ООО "Инвестресурс" (дом на Труфанова), нуждаюсь в информации

Интересный расклад. А действительно, какие исковые требования предъявлялись?

Мы предъявили иски о признании права собственности на основании договоров, заключенных с ЖСК. Договор отвечает всем требованиям ГК (предмет, цена, сроки исполнения обязательств) и Устава ЖСК, в котором четко прописано: величина паевого взноса определяется договором, заключаемым с каждым членом кооператива. Согласно договору величина паевых взносов изменению не подлежит. Истцы исполнили свои обязательства по внесению взносов в 2007 году.
ЖСК предъявил встречные исковые требования о расторжении договоров по существенным изменениям обстоятельств (не хватило денег) и применить последствия расторжения - вернуть нам уплаченные паевые взносы. Основание - решение общего собрания от 2009г. об увеличении паевых взносов (т.е. одностороннее изменение договора). Все члены, которые решили доплатить, заключили допсоглашения к договорам. Мы отказались, мотивы приводить здесь не буду.
Первое решение суда - наши требования удовлетворить, ЖСК - отказать. Областной суд отменяет эти решения:

Заслушав доклад судьи областного суда Волковой В.Г., выступление представителей ЖСК «Труфанова 30 корпус 2» председателя ЖСК Козловой С.М, Раковой Е.А., по доверенности Антоновой Н.А. в поддержание доводов жалобы ЖСК «Труфанова 30 корпус 2», Смирнова В.Н., Жмур А.М., Мельникова В.В. в поддержание доводов своей кассационной жалобы, возражения на кассационные жалобы Бобинас Н.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Бобинас Н.А. обратилась в суд с иском к ЖСК «Труфанова 30 корпус 2» о признании права собственности на квартиру АДРЕС.
В обоснование исковых требований ссылалась на то, что 06.04.2007 г. между нею и ответчиком был заключен договор участия в строительстве жилого дома по адресу: АДРЕС. По условиям данного договора Бобинас Н.А. обязалась внести денежные средства на строительство дома в виде оплаты вступительного и паевого взносов, а ответчик взял обязательства с привлечением подрядной организации ООО «ИнвестРесурс» обеспечить строительство дома и после ввода его в эксплуатацию передать квартиру. ей в собственность Согласно условиям договора вступительный и паевой взносы составляют 1113 520 руб., что соответствует 100% стоимости квартиры с балконом, стоимость 1 кв. м общей площади жилого помещения и стоимость 1 кв. м изменению не подлежат. Договором предусмотрен срок ввода дома в эксплуатацию - не позднее 30.06.2007 г. Не позднее 60 дней с момента сдачи дома по акту Государственной комиссии и ввода его в эксплуатацию кооператив был обязан совершить все действия, необходимые для регистрации права собственности Бобинас Н.А. на квартиру. Условия договора истицей выполнены. Ответчик отказывает в передаче права собственности на квартиру и предлагает возвратить ей уплаченные денежные средства в связи с исключением истца из членов кооператива по причине неуплаты взносов, утвержденных собранием ЖСК и не предусмотренных договором.
Жилищно – строительный кооператив «Труфанова 30 корпус 2» ( далее ЖСК ) обратился в суд со встречным иском к Бобинас Н.А. о расторжении указанного договора и применении последствий расторжения договора с выплатой Бобинас Н.А. внесенных взносов в размере 1113520 руб., ссылаясь на то, что строительство дома было выполнено на 63%, поскольку подрядная организация ООО «ИнвестРесурс» по решению суда была признана несостоятельным (банкротом). 24.04.2009 г. общим собранием членов ЖСК принято решение о необходимости завершения строительства жилого дома и увеличении стоимости строительства и паевого взноса. На основании этого решения Бобинас Н.А. было направлено уведомление о необходимости внесения изменений в договор, однако дополнительное соглашение ответчиком не подписано. Поскольку заключенный между истицей и ответчиком договор основан на членстве в кооперативе, Бобинас Н.А. не желает исполнять свои обязанности по доплате паевого взноса, чем нарушает имущественные права ЖСК и его членов, по мнению ЖСК имеются основания для расторжения договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств.
В судебном заседании истец и ее представитель по доверенности Белякова Л.А. исковые требования поддержали, встречные исковые требования не признали.
Представитель ответчика ЖСК «Труфанова 30 корпус 2» по доверенности Козлова С.М. исковые требования Бобинас Н.А. не признала, встречные исковые требования поддержала.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе ЖСК «Труфанова 30 корпус 2» ставится вопрос об отмене решения суда, направлении дела на новое рассмотрение в ином составе судей. Доводы жалобы сводятся к нарушению судом норм материального и процессуального права, неправильному определению обстоятельств, имеющих значение для дела.
В кассационной жалобе Ракова О.В., Ракова Г.В., Смирнова В.Н., Фролова С.К., Мельникова В.В., Журавлевой В.П., Сутугина П.В., Жмур А.М., представителя Карповой Т.И. Карпова Н.Л., представителя Симоновой А.Е. Смирновой И.П. ставится вопрос об отмене решения суда, направлении дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда. Доводы жалобы сводятся к неправильному применению судом норм материального права, нарушению норм процессуального права, неправильному определению обстоятельств, имеющих значение для дела.
Проверив законность и обоснованность решения суда, исходя их доводов, изложенных в жалобах, обсудив их, судебная коллегия считает, что решение суда в части признания за Бобинас Н.А. права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Ярославль, ул. Туманова, д. 7, кв. 38 подлежит отмене с направлением дела в указанной части на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Удовлетворяя исковые требования Бобинас Н.А. о признании права собственности на спорную квартиру, суд исходил из того, что правоотношения между истицей и ответчиком ЖСК «Труфанова 30 корпус 2» не вытекают из ее членства в кооперативе, заключенный 06.04.2007 года между Бобинас Н.А. и ЖСК «Труфанова 30 корпус 2» договор есть ни что иное, как договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома по указанному выше адресу. Односторонний отказ ЖСК «Труфанова 30 корпус 2» от исполнения обязательств по передаче квартиры в собственность Бобинас Н.А. является недопустимым. Со стороны истицы выполнены все обязательства по договору от 06.04.2007 года.
С данными выводами суда согласиться нельзя, поскольку они не вытекают из обстоятельств дела, сделаны по неисследованным обстоятельствам, имеющим значение для дела.
Как видно из материалов дела, ЖСК «Труфанова 30 корпус 2» был создан с целью строительства жилого 117-квартирного 10-этажного дома. В ЖСК вступали на основании заявления о вступлении в члены кооператива.
Жилищно-строительный кооператив является потребительским кооперативом, в силу п.1 ст.116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов. По смыслу п.2 ст.116 ГК РФ вопросы внутренней жизни кооператива регулируются его уставом, закон (п.4 ст.116 ГК РФ) устанавливает особый порядок покрытия убытков кооперативом кредиторам и членов потребительского кооператива - кооперативу. В связи с этим отношения потребительского кооператива и его члена по вопросам, связанным с реализацией целей и задач кооператива, регулируются его уставом.
Из дела следует, что 06.04. 2007 года между Бобинас Н.А. и ЖСК « Труфанова 30 корпус 2» был заключен договор №36, в соответствии с которым Бобинас Н.А. вносит собственные денежные средства на строительство дома по адресу : АДРЕС в порядке оплаты вступительного и паевого взносов, а кооператив обязуется с привлечением подрядной организации ООО «ИнвестРесурс» обеспечить строительство дома в полном объеме, включая работы, предусмотренные документами по строительству и по благоустройству территории, а также иные работы, не упомянутые в этих документах, но необходимые для сооружения указанного выше дома и для его сдачи в эксплуатацию в установленном законодательством порядке государственной комиссии.
В силу пунктов 3.1, 3.5 договора для вступления в кооператив претендент подает заявление и уплачивает в течение 5-ти банковских дней после подписания договора вступительный взнос в размере 45000 рублей, а также паевой взнос в размере 111350 руб., который составляет 100% стоимость квартиры Бобинас Н.А. с балконом.
Из дела видно, что 06.04.2007 г. Бобинас Н.А. при заключении договора с ЖСК «Труфанова 30 корпус 2» об участии в строительстве жилого дома было подано заявление о принятии в члены жилищно-строительного кооператива, решение о приеме Бобинас Н.А. в члены ЖСК принималось правлением ЖСК. После заключения договора № на строительство квартиры Бобинас Н.А. внесла в ЖСК вступительный взнос в размере 45000 рублей, оплачивала паевые взносы, принимала участие в собраниях кооператива, голосовала по вопросам повестки дня собрания, то есть являлась полноценным членом-пайщиком ЖСК «Труфанова 30 корпус 2».
Из содержания заявления Бобинас Н.А. о приеме в члены ЖСК « следует, что она ознакомлена с Уставом ЖСК. Ей разъяснены порядок и сроки уплаты вступительного и паевого взносов (л.д. 103).
Из материалов дела следует, что заключенный между истцом и ответчиком 06.04.2007г. договор об участии в строительстве жилого дома должен рассматриваться и оцениваться судом с учетом положений Устава ЖСК, а также законодательства, регулирующего деятельность потребительских кооперативов, однако судом этого сделано не было.
При рассмотрении спора Устав « ЖСК Труфанова 30 корпус 2 » судом не исследовался.
При разрешении спора суд не учел и не дал правовой оценки решению общего собрания членов кооператива от 24.04.2009 года, которым было определено произвести внесение увеличенного паевого взноса на достройку дома. Данное решение было принято, когда дом не был сдан в эксплуатацию.
В силу ч. 2 ст. 117 ЖК РФ решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.
Суд не дал правовой оценки решению общего собрания членов ЖСК от 24.04. 2009 года с точки зрения обязательности выполнения данного решения общего собрания членов жилищно- строительного кооператива Бобинас Н.А., возникновения у нее права собственности на квартиру.
При таких обстоятельствах вывод суда о признании за Бобинас Н.А. права собственности на квартиру, по поводу которой возник спор, является ошибочным, основанным на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильном применении норм материального права.
Для правильного разрешения спора суду следовало привлечь к участию в деле в качестве третьих ли, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, членов-пайщиков ЖСК «Труфанова 30 корпус 2», которые изъявили участвовать в рассмотрении иска Бобина Н.А., поскольку могут быть затронуты их права и обязанности по отношению к одной из сторон.
Кроме того, истец Бобина Н.А., как видно из дела, просила признать за ней права собственности на квартиру №, суд, удовлетворяя исковые требования Бобинас Н.А., признал за ней право собственности на квартиру №.
С учетом изложенного решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 9 июня 2010 года в части признания за Бобинас Н.А. права собственности на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС нельзя признать законными обоснованным, оно подлежит отмене с направлением дела в указанной части на новое рассмотрение в тот же суд, поскольку допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и не могут быть устранены судом кассационной инстанции.
В то время судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда в части отказа ЖСК «Труфанова 30 корпус 2» в иске к Бобинас Н.А. о расторжении договора и применении последствий расторжения договора однако по иным, чем указано в решении суда основаниям.
В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В п. 2 ст. 451 ГК РФ установлено, что при недостижении сторонами соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении договор может быть расторгнут судом при наличии одновременно следующих условий:
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Судебная коллегия полагает, что наличие изменения обстоятельств, являющегося основанием для расторжения договора в порядке ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, не нашло своего подтверждения.
Существенным изменением обстоятельств ЖСК считает нежелание Бобинас Н.А. произвести доплату паевого взноса, чем нарушаются права ЖСК.
Увеличение паевого взноса в результате неисполнения подрядной организацией ООО « ИнвестРесурс» обязанностей, связанных с завершением строительства дома, не может быть признано существенным изменением обстоятельств, которые могли бы повлечь расторжение договора.
Соглашения о расторжении договора стороны не достигли.
Основания для удовлетворения исковых требований по заявленному основанию в силу изложенного отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 9 июня 2010 года в части признания за Бобинас Н.А. права собственности на квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС отменить, дело в указанной части направить на новое рассмотрение в тот же суд.
В остальной части решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 9 июня 2010 года оставить без изменения, а кассационные жалобы ЖСК «Труфанова 30 корпус 2», Ракова О.В,, Ракова Г.В., Смирнова В.Н., Фролова С.К., Мельникова В.В., Журавлевой В.П., Сутугина В.П., Жмур А.М., представителя Карповой Т.И. Карпова Н.Л., представителя Симоновой А.Е. Смирновой И.П. - без удовлетворения

Вот такой бред: договор признан действующим, расторжению не подлежит. Но право собственности не признают.

Далее районный суд кардинально меняет свою точку зрения и отказывает нам в признании права собственности. Решение еще не изготовлено и мотивы суда пока не известны.

А еще ЖСК сейчас сдает наши квартиры в аренду и получает доходы.

minfin
а, ну теперь более-менее ясно.
А что такого, что право собственности не признают? Договор-то вами не исполнен. К тому же, я особой нужды в договоре вообще не вижу. Ну есть он, и что с того, он только определяет, какая именно квартира вам причитается. Порядок уплаты паевых взносов и их размер определяется не договорами, а уставом, поскольку это сфера внутренних отношений в кооперативе.
Для возникновения у члена кооператива права собственности необходимо: 1) быть членом кооператива; 2) полностью выплатить паевый взнос ; 3) наличие завершенного строительством объекта. Все эти условия определяются на момент 3), т.е. на момент сдачи объекта в эксплуатацию. Если к этому моменту паевый взнос увеличен - значит, его надо выплатить. Если бы объект был сдан в эксплуатацию до решения об увеличении паевого взноса, и вами к этому времени взнос был выплачен полностью - тогда да, право собственности возникло бы.
Обэ том суд и пишет:

И кстати, еще встает такой вопрос - а условие 1) выполнялось на момент ввода дома в эксплуатацию? Тут чего-то писали про исключение из членов кооператива... Так это тоже основание для отказа.

Обл.суд просто указал, что райсудом не учтен принципиальный момент - что это не просто отношения по инвест. договору или долевке (кстати, долевки тут не может быть в принципе), а отношения внутри кооператива.

Ну а то, что договор не расторгнут, может означать, что обязанности сторон по договору сохранены, и если вы заплатите полную сумму, вам кооператив должен будет отдать квартиру (если вы при этом еще будете членом кооператива).

Dremlin
Мои разъяснения были не для Вас. Учите теорию права и ГК. Читайте Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Хотя не поможет...

minfin
спасибо за совет в свою очередь рекомендую почитать Жилищный кодекс

да пожалуйста

minfin, спасибо.

Не берусь судить, кто из сторон прав в житейском плане, поскольку не погружаюсь во внутренние конфликты участников строительства. Соответственно, сужу с точки зрения обоснованности результатов правоприменения.

Данное решение, мягко говоря, странное. На мой взгляд, отмена совершенно нелогична. Во всяком случае мотивировочная часть содержит несколько грубейших ошибок в части определения природы возникших правоотношений. Суд умудрился сложить в кучу и договор, и механизм осуществления строительства через ЖСК. Кстати, если не ошибаюсь, разрешение на строительство на ваш дом было получено до 1 апреля 2005 года? Тогда это еще один парадокс в оценке обстоятельств как судом первой инстанции, так и вышестоящим. Такое ощущение, что судебный акт в части отмены признания права собственности был принят не по действующему законоадтельству, а по внутреннему убеждению и ощущению "вселенской справедливости". Впрочем, у наших судов частенько такое бывает...

Думаю, при таких "огрехах" имеет смысл судиться дальше. Очевидные промахи переворачивают ситуацию с ног на голову.

The Official

А это здесь вообще при чем?

The Official
Прошу прощения за грубоватость комплимента, но сразу видно, что с головой у Вас все в порядке. И Вы совершенно верно определили, чем руководствовался областной суд - чем угодно, кроме законодательства.
Самое интересное, что со стороны ЖСК все время звучали жалобы на то, что мы должны доплатить за квартиры. Однако исковых требований о взыскании доплат ЖСК не заявлял, потому что все эти "добросовестные" члены преследуют другую цель - вернуть нам деньги, а квартиры перепродать по рынку. Сумма обогащения довольно приличная.
А на областной суд давит мэрия Ярославля, это даже не секрет. У города сейчас программа - достроить все проблемные объекты по схеме ЖСК. И судебные акты в нашу пользу испортят мэру всю картину "борьбы" с недобросовестными застройщиками.

Всех МУЖЧИН нашего дома поздравляем с 23 февраля!!!