Строительные аукционы, сообщает НТМ

День в событиях, Телекомпания НТМ

Если 1,5 миллиарда руб разделить на 260000 кв м, то на себестоимость ляжет 5700 р/кв м. Не хило! Имеется ввиду на кв метр общей площади домов. А на кв метр себестоимости квартиры это примерно 7500 - 8000 руб/кв метр. И это только земля!

Сквош вместо тенниса
Алексей Щукин

Потребители отказываются покупать недвижимость по нынешним ценам, а застройщики старательно маскируют падение цен под различные скидки и дисконты. И лишь индексы аналитиков показывают, что никакой стагнацией и не пахнет
На московском рынке недвижимости более полугода идет большая игра. Игра «в держание цен». Диспозиция участников проста: на левой половине корта — застройщики и риэлтеры, на правой — потребители. Слева направо летят сотни мячей: профессионалы рынка убеждают потенциальных покупателей в том, что нынешний уровень цен «нормальный», что 70–80−процентный рост стоимости в 2006 году вполне рыночная ситуация. Наконец, предъявляют решающий аргумент: «цены просто не могут быть ниже, чем сейчас». Вот только игра в последние месяцы потеряла смысл.
Шквал ударов слева остается без ответа. Застройщики и риэлтеры подняли глаза и не увидели соперника: на противоположной части корта никого нет. В мае-июле количество покупателей катастрофически снизилось во всех сегментах рынка, включая вроде бы недооцененный загород. Покупатели ушли, проголосовав против высоких цен «ногами». Рынок совсем оторвался от доходов населения и стал спекулятивным. По нынешним ценам купить недвижимость не могут даже представители среднего класса (высокооплачиваемые менеджеры крупных компаний), не спасает и ипотека. Кстати, эпоха высоких цен на недвижимость совпала с резким ростом продаж новых иномарок. Если на квартиру ни при каком варианте не хватит денег, то они просто тратятся на потребление.
Доведение до абсурда
Переоцененность московского жилья хорошо заметна в сравнении с европейскими объектами недвижимости. Так, за 5 млн долларов можно приобрести реконструированный и полностью меблированный замок XVII века под Парижем площадью более 1 тыс. «квадратов» с парком 7 га. За ту же сумму выставляется на продажу не самый дорогой, недавно возведенный коттедж в 20 км от Москвы по Рублевке площадью 3 тыс. кв. м на участке 25–30 соток. Если при этом посмотреть еще и фотографии этих объектов, сюрреализм ситуации поражает.
Самая естественная реакция цивилизованного рынка на отсутствие покупателей — снижение стоимости до отметки, на которой восстанавливается баланс спроса-предложения. Однако у нас рынок манипуляционный и спекулятивный, а потому продавцы избрали иную стратегию. Про падение цен стараются не говорить, хотя по ряду квартир стоимость упала минимум на 20–25% по сравнению с пиковыми значениями прошлого года. «Продавцы боятся обвала цен и как могут маскируют падение. Самый простой способ — указание в рекламе завышенных цен. Недавно я искала для клиента квартиру в районе станции метро “Фрунзенская”, так в трех из пяти случаях мне сходу, без просмотра сделали скидку 15%», — говорит один из риэлтеров.
Баланс спроса-предложения рано или поздно придется искать: рынок не может долгое время быть виртуальным. И чем дольше поддерживать такую неестественную ситуацию, тем сильнее будет обвал. В кулуарах риэлтеры уже вовсю обсуждают немыслимую еще недавно тему — неизбежного осеннего снижения цен на 15–20% (хотя публично настаивают на обратном). Без понижения стоимости восстановить спрос одними пиаром и рекламой уже не представляется возможным.
Застройщики: ни шага назад
Отдельная тема — строители. Застройщики панически боятся падения цен по трем причинам. Первая банальна: они не хотят терять суперприбыли, к которым за последние годы привыкли. Вторая — они опасаются, что снижение стоимости будет неконтролируемым. Предполагаемый сценарий таков: как только начнется очевидное снижение, даже оставшиеся покупатели «спрыгнут» — какой дурак будет покупать на спаде. И тогда в свободном падении рынок проскочит объективный уровень стоимости квартир.
Третья причина менее очевидна: падающий рынок разорвет привычные схемы финансирования. На самом деле среди покупателей жилья до сих пор весьма велика доля инвесторов. Они покупают недвижимость как ценные бумаги. Если окажется, что в отдельно взятом строящемся доме стоимость квартир не растет, а падает, то это не просто оттолкнет новых инвесторов. Это гарантирует также и неприятности застройщику, нарушающему договоренности. При этом «старые» инвесторы — часто очень влиятельные люди.
Положение строителей в последние месяцы, мягко говоря, не радужно. Квартиры плохо покупают, и накопленный за прошлый год «жирок» ощутимо подтаял. Ряд известных застройщиков уже начали испытывать серьезные финансовые проблемы. Это выражается и в хронических недоплатах подрядчикам, и в хаотическом кредитовании в банках под любые залоги.
Но ни кредиты, ни экономия на строителях не отменяют главной задачи: надо продавать квартиры, но так, чтобы снижение цен не выглядело как беспорядочное падение. Пока найден только один способ это проделывать — торговать со скидками. В последние месяцы на десятках московских строек появились рекламируемые или приватные системы скидок. У некоторых застройщиков они реально доходят до 30%.
Фактически строители начали расплачиваться за спекулятивный рост цен 2006 года, который частично ими же был и спровоцирован. Кстати, недавно один из девелоперов в личной беседе жаловался на бурное увеличение стоимости прошлого года: «Понимаешь, нам такой стремительный рост цены на жилье не был выгоден — увеличиваются риски. Нам гораздо комфортнее ситуация небольшого, но прогнозируемого роста». Он так убедительно и проникновенно рассказывал об этом, что я чуть не поверил.
Но не поверил. Вовремя вспомнил один документ с грифом «строго конфиденциально», который мне показали прошлой осенью. В нем известный журнал в сфере недвижимости предлагал крупным застройщикам скинуться «всего» по 100 тыс. долларов. За эти деньги обещалось проведение массированной пиар-кампании на тему «Цены на недвижимость не могут упасть». В программе мероприятий были круглые столы, исследования, привлечение известных аналитиков, заказные статьи, радиоэфиры и т. д. Потом я не без интереса отслеживал эти мероприятия. Так вот, застройщик, жаловавшийся мне на рост, чуть ли не первым сдал 100 тыс. на промыв мозгов потребителям.
Кстати, высокие цены на недвижимость ударили по строителям и с неожиданной стороны. Как известно, между девелоперами и городской администрацией есть посредники. Их бизнес внешне незамысловат: они получают земельные участки, делают градостроительную документацию, а потом перепродают их застройщикам. Эти посредники из-за роста цен также потеряли чувство реальности: сегодня они заламывают за участки такие суммы, что застройка становится нерентабельной даже при нынешних розничных ценах. Это, кстати, одна из причин, почему в Москве сегодня сокращаются темпы строительства: площадки держат в расчете на дальнейший рост. Рекордная сумма, запрашиваемая сегодня за земельный участок в Москве, поражает воображение — 1 млрд долларов США. Цифра была рассчитана его владельцем весьма незамысловато: 200 тыс. м (столько можно построить на этом пятне в центре города) умножены «всего-то» на 5 тыс. долларов за «квадрат».
Индексы ничего не заметили
Хитрости застройщиков при торговле со скидками — одна из причин, почему снижение цен больше похоже не на спад, а на малозаметное невооруженному взгляду сползание. В частности, индексы стоимости жилья показывают, что цены «худеют» лишь на пару процентов за несколько месяцев, хотя рынок поменялся кардинально. Почему же наши индексы так слепы?
Оставим в стороне тему ангажированности аналитиков, их составляющих (хотя застройщики наверняка давят на них) и сконцентрируемся на сути. Дело в том, что индексы в Москве рассчитываются по ценам предложения. То есть квартира может не находить покупателя в течение нескольких лет, ее владельцы при этом будут постоянно повышать стоимость, а индекс будет показывать, что недвижимость в Москве растет высокими темпами.
Поэтому бессмысленно сравнивать средние цены в Москве и, допустим, в Париже. В Париже «средние» — это цены реальных сделок по информации нотариусов. А в Москве — это стоимость, по которой продавцы желали бы продать квартиру.
В стабильном состоянии рынка цены предложения и сделок коррелируют, а в нынешнем они могут расходиться на десятки процентов. В Москве и Подмосковье есть тысячи объектов, которые находятся в продаже уже несколько лет, постоянно растут в цене, но так и не находят покупателя. Мы опять возвращаемся к теме виртуальности нашей действительности.
Заметим, что в столице невозможно получить даже данные по общему числу сделок с недвижимостью, чтобы оценить активность рынка. Невероятно трудно найти и проверить данные обо всех строящихся домах в городе — эта информация тщательно охраняется мэрией. Определить же реальные цены сделок вообще архисложная задача, которая никем даже не ставится. В такой ситуации, с одной стороны, вряд ли возможна какая-то серьезная аналитика, а с другой — можно манипулировать информацией и рынком как угодно.
«Квартира на Фрунзенской набережной в 2005 году продавалась за 300 тыс. долларов, а в начале 2007−го подорожала до 800 тыс. Какова ее рыночная цена сегодня, если за три года ее посмотрели три человека?» — эта задачка в духе «вредных советов» Григория Остера, по-моему, отлично иллюстрирует виртуальность столичного рынка недвижимости.

Может кого-то заинтересует такая инфа в отношении аукциунов в других городах

Земля не продается!
В Челябинске провалился очередной земельный аукцион. В то же время в городе действует настоящий «черный рынок» земельных участков, на котором гектар земли в самом центре можно официально оформить всего за…тысячу рублей!

19 июля провалом завершились земельные аукционы, организованные челябинской городской администрацией. На них выставлялись четыре лота - земельные участки под жилую застройку в районе «Краснопольской площадки» - и ни по одному лоту не было подано ни одной заявки! Строители не считают это удивительным - ведь стартовая цена гектара земли в этом удаленном районе города составила порядка 40 миллионов рублей и выше: ни один умеющий считать деньги застройщик по такой цене приобретать землю не станет. Таким образом, систему аукционной продажи земли в Челябинске, после целой серии провалов, можно считать окончательно дискредитированной. Что, возможно, и «требовалось доказать»: челябинский мэр Михаил Юревич известен как убежденный противник конкурсов и аукционов, полагающий, что мэрии виднее - кому, где и как передавать городскую землю.

Одновременно, как стало известно GazetaChel.ru, землю под застройку в самом центре Челябинска, при участии городской администрации в лице комитета по имуществу и земельным отношениям (КУИЗО), можно получить практически даром. Для этого используются старые акты выбора земельных участков, полученные отдельными фирмами еще при администрации В.Тарасова. Земли, на которые не далее, чем три года назад, мэрией были оформлены акты выбора, теперь «переуступаются» другим компаниям за символическую плату. Оформляется все постановлениями мэра и трехсторонними договорами с участием городского КУИЗО.

Именно таким образом некое ООО «Финансово-строительная компания «Новые горизонты» получило недавно всего за 10 тысяч рублей несколько земельных участков общей площадью порядка 10 га. в самом центре города, напротив челябинского зоопарка - в непосредственной близости с «Макфой» и торгово-развлекательным комплексом «Родник», заказчиком строительства которого является та же «Макфа».

Земля эта была оформлена по акту выбора на компанию «Западный луч» еще при мэре Тарасове в 2005 году. Однако затем уже мэр Юревич своим распоряжением N 2312 от 5 декабря 2006 года предоставил земельный участок а аренду этой компании. И почти сразу же - всего через четыре месяца, участок был разбит еще на четыре, а потом «переуступлен» за те самые 10 тысяч рублей (включая НДС!) «Новым горизонтам». Они планируют строить здесь жилые дома, торговые и развлекательные комплексы.



- По моему мнению, в городе идет целенаправленное взвинчивание «официальных», аукционных цен на землю и столь же целенаправленный срыв и дискредитация самих аукционов как формы продажи или передачи в аренду земли под застройку - считает эксперт строительного рынка, юрист Игорь Савченко. Он убежден, что таким образом чиновники достигают двух целей: застройщики просто не могут официально купить землю из-за завышенных стартовых аукционных цен и вынуждены идти на коррупционные схемы «черного рынка», где «ориентиром» для «откатов» служат те самые, запредельные аукционные цены. В то же время, провал одного земельного аукциона за другим должен убедить федеральные власти в «неперспективности» такой формы распределения земли под застройку и заставить их вернуться к прежде существовавшему порядку, когда мэрия сама решала - кому и где «бесплатно» выдавать землю.

Схемы с «переуступкой» за гроши выделенной ранее по актам выборов земли стали для чиновников настоящей «находкой» и уже приобрели в Челябинске системный характер.

Помимо очевидно коррупционного характера подобных схем, при их реализации явно страдают бюджеты, недополучающие налоговые сборы из-за заниженной стоимости земли. Впрочем, термин «заниженная стоимость» здесь явно неуместен. «Речь идет раздаче городскими чиновниками «золотых» земель в центре города предпринимателям, прошедшим «особый отбор» - считает Савченко. Он уверен в том, что «черный земельный рынок» столицы Южного Урала обязательно привлечет в скором времени внимание прокуратуры.