ЖД "Батова 10", ул. Батова, д.10А,, новый объект на сайте Светлояр

vanches
Так никто почти и не строит уже...

vanches
Застройщики зарабатывают по 7-10 тыр с квадрата!

В вашем представлении себестоимость строительства - некая статичная данность. Это ошибочное представление. Российская экономика и строительная отрасль в частности существует да, в извращённых коррупцией и прочими пороками, но всё же в каких-никаких рыночных, конкурентных условиях. И себестоимость определяется в рыночной экономике рыночной стоимостью её составляющих - цены труда, материалов (они все отечественные и это тоже в значительной мере овеществлённый труд), оборудования, земли и даже взяток, которые, как известно, тоже в кризис становятся меньше. Так вот, стоимость этих составляющих экономических ресурсов напрямую зависит от предъявляемого на них спроса. А вот теперь представим, что не было бы сейчас искусственно раздутого ипотечного спроса, да ещё с динамично падающими ставками, финансируемого банками, о котором я тут писал ранее. То есть люди покупали бы только на собственные накопления, либо на деньги от продажи своих старых квартир. Этот искусственный ипотечный спрос составляет, как минимум, половину совокупного спроса на жилую недвижимость. Тогда бы все или практически все экономические составляющие себестоимости закономерно снизились примерно процентов на 40-45, но, конечно, не сразу, это заняло бы в экономике года 2-3. Тогда квартиры имели бы адекватную себестоимость, соответствующую реальным доходам населения: никак уж не нынешние 25-30 тыс. за кв. метр. Скорее, нынешняя себестоимость строительства колеблется даже около 25 тыс, потому что 30 тыс - это вряд ли, учитывая как и из чего строят (смотрите пост пользователя makkon выше - написано, по-моему, исчерпывающе). Если добросовестно и жёстко соблюдались все стандарты и СНиПы, то да, может быть и 30 тыс. была себестоимость, а так - едва ли выше 25 тыс. Ни о какой себестоимости 40 тыс. за кв.метр вообще нет речи, как тут совершенно правильно написали, никто бы сейчас просто не строил, ибо сейчас и по 35-то тыс. неважно продаётся, если район не "козырный", а у нас меньше чем за 50% рентабельности владельцы этого бизнеса работать не привыкли, и то это в кризисное время, а раньше, до 2014г, рентабельность строек начиналась со 100% и дальше до небес. Сейчас нет того, что утаскивало ценник в небеса раньше - вымерло как мамонт представление о недвижке как инвестиционном товаре. Себестоимость новых квартир при нынешнем реальном спросе населения без кредитного фактора ипотеки сейчас была бы что-то около 15-20 тыс. за кв. метр вместо 25-30 тыс. нынешних, а цены на новостройки в нашем городе были бы в среднем, соответственно, 22-27 тыс. за кв. метр, причём сюда закладываю принятый в этом бизнесе неадекватно высокий уровень рентабельности, который на самом деле не должен превышать 10-15%, но в России в строительстве таких чудес просто не бывает. Эти 22-27тыс, в общем-то, и есть сейчас экономически адекватная реальному (не кредитному!) спросу средняя цена нового жилья в Ярославле, про вторичку я не говорю, там ещё ниже.


З.ы.
И, кстати, есть все основания полагать, что по мере насыщения ипотечного спроса и сдувания нынешнего кредитного пузыря, т.е. когда ипотечные кредиты в таких объёмах будет брать уже просто некому и незачем, рынок недвижимости всё равно неизбежно продолжит курс на постепенное приближение к адекватному, обозначенному мною выше, ценнику. Процесс это не быстрый, лет на 5 ещё, но при более или менее экономически стабильной ситуации, при продолжении адекватной политики таргетирования инфляции, к концу очередного 6-летнего срока Путина мы можем увидеть несравнимо более адекватные цены на квартиры. Тут не стоит ещё забывать и о демографических факторах - сейчас вступает в экономически активную фазу жизни "провальное" поколение 90-х, которое уже в силу своей малочисленности будет предъявлять куда меньший ипотечный спрос, поэтому, ИМХО, у цен на квартиры в ближайшие годы путь только один - вниз и вниз. Разумеется, при относительной экономической стабильности в стране.

Это сообщение отредактировал ТТТ - 7.01.2018 - 11:42

В спальных районах себестоимость "панельных домов" - от 25-28 т.р., монолит - от 30-35т.р., кирпич - от 35 т.р. В центре есть дома с себестоимостью и 60 т.р., есть один дом, там около 70 т.р. а может и выше, за квадратный метр.
Остальное - лабораторные фантазии. Можно жить мечтами, а можно понимать, что с задекларированным отказом от долевого участия в строительстве и переходом на новые формы, когда на себестоимость еще больше будет влиять банковская составляющая, цены ну никак не могут ползти дальше вниз.
В лучшем случае - стагнация на нынешнем уровне на ближайшее время, просто с рентабельностью 10 и меньше процентов, работать никто не будет, отрасль умерла бы. В худшем для покупателей уже через год-полтора начнется рост, по некоторым сегментам рост будет уже в этом году. На фоне ухода с рынка небольших игроков, в среднесрочной перспективе есть большая вероятность искусственного сдерживания цен крупными и очень крупными, федерального уровня, застройщиками.
Отдельные "распродажи" проблемных застройщиков(лишь бы выжить, или при выходе из бизнеса) возможны и даже весьма вероятны, но в целом большого влияния они не окажут.
По поводу демографии. Ознакомьтесь с обеспеченностью жильем и вводом нового жилья на человека в России и в остальном мире. Не забываем и про качество самого вторичного жилья в России. Ну, а ипотечные пузыри и надувались, и сдувались практически на всех рынках недвижимости в т.н. цивилизованных странах.

Так что оставьте своим мечты о 22 т.р. за квадратный метр жилья, хорошей работы вам и возможности купить жильё, пусть и небольших площадей, о которых вы ранее говорили. Сколько, вы писали, вам нужно было для комфортной жизни - 25 м2? Так вот сейчас реализовать свою мечту взрослому адекватному мужчине очень даже возможно, было бы желание.

Bonny без Клайд

1. Я не мечтаю, ибо покупать жилье не собираюсь, это просто оценочная величина при определенных экономических условиях.
2. Я сейчас живу на 43 кв.м, мне лишка, но продавать не буду: место не хочу менять, пусть уж будет.
3. Одному бы мне хватило за глаза и 35 кв.м. Не помню, чтобы про 25 кв.м писал, это маловато, хотя... если продумать и оптимизировать пространство, то одному жить можно...

Благодарю за пожелания, взаимно, но с чего вы взяли, что я нищий бомж?! У меня все есть с лихвой и даже больше, от добра добра не ищут
4. Действительно, у меня есть некоторые сожаления о том, что такой удобный и надежный инструмент инвестирования, как квартиры, надолго, похоже, сошел со сцены. Я бы с удовольствием сейчас прикупил несколько хороших однушечек, кабы на дворе был какой-нибудь 2000-й год. Но с этим придется повременить лет пять, пока не сдуется ипотечный пузырь и не установятся более адекватные цены на недвижимость. Да и вообще, с процентом по застрахованным государством банковским депозитам оно как-то спокойнее сейчас живется, больше чем от сдачи квартир, которые при этом еще и необратимо дешевеют. И это даже несмотря на то, что в последние пару лет процент по депозитам урезали до безобразия, впрочем, это уже для обсуждения в теме про банки...

Рад за вас.

Если адекватные цены - это 22-27 т.р (с нереально большой рентабельностью .) за м2, то они в Ярославле не установятся никогда. Если только не произойдет революция в строительстве, и не придумают уникальные дешевые материалы (но это явно перспектива не 5 лет) или не пройдет очередная деноминация.