РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ. НАЧАЛО КРИЗИСА?, Чего нам всем ждать?

Прекрасно помню по 1998 и 2008 годам, что самым ценным товаром в кризис была ликвидность, т.е. обычные живые деньги, причём не только доллары и евро (это само собой), но и даже те самые "деревянные под мастрасом" (даже падающие к долларам!) были намного ценнее, чем любой актив (кроме только золота). Ибо все активы в кризис рушатся в цене, и недвижка отнюдь не является исключением, просто цены на неё сваливаются с определённым лагом к акциям, т.е. через месяц-другой-третий после акций, при дальнейшем развитии кризиса, когда люди теряют работу или часть зарплаты, теряют способность оплачивать кредиты в прежних объёмах, сокращают потребление всех товаров и услуг.

Вот тогда-то люди приходят к необходимости "сбрасывать" то, что было запасено ими на "чёрный день" (если было), а это прежде всего недвижка. Рыночное предложение по недвижимости начинает резко перекрывать и без того резко сократившийся (по вышеозначенным причинам) спрос, рынок переполняется, и происходит неизбежное падение цен.

Кроме того, застройщики в массе своей строят с использованием банковского кредита, значит должны банкам. Банки, в свою очередь, ужесточают условия кредитования из-за сокращения ликвидности, закладывая в ставки риски невозврата, могут правдами и неправдами отзывать банковские гарантии и т.д. В результате застройщики, не имеющие собственной "оборотки", с одной стороны, и одновременно теряющие на поступлении денег от привлечения новых дольщиков (пускающих деньги на латание более насущных дыр в своих текущих нуждах) - с другой стороны, останавливают или резко замедляют стройки, создавая, в лучшем случае, лишь некоторую видимость продолжения строительства.

Опять же, все мы помним 2008 год, до сих пор стоят заброшенные стройки, люди по 6-7 лет не могут въехать в свои квартиры, и в результате достраивают и отделывают их за большие дополнительные "кровные", и получают жильё гораздо худшего качества, стоявшее много лет на всех ветрах и дождях даже без остекления, износ при этом много выше.

Сейчас в России, к сожалению, возможен серьёзный экономический кризис. Очень хочу ошибиться! Но наш федеральный бюджет свёрстан под очень высокую цену на нефть. Расходная часть бюджета крайне неэластична к доходной, т.е. её нельзя подогнать под резко упавшие доходы в случае необходимости. Если будут введены международные экономические санкции против России из-за Украины, то развитие событий может стать труднопрогнозируемым. Ведущие страны "восьмёрки" - полным составом! - объявил бойкот будущему саммиту в Сочи. Я не помню такого случая в истории, даже не помню единичных бойкотов в рамках "восьмёрки". Беспрецедентно жёстко сейчас реагируют США. Оставляю за скобками - правы они или мы, важен сам факт, ведь это крупнейшая экономика мира.

А ведь экономика - это во многом психология, это не столько реальные события, сколько ожидания участников рынка. А они сейчас крайне тревожные. Даже при относительно стабильных ценах на российское сырьё (всё-таки спрос на него в мире сейчас высокий), сам факт негативных ожиданий может спровоцировать серьёзный кризис доверия в России, а доверие - это альфа и омега любой кредитно-финансовой системы, которая может быть просто парализована тотальным недоверием субъектов экономики друг другу. Мы хорошо помним это по 2008 году. О сценарии при серьёзном падении цен на нефть не хочу даже думать, тогда мало никому не покажется точно...

Возвращаюсь к началу. Что самое ценное в экономических отношениях, когда происходит кризис доверия? ДЕНЬГИ! Причём, любые, включая рубль. Значит, надо делать всё, чтобы сохранить в кризис именно деньги. Активы наверняка будут падать в цене, но уж точно не будут расти.

Если говорить о недвижимости, то здесь самое опасное сейчас - вложения в объекты незавершённого строительства. Причём, не нужно обманываться видимостью быстро сооружаемой "коробки". Во-первых, сейчас у застройщиков пока ещё есть "оборотка", полученная от банков и только что вступивших дольщиков (пожелаю им везения), чтобы обеспечить на ближайшие пару месяцев такую красивую видимость. Во-вторых, даже полностью собранная красивая коробка без внутренней отделки и подключенных коммуникаций - это не более чем красивая коробка, в которой лишь 30-40 % от полных строительных инвестиций.

Поэтому, если уж и думать о покупке какого-то жилья, то, конечно же, только полностью достроенного и сданного (или вторичка), и уж точно не сейчас, а подождать, как минимум, 2-3 меяца, а лучше и все полгода, сохраняя деньги в инвалюте или рубл@х. Только тогда можно будет понять и оценить характер начинающегося, видимо, сейчас кризиса и принять правильное решение. А цены на недвижимость, даже на готовую, во время кризиса никогда не растут, а лишь снижаются.

О какой-либо долёвке сейчас лучше даже не помышлять. Имхо.

Это сообщение отредактировал 7GI - 4.03.2014 - 02:18

сравните цены на недвижимость за 2008г и последующие годы........цены выросли

что то да падения то не наблюдалось

что вы паникуете.........мы жили 90 лет за железным занавесом и ничего ............мы свой лимит по кризисам и дефолтам в 90-е годы исчерпали.............

если рынок акций просел с 3000 и более по РТС до 1000-1500 то ценники по недвиге особо не падали.

Если кто то и сбрасывал активы по недвиге- то в очень небольших объемах, которые не оказали влияния на рынок и цену.Ну а к 2010 году строительный сектор уже в целом "очухался"