Экспертная оценка качества строительства коттеджей, Дом как и жену-выбирать надо тщательно

В этом сезоне хочу попробовать новое направление помимо сьемки тепловизором http://yarportal.ru/topic848339.html
Суть заключается в оценке качества строительства загородного дома при его покупке. Часто люди не строят а хотят купить уже готовый дом и у них разумеется масса подозрений и отсутствие опыта. Посмотрев вот уже более 40 домов тепловизором и лично построив 3 дома из разных материалов могу достаточно обьективно оценить их качество. Читаю западные книги по современному строительству, смотрю массу материалов. Вобщем знаю прилично и по ощущениям больше чем прорабы которые мне иногда попадаются. Сам живу в загородном доме и вижу нюансы важные которым пока что жители квартир не уделяют должного внимания.
Недавно занимался как раз инспектированием дома на продажу тепловизором и заодно смотрел качество строительства. О нем чуть позже напишу. Разумеется в целях приватности как продавца так и покупателя ни цен ни адресов и контактов не будет.
Вобщем, если кто думает купить дом и ему нужен эксперт чтобы разово посмотрел и оценил дом обращайтесь. тел 8 905 139 23 46 Сергей.
Дом вы покупаете возможно раз и на всю жизнь и отнеситесь к покупке серьезно! Иначе жалеть возможно будете долго. А продать "хлам" может и не получится.
Если это будет зимний период и дом с отоплением то проверю еще и тепловизором. Цена услуги пока что символическая на бензин. Пока мне это интересно.
Технадзором за стройкой с выездом несколько раз точно не буду заниматься. Увы, нет времени.


Это сообщение отредактировал Sergey1983 - 17.05.2018 - 10:29

Итак, как и обещал случай №1. Пригласили посмотреть дом в черте города ценой свыше 7 млн.
Материал стен местами газоблок облицованый белым силикатным кирпичем, местами просто силикатный кирпич утепленный пенопластом. Почему такое решение сложно понять. Но с точки зрения сбережения тепла и долговечности не так уж плохо. В плане эстетики наружней так себе.
Площадь дома заявлена как 270+ м2. По факту от силы 150. В площадь дома включили подвал с входом лишь с улицы. Пол подвала даже не имеет стяжки-один песок. Судя по тому что велосипед
и зимние шины в подвале стоят на кирпичиках сделал предположение что подвал по весне затапливает.
Весь подвал сделан из блоков ФБС которые идут на высоту полтора метра над землей. В тепловизоре соответственно эта стена очень сильно промерзает поскольку теплосопротивление бетона примерно в 10 раз хуже газоблока. Плохо еще и то что между полом первого этажа и потолком подвала лишь бетонная плита. Если подвал не отапливать то пол в доме станет ледяной. А если отапливать то ждут жуткие счета на электричество (газ еще не подключен но заявлено что тех.условия есть. Правда не понятно почему за 6 лет его так и не подключили)
Внутри дома уже на 70% сделана чистовая отделка. Стяжки ровные, стены выровнены гипсовой штукатуркой по маякам. Окна из самого дешевого сегмента и потому балконная дверь перекошена и сифонит. Окна поменьше более менее нормально. Двери межкомнатные самые дешевые из картона.
Лестница сделана с нарушениями всех правил. Разная высота ступеней от 12 см до 20см. Три поворотные площадки с забежными ступенями. Сама лестница находится непосредственно в помещении кухни и сильно ухудшает и эстетику и использование кухни.
Местами на первом этаже теплые полы. Остальное радиаторы.
Второй этаж сделан без окон хотя там 2 спальни. Есть лишь мансардные с видом в небо.
Инженерия сделана достаточно неплохо. Претензия лишь к электропроводке. Даже на розетки идет медный кабель малого сечения 1.5мм2.
Дом стоит у дороги асфальтированой. По ней приличный поток и ездят в том числу автобусы из которых виден участок.
Дом в продаже более 2х лет (посмотрел простым поиском по яндексу) но цена не менялась.
Соседние дома 70% бабушкины развалюхи начала 20го века и 30% дома свежие. На улице у всех собаки лают. У некоторых сидят прямо на улице. Могу предположить что есть и цигане и прочая нечисть-они любят такие места.
Мой вердикт:
1. Цена такого дома без участка порядка 3.5 млн.
2. Не рекомендую к покупке в силу серьезных недостатков- дом у дороги, окружение соседей не айс, отсутствие окон на втором этаже (доказано что это жутко угнетает и просто скучно в потолок смотреть).
3. Участок под домом судя по кадастровой карте состоит из двух. У одного из них статус "временный". Посоветовал прояснить что этот такое в случае если надумают покупать.
Поскольку обьявление не пропало из продажи надеюсь что заказчики не купили его. Хотя они уже были в этом доме ранее и меня позвали оценить косяки. Полагаю их все устраивало и лишь мелкие нюансы хотели прояснить.
За свою работу спросил символические 500 руб. на бензин. Если кто желает меня пригласить на осмотр звоните 8 905 139 23-46 Сергей.

Это сообщение отредактировал Sergey1983 - 15.12.2017 - 12:12

Выложу интересный отчет который сделал после посещения несколько домов в одном месте. Отчет для самого застройщика. Посчитал какие потери если дом сделать нормально и какие если сэкономить тыщ 20-30 на утеплении. Вышло что если застройщик сделает нормально то хозяева потом на отоплении каждый год экономят по 15-20 тыс руб.
Название застройщика не скажу поскольку дома на продажу почти все такие. Если вам интересно исследовать качество дома и не купить барахло то обращайтесь ко мне.

Расчет теплопотерь
Индивидуальный дом 110м2 в г. Ярославль
Максимальная температура -31, продолжительность отопительного периода 221 суток, средняя температура периода -4 град. Внутри дома +22


Полы по грунту 85м2 10.8х7.8
Теплопотери за год при условии +22 в зоне пола:
Пол без утепления: 4600 квт/ч
тоже +50мм ЭППС: 3160 квт/ч
тоже + 100 мм ЭППС: 2423 квт/ч

Через ленту фундамента S=15 м2, т грунта=+10
без утепления: 2340 квт/ч
тоже + 50мм ЭППС: 500 квт/ч
тоже +100 мм ЭППС: 280 квт/ч
Внимание! При отоплении от теплых полов эти значения увеличиваются на 30%

Стена 375 мм D500
Площадь дома без тамбура порядка 130м2 (взяты размеры по осям стен и вычтены окна)
потери через стены 51квт/ч х 130 = 6630 квт/ч
Проблемы: высолы на лицевой кладке.
Первый год теплопотери через стены выше расчетных в 2 раза из-за влажности стен.

Окна 1.4х1.4 м 8 шт.
Потери через все окна в случае:
Однокамерный стеклопакет: 4240 квт/ч
Двухкамерный стеклопакет 36мм без напыления: 3048 квт/ч
Двухкамерный стеклопакет 36мм с напылением: 2756 квт/ч
Проблемы: Окна попадались с не правильным монтажем (промерзания в монтажном шве, обильный конденсат).
В ранних домах были узкие рамы (Ужас, совсем не годится).

Потери через армопоясы высотой 100 мм. 2 штуки S=3.7+3.7=7.4м2:
И температура на поверхности стены при -31 на улице.

Бетон 375 мм: 2974 квт/ч . температура пов. +5. Точка росы при влажности 32%
Бетон + 5 см ЭППС: 600 квт/ч Темп. Пов. +18 . Точка росы при влажности 80%
Бетон+10 см ЭППС: 335 квт/ч Темп. Пов +20 Точка росы при влажности 89%
Бетон+ 5 см ЭППС+10см газоблок.: 444 квт/ч Т. Пов +18 .Точка росы при влажности 80%
Проблемы: Конденсат в углах и плесень.

Кровля:
S= 60м2 Утепление минеральной ватой 200мм в каркасе 50х200. (150+50)
минвата 200мм : Теплопотери 2700 квт/ч
минвата 150мм: 3540 квт/ч
эковата 200 мм: 2340 квт/ч
Минвата 200 мм + 100мм эковаты только над чердаком (S=половина кровли): 2250 квт/ч
Проблемы: Очень многим переделывают утепление с полным разбором металлочерепицы. Иногда не по одному разу. Минвата замята местами. Пароизоляция не проклеена.

Итого дом за сезон с отоплением тратит:
Плохо утепленный (без утепления пола, бетонный армопояс): 22292 квт/ч
Нормально утепленный(Полы 5 см ЭППС, армопояс 5 см ЭППС): 18478 квт/ч
Хорошо утепленный (полы 10 см ЭППС, снаружи лента 10см ЭППС, армопояс 10см ЭППС, окна с напылением): 15140 квт/ч

Прочие проблемы:
1. Балки деревянные выведены на улицу и заляпаны раствором. В последствии усыхаются и появляются щели через которые дует в дом по ногам.
2. Примыкание тамбура к дому иногда сифонит. Не сифонило когда весь стык закрыли ЭППС. Но деревянная балка закутаная полностью в паронепроницаемые материалы сгниет.
3. В некоторых планировках не умещается удобная лестница. Люди городят забежные степени(это неудобно) причем на двух поворотах (допускается по СП только один).
4. Дверь входная с утепленным полотном но холодной коробкой. Это нормально для недорогого сегмента. Жалуются на некачественные замки.
5. Вентиляция не продумана. Наличие горизонтальных участков где тяга отсутствует. На чердаке труба не утеплена-тоже тяга теряется. Люди так же не правильно делают отделку или ставят кухонные вытяжки ухудшая тягу.
У людей где живет 6 человек духота даже не смотря на открытое окном.
Рекомендации:
1. Ликвидировать мостик холода через армопояс утеплением 100мм ЭППС снаружи.
2. Разобраться с монтажем балок. Их тоже утеплять 100мм ЭППС с торца для ликвидации конденсата на концах балок (иначе сгниют через какое то время). Торцы балок срезаются под углом 60 градусов и не контактируют ни с чем для вентиляции. В идеале заменить балки на бетонные плиты.
3. Окна монтировать по ГОСТу. Если менять профиль на совсем качественные то Veka Softline 70 оптимально.
4. В кровле рассмотреть вариант замены минваты на эковату. В Канаде, США, скандинавских странах на чердаках почти в 100% случаев эковата. Это скорее всего приведет к более качественному результату даже с учетом неквалифицированной рабочей силы. И ускорит процесс утепления. Материал стоит не дороже минваты. Задувная машина от 100 тыс. руб. Переделывать скорее всего не придется либо можно локально додувать/ворошить вату в места где плохо.
Есть еще плюсы эковаты: не дает сырым стропилам гнить и обладает капилярностью т.е высыхает хорошо без дорогих мембран, так же не требовательна к качеству пароизоляции и ее проклейке. Так же у кровли с металлочерепицей летом идет процесс движения пара от перегретой кровли внутрь дома и минвате лежащей на пароизоляции от этого очень плохо.
5. Фундамент утеплять 100мм ЭППС на пол по грунту а так же сбоку ростверка изнутри на высоту всего ростверка. А для максимального результата рекомендовать жильцам утеплять ростверк еще и снаружи и делать утепленную отмостку (для ликвидации промерзания грунта под ростверком и минимизации подвижек фундамента).
6. Двери как вариант Торекс Дельта 07. У меня такие. Вроде нормальные.
7. По вентиляции обратится к специалистам и разработать комплексное решение. Скорее всего это будет принудительная система с вентилятором на чердаке и управляемой автоматикой.

Отопление дома

Мощность нужного котла для отопления при -31 согласно расчетам на стр1.: 7-9 Квт.

Теплоотдача теплого пола 11 Вт/м2 на градус дельты воздух-поверхность. Т.е если в комнате +22 а теплый пол +28 то теплоотдача 66 вт/м2. Если поверхность пола ламинат то теплоотдача 7 вт/м2/дельта т.е 42 вт/м2.
Теплый пол не допускается согласно СНиП греть выше +28 на поверхности! В детских заведения свыше +24. Перегрев грозит проблемами с кровотоком ног.

Найденые ошибки с отопительным оборудованием:
1. Излишней мощности газовый котел (32 квт). Для двухконтурного более 24 квт нет смысла. Для одноконтурного 10-12 квт хватит. Стоит не забывать что у мощных котлов так же и высокая минимальная мощность (например 10 квт у котла 32 квт) поэтому когда на улице достаточно тепло то котел «тактует» т.е работает например по 30 секунд но включается каждые 3 минуты.

2. Теплые полы на первом этаже без радиаторов. Площадь полов на первом этаже от силы 40м2, из которых треть находится под шкафами, диванами и т.п т.е теплоотдача 1.5-2 квт. Это уже мало при морозах от нуля градусов и ниже.
3. Теплые полы излишне разогреты (больше 28 град).

4. Теплые полы змейкой вместо улитки. У змейки неравномерный прогрев. Такой тип применяют лишь на небольших площадях типа корридора.

5. Не верный расчет секций радиаторов по комнатам (от балды или по советам продавцов (тоже от балды)). Подбор мощности радиаторов делается из расчета 120 вт/секцию (чтобы не перегревать трубы свыше 80 градусов) и расчета теплопотерь конкретного помещения по всем его ограждающим конструкциям.

6. В доме из первых на Казанской д.33 шаг трубок теплого пола 30-40 см что очень мало и теплоотдача такого пола очень слабая. Так же там один контур на большую гостиную что тоже не достаточно.

7. В газовой котельной сделана вентиляция на улицу на высоту +2 метра. Через нее наоборот задувает воздух а не выходит. Слишком мал перепад давлений

8. Хозяин сообщил что в фирме сказали что нужна дверь на улицу из газовой котельной. Такого требования нет. Она нужна лишь для котельных свыше 150квт мощностью.

Выводы: На первом этаже в качестве эконом варианта лучше использовать только радиаторы а не теплые полы поскольку ТП не достаточно. Но полы утеплять 100мм ЭППС иначе ногам будет прохладнее.

Вы молодец, честное слово)) 5+
спасибо, что делитесь такой информацией!

Это сообщение отредактировал VeЯRa - 22.02.2018 - 18:26

На что обратить внимание при выборе земли под строительство
https://www.youtube.com/watch?v=1just_5dkvw
Ну и там другие мои видео. Рассказал лишь про малую часть. Вопрос весьма сложный. Главное помните что землю и участок вы уже не измените. И поэтому к выбору нужно подойти серьезно.

Приветствую, Sergey1983!

А как вы собираетесь делать экспертную оценку и в чём будут её гарантии?
Только осмотр тепловизором или будете вскрывать стены-потолки и пр.?
Скрытые работы тоже будете оценивать тепловизором?

Ну-с, теплосопротивление стены такое-то, но через 5-8 лет она сопреет и грибком прорастёт из-за нарушения технологии, брака и прочего, и что?
Тепловизионный отчёт и оценка качества строительства - это немного разные вещи!
Да, а в тёплое время года вы как собираетесь свой тепловизор использовать?
Заливать помещения жидким азотом и смотреть внешний контур?

Удачи!

mr_Ro

вы думаете я кроме тепловизора ниче не понимаю?
Ну так для примера из недавнего: обратился ко мне дядька из москвы т. к ему насчитала фирма за коробку 8млн. Я ему посоветовал заодно к Глебу Грину обратися т.к он шарит в газоблоке и вообще да и тоже предлагает оптимизацию. Глеб его динамил недели три но мы в это время проработали ему супергрунд и все посчитали, так же стены оптимизировали, посоветовал заводские фермы на крышу т. к кровля очень сложная. Да вообще писем 200 я ему написал по всему. В итоге по фундаменту удешевили в 3 раза а получили еще и отмоску и отличное утепление. И самый прикол что когда Глеб прислал свои замечания и рекомендации то они полностью совпали с тем что я подсказал. Для меня это признак что соображаю я не плохо. Уж не знаю как для вас. В фирме мужика правда с этим оптимизированным проектом отшили- сказали что им тогда не интересно. Но ниче - поищем бригаду без посредников.Я ему в этом активно буду помогать. Не удивлюсь если выйдем на 3-4 млн вместо 8.
Гарантии за оценку я разумеется никому не собираюсь давать. В доме зачастую много всего скрытого чтобы я мог поручится за что либо. Но 80% видно просто глазами- главное чтоб оценивающий понимал что такое хоршо и что такое плохо

Я так-то писал о готовых домах. а не о проектах...

Их-то вы как сможете оценивать?

Удачи!

Так глазами смотрим, руками щупаем, ушами слушаем. 80% происходящего поймем. Уже не плохо.

И как вы определите, есть ли плёнка в стене и что именно это за плёнка? Паро- или гидроизоляция? Проклеена она или нет?
Проложена ли армирующая сетка в стене, и пр.?
В обычном доме куча скрытых работ, которые без демонтажа вообще не оценить!
А вы говорите - 80%! Так любого строителя можно взять за пару пива, и он ручками и взглядом всё бы и оценил!
Одна оценка фундамента и подушки под него чего стоит!

В предпоследний раз с тепловизором ездил. Взял да и увидел что челу в каркасном втором этаже Ашку как пароизоляцию перед минватой повесили. А уж проклеена она или нет я уже и так могу догадаться. Причем позвонили сразу этим рукозадым-по телефону говорят все верно а делают через одно место.
Сетку можно металлодетектором вычислить. У меня есть. Но сетка вообще зачем? в домах из газобетона (а их большинство) уже через полгода блок высыхает и оседает и все отсутствия армирования и так по трещинам могут проявится.
Строитель за 2 пива тоже явно лучше чем гражданам самим определять насколько хорош дом.

1)А что, стены были не зашиты? Почему вы поняли, какая плёнка, да ещё непроклеенная?
2)А исполнители так вот прямо и признались, мол, да, мы так всегда косячим?
Свалить на материалы и ЦУ заказчика даже не попытались?
3)Ну а базальтовую сетку в кладке вы как определите, если выпусков для гибких связей не предусмотрено?
А если по проекту армирование в кладке из стекловолокна?
4)Крышу тоже разбирали что бы узнать, какой пирог и правильность его монтажа? Что бы проверить основные узлы, это надо сделать в нескольких местах...
5)Правильно понимаю, что фундамент тоже не проверяли?

6)строительные фирмы и риэлторы как относятся к обследованию их собственности потенциальным покупателем с частичным демонтажем?

Удачи!

1. ну там еще не подшито было финишно. Так досками с синевой зачем то зашито. И топил он не сильно(+5) поэтому влагу я не заметил в минвате хотя и щупал в зоне окон на глубину руки.
Там кусок торчал. Оторвал и продул дыханием. Так же плюнул на нее и растер-влага просочилась.
2. Я хозяину сразу сказал позвонить и спросить что за пленки. Ему сказали что пароизоляция внутри и проницаемая снаружи. Вот самая печаль когда такие мастера знают но косячат и скрывают косяки ложью. Уж причины выбора такой пленки я не знаю.
3. Вы хотите сказать что лицевая кладка вообще без связи? ну это лишь отчаяные рукожопы так могут делать т.к стена может упасть еще до окончания стройки. А так может гдето в зоне окон или со стороны крыши может получится увидеть. Ну не факт конечно что получится.
Армирование в кладке я даже с трудом могу представить где требуется. Всеж дома ИЖС а не крымские мосты.
4. В крыше аналогично снизу косячная пленка а так снаружи увидел что есть контрбрусок, пленка некая. И поскольку там еще чердачек наполовину то посоветовал сделать хорошую вентиляцию в нем и следить за влажностью минваты. На чердак не смогли попасть т.к лестницы нет. Да и я тепловизором смотреть был вызван а не косяки строителей искать.
5. Фундамент там лента, не утеплена. Продухов мало, перемычка вообще без продухов. Хорошо балки антисептированы т.к уже почуял что влажность запредельная и тепло. Плесень бы уже завелась. Ну она там и пошла в редких местах. Посоветовал в брусе обвязки сделать продухи и пароизолировать грунт.
6. Да вы успокойтесь. Услуга абсолютно не востребована. У нас же каждый второй строитель и разбирается. Предпочитают решать проблемы потом после радости от покупки. Вот только когда приходишь к таким и слушаешь истории про переделки и косяки то печально становится.
А так вообще дома продаются годами и покупатель правил балом. Че хочет то и делает. А если продавец сильно занятой или не дает посмотреть лишнее то уже признак что хочет скрыть проблемы. Это как смотреть машину у перекупа-как только толщиномер достаешь или придешь с экспертом -они сразу начинают хамить, торопить потому что в 99% для них это уже не их клиент и лишь потеря времени.

Это сообщение отредактировал Sergey1983 - 8.04.2018 - 12:58

про кровлю - был бы он умнее сначала бы про-документировался а не выставлял себя идиотом. В Америке в основном минвата(базальтовая теплоизоляция) в каркасниках. Эковата используется реже и в основном в уже готовых домах.

Молодец, умник. Блестнул