Новострой в дефиците

«На сегодняшний день всю строительную отрасль, как, впрочем, и многие другие, можно описать двумя словами: “ Сильнейший спад!!!“» – охарактеризовал ситуацию Андрей Верещагин, начальник отдела продаж ОАО «Яроблстройзаказчик». И нельзя с ним не согласиться. Оживления на строительном рынке действительно пока не наблюдается. «Ведется строительство объектов, финансируемых за счет бюджетных средств, завершается строительство уже начатых проектов, в первую очередь, зданий, находящихся в высокой степени готовности. И лишь единичные организации ведут строительство объектов, находящихся на начальной стадии», – говорит Евгений Груздев, заместитель председателя правления Инвестиционной группы «Ярфинвест».

По мнению большинства специалистов рынка, в условиях кризиса наиболее устойчивым оказался сегмент жилья эконом-класса. На него приходится львиная доля спроса. И не случайно, ведь этот сегмент наиболее востребован в силу своей доступности и за счет инициативы администрации города и области по приобретению жилья для обеспечения городских программ. Именно сюда сегодня идет основной приток средств, здесь находится большинство реально строящихся объектов и наблюдается наибольшая активность девелоперов.

«Кризис затронул, в первую очередь, коммерческую недвижимость, а также жилье бизнес-класса. Именно там ситуация наиболее сложная. Хотя и в этих сегментах есть удачные объекты, ликвидные в любое время. И они продолжают строиться. А вот в сегменте жилья категории luxе, особенно это касается эксклюзивных проектов, напротив, не изменились существенно ни объемы, ни цены, ни состав игроков», – считает Наталья Окунева, финансовый директор агентства недвижимости «Метро».

В связи с этим стоит упомянуть о такой важной на сегодняшний день тенденции, как реконцепция проектов. Многие компании корректируют проекты, делают их менее амбициозными и более адекватными рыночной ситуации, переориентируют коммерческие площади в гостиничные или жилые, пересматривают категорию комфортности, упрощают конструкции, уменьшают метражи, изменяют планировки. Кроме того, многие отказываются от традиционных технологий строительства в пользу менее капиталоемких, но более современных и быстровозводи-мых конструкций.

Еще одну интересную тенденцию отметил Евгений Груздев: «В условиях отсутствия ликвидности, нехватки средств для продолжения строительства и отсутствия доступа к дешевым кредитным ресурсам возникают условия для развития бартерных отношений. Инвесторы рассчитываются с подрядчиками „квадратными метрами“ за выполненные работы, а те, в свою очередь, – за поставленные строительные материалы».

Андрей Верещагин также считает, что часть застройщиков находится на плаву отчасти благодаря тому, что почти все работы и материалы производятся и закупаются в счет квартир. Это позволяет не замораживать строительство. «Например, у нашей компании еще есть собственное производство керамического кирпича и камня для стеновых перегородок. Это нам очень помогает, позволяет осваивать новые площадки и даже сдавать объекты раньше срока», – говорит он.

«Из-за того, что нормы прибыльности в недвижимости заметно сократились и рынок стал требовать гораздо более глубокого понимания, его покинули все непрофильные случайные игроки, для которых девелопмент был не основным источником прибыли», — констатирует Наталья Окунева.

Сегодня, прежде чем начинать строительство объекта, нужно быть уверенным в том, что он будет востребован. Нельзя, как и раньше, руководствоваться принципом «и так купят». Ошибки на этом этапе могут погубить проект, и он никогда не станет ликвидным и рентабельным. Раньше ограниченность предложения и низкая конкуренция приводили к тому, что выводимые на рынок объекты в любом случае находили своих покупателей и приносили прибыль застройщикам, которые зачастую даже не понимали, какие недочеты и ошибки были допущены. Постоянный рост цен компенсировал просчеты и недостатки, которые проявились со всей очевидностью только во время кризиса.

О ЦЕНАХ И ПРОГНОЗАХ

«Начало года традиционно считается периодом затишья на рынке недвижимости: на январь приходится менее 5% заключаемых за год сделок. В то же время в Москве за первый месяц года было зарегистрировано сделок значительно больше, чем в январе 2008 года, – говорит Евгений Груздев. – Рынок Ярославля всегда отличался некоторым отставанием по сравнению с рынком Москвы. В то же время в Ярославле небольшой рост цен – порядка 1,5% уже отмечается как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. В дальнейшем, я думаю, значительных потрясений на рынке жилой недвижимости не будет, однако, и быстрого роста ждать также не стоит. Несмотря на то, что у продавцов, видимо, появилось ощущение, будто „острый“ кризис преодолен и они начали „отыгрывать“ цены, спрос будет расти медленно. И это будет способствовать тому, что цены также будут расти постепенно. В целом, я думаю, к концу года цены на жилую недвижимость вырастут в среднем на 10 – 12%».

«В конце 2009 и в начале 2010 года на рынке недвижимости Ярославля действительно наметилась активизация спроса, а также подросло количество сделок, – говорит Наталья Окунева. – Разумеется, на основании этого обстоятельства можно было бы сделать вывод о том, что начинается новый покупательский ажиотаж, а значит, неизбежен и новый рост цен на недвижимость. На первый взгляд, действительно может показаться, что статистика декабря 2009 года явно выбивается из общей тенденции, имевшей место в течение предыдущих трех лет. Если в предшествующие годы в декабре прирост числа сделок купли-продажи жилья относительно октября составлял порядка 20–25%, то в декабре 2009 года он превысил 50%. Но слишком уж оптимистичными выглядят подобные прогнозы. Стоит обратить внимание, что общее количество сделок за 2009 год оказывается на 15% меньше, чем было в 2008 году, и почти на 30% меньше, чем в 2007 году. Отсюда и высокий процент прироста декабря к ноябрю 2009 года – просто начальное значение было существенно ниже обычного. Но это не есть рост, зашкаливающий за показатели активности прежних лет, это лишь возвращение рынка из полной „комы“, вызванной финансовым кризисом, к своему нормальному среднестатистическому состоянию. А значит, и ожидать былого ажиотажа и резкого роста цен на недвижимость в 2010 году, опираясь лишь на итоги декабря 2009 года, сегодня рано – экономические условия не те.

С другой стороны, возвращение активности на рынок – уже важный позитивный признак.

Немаловажно, что „просадка“ рынка по объемам оказалась даже меньше, чем по ценам – индекс стоимости квадратного метра в Ярославле потерял около 35%. Как показывает анализ рынка недвижимости за много лет, в российских реалиях динамика числа сделок и динамика цен на недвижимость „живут своими жизнями“ и часто оказываются никак не связанными между собой. Другими словами, рост или падение количества сделок никак не влияют на цены и наоборот

Это обстоятельство, очевидно, связано с наличием реальной потребности людей в жилье. Поэтому, даже несмотря на кризис, люди продолжают искать возможности купить или обменять квартиру, и наступившая стабильность в отношении нового уровня цен, естественно, привела к росту активности и реализации отложенного спроса. Другое дело, что, в отличие от инвестиционных покупателей, которые «делали» рынок до кризиса, у реальных покупателей заметно ограничена платежеспособность».

Полную версию статьи читайте на сайте журнала "Элитный квартал".

Это сообщение отредактировал elitniy - 24.05.2010 - 15:59

Ну дык, ребят. А нех@й надеяться на новые ценовые пузыри. Надо и работать когда-то эффективно начинать. Такого роста скорее всего больше не будет.

http://www.irn.ru/articles/23007.html "Объемы строительства жилья: разговоры о дефиците – лукавство"

Есть мнение, что многим очень нравится лозунг 2007 г. "расхватывай быстрее, скоро кончится!!!", очень не хочется терять его.

Посмотрим. Строика в любом случае имеет цикл, много ли в 2009-2010 годах ЗАЛОЖИЛИ, чтобы в 2011-2013 годах закончить??? Хрен, да маленько заложили.
Распродадут остатки, а кредитов новых застроищикам так и не получить, банки не доверяют, цены сами по себе и вырастут. И дело не только в призыве "Бери.Хватай". Сейчас это по-прежнему глупость, бешенного роста не будет никакого, а вот инфляционный, спокойный рост будет 100% особенно осенью это ярко проявится.
Как раз подраскупят за лето нынешние объемы готового и мифическии дефицит обретет черты яви. Объектов новых повываливается много в 2011-2012 годах, но согласятся ли люди вкладывать на этапе котлованов и 1 этажей, даже по 214_фз, который так чудесно защищает дольшиков "Московской слободы"??? Нет, всем хочется готовенькое, на высокой стадии готовности, на этапе крыши и высоких этажей. В котлован сейчас дураков нет лезть, поэтому вторичка будет расти однозначно. Да и ипотека к осени должна подешеветь. Возможно введение прямого субсидирования ставки или ещё более льготный процент по программам АИЖК. Эффект программы автохлама, когда наши десятки расхватывают может и на первичку перенестись и государству это выгодно, чтобы метры вводили, не было обманутых дольщиков, чтобы строители давали рабочие места, зарплату, налоги платили.

Это сообщение отредактировал eugen - 24.05.2010 - 01:31

Для роста цен на жилье нужен рост доходов населения в целом.
А дифицит жилья у нас всегда был и при любых ценах, просто купить его большенство не в состоянии.

Как будто если ни один человек не захочет вложиться на этапе котлована, то и строить ничего не будут Просто придётся делать другой расчёт под это.

Я точно так же из головы могу сказать, что теперь будет так: раньше все покупали котлован, поэтому выгодно было быстро построить котлован а дальше не спеша валандаться для вида, типа ну просрочим на годика три-четыре, кого колышет. А теперь выгодно будет как можно быстрее достроить готовый дом, чтобы продать его на завершающей стадии. И в результате в 2012 году будет масса пустых готовых домов.

Факты состоят в том, что тут не угадаешь.

так это вроде как не дефицит уже) раз есть но не в состоянии.

yc.

Ну да Вы правы
Я хотел сказать , что потребность в жилье со стороны населения высокая и это было при любых ценах (даже когда в Союзе бесплатно давали), но вот купить сейчас жилье большинство не может в силу недостатка средств.

очевидно. тем более странно мнение eugen про дефицит который он сам же назвал мифическим) откуда ему взяться не пойму. если и будет таковой то не в этом году. и даже не через 2 года. в нашей стране дефицит возможен только пока квартиры - обьект вложения денег. а сейчас они таковыми вроде как не являются...