Земельное право, договорное право

В 2008 году был заключен договор аренды на неопределенный срок находящегося в гос. собственности земельного участка. Определен вид функционального использования, в тч этот вид функционального использования закреплен в кадастровом паспорте земельного участка (разрешенное использование п. 9 кадастрового паспорта). А именно - для эксплуатации временной постройки, не являющейся объектом капитального строительства - павильона по ремонту обуви. В договоре также предусмотрено передача данного земельного участка в субаренду, преимущественное право покупки земельного участка, а также передача прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу.

Павильон с размещением пристройки был выстроен в соответствии с проектом управления архитектуры и градостроительства, а также принят ими. Акт приемки в эксплуатацию комиссией от территориальной адинистрации красноперекопского района имеется. Также имеется Постановление мэра г. Ярославля о предоставлении земельного участка в аренду (на основании чего и был заключен вышеописанный договор аренды на неопределенный срок). Арендная плата вносится своевременно, нарушений нет.

В настоящее время на основании решения муниципалитета Ярославля № 629 от 7.12.2015 требуют заключить новый договор на право размещения нестационарного торгового объекта на восемь лет по начальной цене аукциона с обязательным условием единовременное внесение 25 процентов от цены права на размещение нестационарного торгового объекта, рассчитанной по начальной цене аукциона на право размещения соответствующего объекта, при заключении договора; оставшиеся 75 процентов вносятся ежегодно равными частями в течение первого месяца каждого года действия договора, начиная с третьего года. Цена права размещения выше цены арендной платы примерно в 3 раза (порядка 34 тыс в год против арендной платы примерно 12 тыс в год).

Вопрос: законны ли такие требования, тк очевидно ухудшение прав одной из сторон договорных отношений? Куда обращаться с жалобами? В областную прокуратуру?

Письменного предписания нет, все на словах. Дали только номер постановления и сказали смотреть в интернете. Однако в действующем договоре аренды необходимо письменное уведомление арендатора, а также расторжение договора производится по письменному соглашению сторон или решению суда.

Добрый день.
По изложенной Вами ситуации без ознакомления с документами могу выразить свое предварительное мнение.
Во-первых, на вопрос о законности требований могу обратить Ваше внимание, что никаких конкретных требований Вам не предъявлялось, т.к. Вы сами указываете, что все общение с арендодателем происходит на словах. Целесообразно попросить их оформить просьбы к Вам в письменном виде, и тогда уже обдумывать ситуацию и принимать решения.
Во-вторых, в решении муниципалитета Ярославля № 629 от 7.12.2015 в пункте 2 указано, что юридические лица и граждане, эксплуатировавшие по состоянию на 01.03.2015 нестационарные торговые объекты на основании договоров аренды земельных участков в соответствии со схемой размещения временных построек, не являющихся объектами капитального строительства, на территории города Ярославля, утвержденной в установленном мэрией города Ярославля порядке, ВПРАВЕ в течение трех месяцев со дня вступления в силу настоящего решения заключить договор на право размещения нестационарного торгового объекта без проведения торгов на право размещения нестационарного торгового объекта.
Т.О. можно сделать вывод, что для пользователей объектов нестационарной торговли, созданных и принятых в эксплуатацию в установленном законом порядке до момента вступления в силу соответствующего решения муниципалитета, заключение договора на право размещения нестационарного торгового объекта является нормой рекомендательного характера (мерой ожидаемого поведения арендатора). Поэтому, Вы вправе не соглашаться на такие предложения, если договор аренды земельного участка не расторгнут и исполняется Вами надлежащим образом.
Однако, зачастую, у арендаторов возникают сложности в отношениях с арендодателями, если арендаторы не заключают договоры на право размещения объектов нестационарной торговли. Например, арендодатель находит основания для расторжения или отказа от договора аренды земельного участка, поскольку объект нестационарной торговли не включен в Схему размещения нестационарных торговых объектов, утвержденную на очередной год. Такая судебная практика встречается. В этих случаях, суды ориентируются в первую очередь на наличие у предпринимателя права на землю и соблюдение ранее действовавшего порядка ввода объекта некапитального строительства в эксплуатацию.
Суды ссылаются на следующие положения закона:
В силу части 1 статьи 10 Закона N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации"размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.
В соответствии с частью 6 статьи 10 Закона N 381-ФЗ утверждение схемы размещения нестационарных торговых объектов, равно как и внесение в нее изменений, не может служить основанием для пересмотра мест размещения нестационарных торговых объектов, строительство, реконструкция или эксплуатация которых были начаты до утверждения указанной схемы.
При применении названной нормы следует иметь в виду, что оценке подлежат обстоятельства, с которыми предприниматель связывает возникновение своего права на размещение такого объекта, прежде всего правовые основания предоставления в пользование соответствующего земельного участка и наличие разрешения на размещение нестационарного торгового объекта.

Юридический кабинет Безродного А
спасибо за ответ. Я напишу какие именно документы у нас есть, тк они дома. Те суд выиграть реально, даже если мы не в Схеме? Достаточно ли будет обращения в ген. прокуратуру (понятно что они спустят) или в нашу областную (лично на приеме заявление отдать и копии приложить) или только через суд?

Вот еще что нашла http://www.ombudsmen-yar.ru/#!30-march-2016/c7y4

Полагаю, что обращение в прокуратуру по вашей ситуации в данный момент преждевременно, поскольку без письменных требований и реальных действий по расторжению с Вами договора позицию арендодателя вряд ли можно оценивать как незаконную. Аналогично вопрос решается и по суду, т.е. только после совершения арендодателем действий, которые нарушают Ваши права либо создают угрозу такого нарушения. Поэтому, как сказал В.В. Путин на вопрос автомобилиста про судьбу автомобиля, заложенного в украинском банке, "пользуйтесь на здоровье".

Юридический кабинет Безродного А
спасибо большое за Ваши ответы искала Схему эту, не смогла найти в интернете. Ее реально запросить или найти где?

Напишите мне на электронную почту bezrodniy.aleks@mail.ru, я Вам ее пришлю.

Юридический кабинет Безродного А
написала заранее спасибо))

Юридический кабинет Безродного А
получила от вас схему, спасибо большое нашла там наш участок, получается он в схеме и утвержден. то есть муниципалитет на по большому счету "разводит на деньги"? я так понимаю?

Думаю, что это так. Рад, что Вы в схеме. По ней много велось разговоров, ее утверждение откладывалось с марта месяца. Значит у Вас все будет хорошо.