Собственно ситуация: купил я дачу два года назад у человека, он на тот момент был в разводе. Он оформил землю в собственность, куплю продажи земли и дачи оформили как положено в бти. Год назад полез я в ипотеку, дачу продал, все опять таки оформили как положено в бти. Сегодня мне звонит человек который у меня купил дачу, и говорит что его вызывают в суд - бывшая жена чела у которого я купил эту дачу подала в суд на ее отъем типа. Вопрос такой: какие у нее шансы на успех и какие шансы на успех у человека которому я продал дачу как у добросовестного покупателя?
Я не специалист в вопросах недвижимости, но все-таки выскажу мнение: 1. надо смотреть, на каких основаниях человек, у кторого вы купили дачу, приобрел на неё право собственности - п.1 ст. 36 Семейного кодекса РФ. Если в порядке наследования, дарения или до вступления в брак, то дача тлько его, супруга права на дачу не имеет. Если же дача приобретена в браке, тогда при продаже нужно было её нотариально удостоверенное согласие (п.3 ст. 35 СК РФ), если согласия не было - сделку могут признать недействительной со всеми вытеккающими последствиями (ст. 167 ГК РФ), но только в течение года со дня, когда жена узнала_должна была узнать о совершении сделки. Термина "добросовестный приобретатель" применительно к сделкам я не видел..."приобретатель" - это относится к неосновательному обогащению (гл. 60 ГК РФ). Думаю, что к "добросовестному приобретателю" применим п.1 ст. 1103 и ст. 1104 ГК РФ - возврат полученного по недействительной сделке... "Добросовестность" тут не поможет.
Термина "добросовестный приобретатель" применительно к сделкам я не видел..."приобретатель" - это относится к неосновательному обогащению (гл. 60 ГК РФ). Думаю, что к "добросовестному приобретателю" применим п.1 ст. 1103 и ст. 1104 ГК РФ - возврат полученного по недействительной сделке... "Добросовестность" тут не поможет.
Агент Смит, а как же быть с этим:
Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору 2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. 3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.
Неужели вы не видели эти статьи? Или полагаете, что право собственности не в результате сделки возникает? (конечно, это не единственный способ, но для недвижимости - наиболее распространенный, думаю)
Заодно и постановление №П-6 Конституционного суда, согласно которому механизм двусторонней реституции предусмотренный ст.167 ГК РФ по сделкам, совершенных добросовестным приобретателем не применяется. В таком случае при возврате имущества применяется механизм установленный ст.301-304 ГК РФ. Правда жена не давшая согласия на продажу совместного имущества может утверждать, что ее имущество выбыло из обладания помимо ее воли. Срок давности по применению последствий ничтожной сделки составляет не 1, а 3 года(раньше 10 лет был). Так то шансов добится удовлетворения иска у супруги немного, но тем не менее они есть.
Цитата
Справка Кемеровского областного суда от 20 февраля 2006 г. N 01-19/123о практике рассмотрения судами области гражданских дел в 2005 году по кассационным и надзорным данным
Вопросы, связанные с применением норм гражданского законодательства
1. В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, высказанной в Постановлении от 21 апреля 2003 года N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева", права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). Согласно пункту 3 статьи 10 ГК РФ при осуществлении гражданских прав разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.Приобретатель считается добросовестным, если он не знал и не мог знать, что имущество приобретено у лица, которое не имело права на его отчуждение (пункт 1 статьи 302 ГК РФ). Например, Ленинский районный суд г. Кемерово, принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных Ениной Т.А. исковых требований к Будаевой Н.В., Беру В.В. о признании недействительной совершенной 5 сентября 2002 года между ответчиками сделки купли-продажи квартиры, и признавая Будаеву Н.В. добросовестным приобретателем этой квартиры, обоснованно исходил из вышеназванной правовой позиции Конституционного Суда РФ и правомерно учел обстоятельства, свидетельствующие, что на момент совершения сделки купли-продажи квартиры между Бером В.В. и Будаевой Н.В. имелось вступившее в законную силу решение Ленинского районного суда г. Кемерово от 8 апреля 2002 года о признании действительной сделки купли-продажи спорной квартиры между Ениной Т.А. и Бером В.В., о признании за Бером В.В. права собственности на указанную квартиру. 21 июня 2002 года за Бером В.В. было зарегистрировано право собственности на эту квартиру, квартира не была заложена, не находилась под арестом, не была обременена правами третьих лиц. Оспариваемая Ениной Т.А. сделка совершена в требуемой статьей 550 ГК РФ письменной форме, соблюдены требования о государственной регистрации сделки: 4 октября 2002 года за Будаевой Н.В. зарегистрировано право собственности на спорную квартиру в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На момент совершения оспариваемой сделки и ее государственной регистрации решение Ленинского районного суда г. Кемерово от 8 апреля 2002 года не было отменено. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что Будаева Н.В. знала или могла знать, что Бер В.В. не имел права на отчуждение имущества, суду представлено не было. При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что Будаева Н.В. является добросовестным приобретателем квартиры, и права Ениной Т.А. не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Суд кассационной инстанции согласился с решением суда в указанной части. В то же время судебная коллегия определением от 9 ноября 2005 года отменила решение суда в части отказа Ениной К.В. в удовлетворении исковых требований об истребовании спорной квартиры из незаконного владения Лазарева А.В. и передаче недвижимости ей и Ениной Т.А. Отказывая в удовлетворении названных исковых требований, суд исходил из отсутствия обстоятельств, свидетельствующих о совершении сделки купли-продажи квартиры между Будаевой Н.В. и Лазаревым А.Б. - последним покупателем квартиры - под влиянием обмана, насилия, угрозы, заблуждения. Однако в данном случае обстоятельством, имеющим значение для дела, является не выбытие имущества из владения Будаевой Н.В., а выбытие имущества из владения Ениных помимо их воли. Из смысла пункта 1 статьи 302 ГК РФ следует, что решение по делу о возврате имущества, неправомерно отчужденного по возмездной сделке, зависит от обстоятельств его выбытия из владения собственника, а именно: выбыло имущество из владения собственника либо лица, которому имущество было передано собственником во владение, по их воле или помимо их воли. В последнем случае имущество может быть истребовано даже у добросовестного приобретателя. Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия указала на необходимость исследования и оценки судом всех обстоятельств выбытия квартиры из владения Ениных. В частности, обстоятельств, свидетельствующих, что решения Ленинского районного суда от 8 апреля 2002 года и от 20 марта 2003 года, которыми сделка купли-продажи квартиры между Ениной Т.А. и Бером В.В. признана действительной и за Бером В.В. признано право собственности на квартиру, отменены, а судом кассационной инстанции принято новое решение об отказе Беру В.В. в иске. Таким образом, сделка, которая бы выражала волеизъявление Ениных на отчуждение квартиры, отсутствует. Наличие иных правовых оснований выбытия квартиры из владения Ениных, подтверждающих их волеизъявление, судом не исследовалось.
2. Федеральным законом от 21 июля 2005 года N 109-ФЗ (вступил в силу с 25 июля 2005 года) изменена редакция статьи 181 ГК РФ, устанавливающей сроки исковой давности по недействительным сделкам. В силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ (в редакции указанного Федерального закона) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Федеральным законом от 21 июля 2005 года N 109-ФЗ в статье 2 (часть 2) предусмотрено, что установленный статьей 181 ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки применяется также к требованиям, ранее установленный Гражданским кодексом РФ срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Учитывая, что в силу пункта 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие, а также то, что в соответствии с частью 1 статьи 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, применение срока исковой давности, установленного пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, зависит от момента предъявления иска в суд: до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 2005 года или после этого. Если предъявление иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки имело место до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 2005 года, то судам при решении вопроса о применении исковой давности по заявлению стороны необходимо руководствоваться сроком исковой давности, установленным пунктом 1 статьи 181 ГК РФ в прежней редакции - 10 лет со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, - независимо от того, что решение принимается судом после вступления указанного Федерального закона в силу. Если же обращение в суд с такими требованиями имеет место после 25 июля 2005 года, судам следует руководствоваться положениями пункта 1 статьи 181 ГК РФ в редакции Федерального закона от 21 июля 2005 года N 109-ФЗ. Неправильное применение указанных норм материального права явилось основанием отмены судом кассационной инстанции решения Кировского районного суда г. Кемерово, которым Рулевой Т.Т. было отказано в удовлетворении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи жилого дома, заключенной с Милохиным Ю.К. и Поляковой Г.И. 6 июня 2001 года, в связи с пропуском срока исковой давности. Принимая решение 20 сентября 2005 года, суд руководствовался положениями пункта 1 статьи 181 ГК РФ в редакции Федерального закона от 21 июля 2005 года N 109-ФЗ, однако не учел, что исковое заявление Рулевой Т.Т. подано в суд в июне 2005 года.
Цитата
г.Ярославль 30 июля 2003 г.
Президиум Ярославского областного суда рассмотрел дело по иску прокурора Заволжского района г. Ярославля в интересах С., Д., А., В. к Г., Н., Е. о признании договоров приватизации, дарения, купли-продажи квартиры недействительными. Заслушав доклад судьи областного суда, объяснения и.о. прокурора Ярославской области, полагавшего решение суда в части применения последствий недействительности сделки отменить, президиум установил: Прокурор Заволжского района г. Ярославля обратился в суд с иском в интересах В., С., Д., А. к Г., Н., Е. о признании договоров приватизации, дарения, купли-продажи квартиры в доме по ул. Панфилова г. Ярославля недействительными, признания за В., С., Д., А. права пользования жилым помещением, приведении сторон в первоначальное положение. Исковые требования мотивированы тем, что по решению суда в 1989 году у Н. были отобраны и направлены в детские учреждения сыновья А., 1980 года рождения, В., 1982 года рождения, С., 1983 года рождения. В 1991 году решением суда Н. была лишена родительских прав в отношении Д., 1990 года рождения. За детьми была закреплена жилая площадь до достижения совершеннолетия. 15 июля 1992 года Г., действуя по доверенности, выданной Н., приватизировал квартиру в доме по ул. Панфилова, в которой Н. была прописана с детьми, в собственность Н. 24 июля 1992 года Н. вместе с детьми выписалась из квартиры. 17 мая 1995 года Г. продал квартиру Е. В связи с совершением указанных сделок с нарушением требований ст. 133 КоБС РСФСР без предварительного согласия органов опеки и попечительства и с нарушением прав несовершеннолетних прокурор просил признать сделки недействительными на основании ст. 168 ГК РФ, привести стороны в первоначальное положение, восстановить права истцов на жилое помещение. Ответчики Г. и Н. в суд не явились. Ответчики Е. и Б. исковые требования не признали, ссылаясь на то, что договор купли-продажи не может быть признан недействительным, поскольку они являются добросовестными приобретателями квартиры. Заочным решением Заволжского районного суда г. Ярославля от 26 декабря 2002 года признаны недействительными договор приобретения квартиры в доме по ул. Панфилова г. Ярославля в личную собственность Н. от 15 июля 1992 года, договор дарения квартиры от 24 июля 1992 года и договор купли-продажи квартиры от 17 мая 1995 года; за Д., А., В. признано право пользования жилым помещением в указанной квартире; Е., Н., Т. и К. выселены из квартиры; с Г. в пользу Е. взыскано 380000 руб.; с Н. в пользу Г. взыскано 348210 руб.; исполнение решения суда о выселении Е., Б., Т., К. отсрочено до выплаты Г. Е. 380000 руб. В кассационном порядке решение суда не обжаловалось. В надзорной жалобе А. просит заочное решение суда, состоявшееся по данному делу, отменить, выражая несогласие с установленным судом порядком исполнения решения о выселении семьи Е., Б., Т. и К. Дело истребовано в Ярославский областной суд и определением судьи Ярославского областного суда от 11 июля 2003 года передано для рассмотрения по существу в президиум Ярославского областного суда по мотиву существенного нарушения судом норм материального права. Президиум находит заочное решение Заволжского районного суда г. Ярославля от 26 декабря 2002 года в части применения последствий недействительности сделки подлежащим отмене с направлением дела в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Выводы суда о том, что сделки с квартирой в доме по ул. Панфилова г. Ярославля были совершены с нарушением прав несовершеннолетних детей и требований ст. 133 КоБС РСФСР и по этому основанию в силу ст. 168 ГК РФ недействительны, является правильным. Вместе с тем, при разрешении вопроса о применении последствий недействительности сделок суд не оценил доводы ответчиков Е. и Н. о том, что они являются добросовестными приобретателями квартиры, и не высказал суждений относительно возможности применения ст. 302 ГК РФ. Указанное нарушение норм материального права следует признать существенным, так как оно привело или могло привести к неправильному разрешению спора в части применения последствий недействительности сделок. Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник или иной титульный владелец вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного имущества, и при решении данного спора судом будет установлено, что приобретатель является добросовестным, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано. Согласно ст. 167 ГК РФ сделка считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон. Вместе с тем, из ст. 168 ГК РФ, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения. Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания. Таким образом, содержащиеся в п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке в нормативном единстве со ст. 302 ГК РФ, не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом. Приведенный конституционно-правовой смысл положений пунктов 1 и 2 ст. 167 ГК РФ изложен в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года N 6-П по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О., Л., З., Р. и Ш. Решение в части применения последствий недействительности сделок с квартирой дома по ул. Панфилова г. Ярославля постановлено судом без учета требований ст. 302 ГК РФ. В связи с этим обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, определены судом без учета названной нормы закона. Руководствуясь п. 2 ст. 390 ГПК РФ, президиум определил: Заочное решение Заволжского районного суда г. Ярославля от 26 декабря 2002 года в части применения последствий недействительности сделок отменить, дело в этой части направить на новое рассмотрение в тот же суд. В остальной части решение суда оставить без изменения.
Совместные покупки 
Поиск 
Все вопросы: yaroslavl@bk.ru
