руб. 81 коп. долга.
В остальной части иска отказать.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Взыскать с Акционерного общества «Технострой» в доход федерального
бюджета 199 979 руб. государственной пошлины.
Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления
решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во
Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия
(изготовления его в полном объеме), а со дня вступления решения в законную силу – в
кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный
срок при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде
апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении
пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд
Ярославской области, в том числе посредством заполнения форм, размещенных на
официальном сайте суда в сети «Интернет».
Судья Бессонова И.Ю.

Это сообщение отредактировал Tuz2015 - 11.11.2018 - 15:17

Общее - значит нечейное.
Вот ежели сотрудников мэрии обмануть, это да.

самое интересное что я входе гражданского дела, которое я вел, в качестве обеспечения наложил ограничения на регистрационные действия на что-то около 80 квартир бывших на балансе ЗАО Пик-Верхняя Волга. А потом этот запрет перед новым 2018 годом приставы под надзором так сказать с..й сняли.

нельзя обмануть тех кто в доле!

Tuz2015

Обеспечительные меры вводит судья, так-то...

Или у нас на Ярпортале появился свой судья?

Ну не так выразился, иннициатор заявления, а пристав там все ограничил. Жаль судьи у нас независимые, а не народные. Порядка было бы больше

Прошло 7-10 лет. Кто то в мэрии прошляпил или умышленно не получал квартиры, а Пик Верхняя Волга их продала и ликвидируется. А люди стоявшие в очереди, молодые семьи, расселенцы квартиры так и не получили. Мэрии нужны деньги или квартиры для продажи